Depuis le 1ᵉʳ octobre 2025, les nouveaux taux d'usure applicables aux crédits immobiliers sont effectifs. Ces seuils légaux définissent le taux maximal que les établissements de crédit peuvent pratiquer, incluant intérêts, frais, assurance et garanties.
Pour rappel, le taux d'usure correspond au taux d'intérêt maximum légal « tout compris » que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt. Le taux d'usure comprend le taux du crédit mais également l'assurance emprunteur et les éventuels frais du crédit, ce qui ne permet pas de comparer directement ces taux aux moyennes communiquées chaque mois par les courtiers : il se compare au TAEG de votre simulation de crédit et non au « taux nominal » du crédit.
Pour ce dernier trimestre 2025, on remarque que pour les prêts fixes de durée inférieure à 20 ans, les plafonds d'usure continuent de refléter la baisse des taux moyens pratiqués. En revanche, pour les prêts les plus longs (supérieurs ou égaux à 20 ans), le seuil d'usure remonte très légèrement par rapport au trimestre précédent, preuve d'une réhausse des taux sur les 3 derniers mois.
Taux d'usure pour les crédits immobiliers en octobre 2025
| Catégories | Taux effectif moyen pratiqué au cours des trois mois précédent le 1er octobre 2025 | Taux d'usure applicable au 1er octobre 2025 |
|---|---|---|
| Prêts immobiliers ¹ | ||
| Prêts immo à taux fixe < 10 ans | 3,17 % | 4,23 % |
| Prêts immo à taux fixe ≥ 10 ans et < 20 ans | 3,53 % | 4,71 % |
| Prêts immo à taux fixe ≥ 20 ans | 3,82 % | 5,09 % |
| Prêts immobiliers à taux variable | 3,94 % | 5,25 % |
| Prêts-relais | 4,66 % | 6,21 % |
¹ Cette catégorie inclut également le crédit issu d'un regroupement comprenant un ou plusieurs prêts immobiliers dont la part dépasse 60% du montant total de l'opération de regroupement. Source : Banque de France.
Une marge de sécurité encore confortable
Aujourd'hui, les taux immobiliers observés sur le marché demeurent en dessous de ces plafonds, ce qui garantit que la plupart des dossiers restent éligibles sans risque d'entrée dans la zone d'usure.
Pour des crédits fixes de 20 ans, les taux pratiqués (souvent aux alentours de 3,2-3,5%) restent nettement inférieurs au plafond de 5,09%. Pour les durées plus courtes, la distance entre les offres bancaires et les plafonds est encore plus large. Autrement dit, pour l'instant, les seuils d'usure ne constituent pas un frein pour les emprunteurs.
Pourquoi mettre à jour les plafonds ? La logique est simple : le taux d'usure est calculé comme « le taux effectif moyen des prêts observés le trimestre précédent », majoré d'un tiers, dans chaque catégorie de durée ou typologie de prêt. Ce mécanisme garantit une adaptation aux conditions de marché, tout en offrant une protection face à des offres excessivement coûteuses.
Cette mise à jour trimestrielle permet d'ajuster les plafonds en fonction de l'évolution des taux de crédit (hausse ou baisse), tout en respectant l'esprit de la réglementation (protéger l'emprunteur sans asphyxier le crédit).
