La hausse des taux de crédit immobilier entraîne une perte du pouvoir d'achat des ménages cherchant à accéder à la propriété. Si les prix des biens pourraient baisser en 2023, cela risque de ne pas être suffisant.

« Nous conseillons à tous les porteurs de projets de sécuriser leur financement sans tarder aux conditions actuelles. » Dans sa météo des taux de janvier, publiée mardi 3 janvier, le courtier Cafpi est sans appel : si vous avez un projet immobilier, mieux vaut se dépêcher.

Les conditions d'accès au crédit immobilier ne sont pourtant plus aussi excellentes : les taux atteignent ainsi des niveaux inédits depuis fin 2015, compris entre 2,50 et 3% sur 20 ans, et entre 3 et 3,5% sur 25 ans, selon le courtier Vousfinancer.

Moins alarmiste que les courtiers, la Banque de France fait toutefois état de taux moyens au-dessus de 2% en décembre, une première depuis avril 2016. Soit un doublement des taux en un an, puisqu'un prêt moyen sur 20 ans pouvait se négocier à 1% début 2022.

Une baisse du pouvoir d'achat immobilier

L'augmentation des taux rime donc avec baisse du pouvoir d'achat immobilier des emprunteurs. Comme nous l'expliquait, il y a quelques semaines, Xavier Timbeau, directeur principal à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), « les risques de blocage du marché immobilier viennent de la hausse des taux de crédit. » Une étude publiée début janvier par Meilleurtaux montre par exemple qu'à mensualité égale, les emprunteurs ont perdu jusqu'à 34m2 au Mans entre 2021 et 2022.

A titre d'exemple, lorsque le taux d'un emprunt de 150 000 euros sur 20 ans passe de 1% à 2%, le montant à rembourser in fine passe d'environ 165 500 euros à plus de 182 000 euros, soit quelque 16 500 euros supplémentaires.

Cette situation peut-elle faire baisser les prix de l'immobilier ? « Si les acheteurs se retrouvent bloqués, il va sans doute falloir passer par une correction des prix notable, de l'ordre de 10 à 20% », prédit Xavier Timbeau. Mais pas tout de suite : « Il faut le temps que le vendeur accepte de baisser son prix. Il y a toujours des acheteurs pressés, ou des acheteurs très aisés, donc cela peut faire illusion pendant quelques trimestres. »

La baisse des prix pourrait donc prendre du temps. Dans une étude de décembre 2022 sur le crédit immobilier, le Crédit Agricole estime que « la remontée lente mais régulière des taux de crédit habitat, les impacts du conflit en Ukraine, la dégradation de la conjoncture et l'insuffisance de l'offre dans le neuf conduiraient à une correction des ventes et un freinage des prix. »

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Plus précisément, « les prix de l'ancien ralentiraient vers 4,8% en moyenne en 2022 et 2% en 2023 », annonce l'étude. Or, dans le même temps, les taux de crédit immobilier risquent bien de continuer à grimper. « Il y a fort à parier qu'on pourrait revoir dans les barèmes des taux de crédit à 4% en fin d'année 2023 », note ainsi le courtier Vousfinancer dans une note publiée début janvier.

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