Investir dans l'immobilier dès 50 euros et percevoir un loyer toutes les semaines. C'est la promesse de RealT, une plateforme de tokenisation immobilière qui propose jusqu'à 11% de rendement par an. Mais cet investissement n'est pas sans risques.

RealT existe depuis 2019. Et en l'espace de trois courtes années, l'entreprise américaine a convaincu 10 000 investisseurs, issus de 135 pays différents, d'investir plus de 46 millions de dollars dans 200 biens immobiliers tokenisés.

Mais de quoi parle-t-on exactement ? L'immobilier tokenisé consiste à fractionner un bien et à le transformer en tokens, c'est-à-dire des jetons numériques qui s'échangent sur une blockchain.

Concrètement, sur RealT vous n'achetez pas un bien immobilier. Mais plutôt un jeton. « Sur notre plateforme, les jetons correspondent à des parts de société », explique Jean-Marc Jacobson, cofondateur de RealT.

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Parfaitement légal

Le principe est le suivant : chaque fois que RealT repère un bien immobilier, l'entreprise crée une limited liability company (LLC), c'est-à-dire l'équivalent d'une SARL en France. Puis cette LLC devient propriétaire du bien.

« Nous divisons ensuite la LLC en parts, puis nous transformons ces parts en jetons numériques, que les investisseurs peuvent acheter pour devenir actionnaires de la LCC et, par extension, obtenir un droit de propriété sur le bien immobilier qu'elle détient », détaille le gérant.

La méthode est parfaitement légale. « En 2018, un juge américain a reconnu qu'un jeton pouvait servir de titre de propriété pour représenter une part de LLC », précise Jean-Marc Jacobson.

Sur le plan financier, la tokenisation de l'immobilier présente plusieurs intérêts. A commencer par une barrière à l'entrée quasiment inexistante. « Vous pouvez investir dans l'immobilier avec votre carte bleue dès 50 euros. Et vous recevez alors toutes les semaines un loyer dont le montant est proportionnel aux nombres de jetons que vous détenez », reprend Jean-Marc Jacobson.

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9 à 11% de rendements annoncés

Les rendements annoncés par la plateforme oscillent entre 9 et 11%. Petite subtilité : les paiements arrivent sur votre portefeuille numérique en USDC, un stablecoin adossé au dollar. Libre à vous de convertir vos USDC en euros par la suite si vous le souhaitez.

Mais ce n'est pas tout. « Le fait que l'investissement soit adossé à la blockchain apporte aussi une plus grande liquidité », poursuit Jean-Marc Jacobson. « Les investisseurs peuvent revendre leurs jetons quand ils le souhaitent. C'est bien plus rapide que pour un investissement immobilier classique ».

Dans le détail, les investisseurs disposent de deux portes de sortie. Un marché primaire, organisé par RealT, auquel cas c'est l'émetteur (la LLC) qui rachète le token. Mais ce n'est pas l'option la plus intéressante. « Cela prend jusqu'à 10 jours et nous appliquons 3% de frais administratifs », prévient Jean-Marc Jacobson.

Pour lui, « mieux vaut passer par le marché secondaire, sur lequel vos jetons peuvent se revendre de gré à gré en quelques minutes et sans frais ». Sous réserve, toutefois, que la demande soit suffisante.

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Hypothèque 3.0

Le gros plus de l'immobilier tokenisé, c'est qu'il fonctionne sur la blockchain. Or, « la finance décentralisée (DeFi) et le web 3 ouvrent de nombreuses possibilités pour valoriser votre investissement », indique Jean-Marc Jacobson.

RealT a par exemple développé sa propre plateforme de prêt. « Si vous avez besoin d'argent mais que vous ne voulez pas vendre vos jetons, vous pouvez hypothéquer un ou plusieurs jetons », explique le dirigeant.

L'avantage, c'est que vous pouvez débloquer des fonds en quelques clics, sans devoir remplir un dossier. Et vous continuez à recevoir vos loyers pendant ce temps. En revanche, si vous ne parvenez pas à rembourser les intérêts, votre token sera saisi.

« A l'inverse, si vous n'avez pas besoin de cash à court terme, vous pouvez devenir prêteur sur cette plateforme et percevoir une rémunération supplémentaire de 4 à 8% », souligne Jean-Marc Jacobson.

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Placement à risque

Toutefois, l'immobilier tokenisé n'est pas sans danger. Pour commencer, « la tokenisation ne permet pas de se prémunir contre les risques inhérents à l'investissement immobilier », admet le dirigeant. Autrement dit, si le locataire décide de ne pas payer son loyer, vous n'aurez pas de rentrée d'argent.

De même, si le prix d'un bien se déprécie, vos tokens risquent de perdre de la valeur. « RealT réévalue les propriétés détenues une fois par an, et nous ajustons la valeur du token en fonction ». Et justement : la majorité des biens immobiliers de RealT sont situés à Détroit, une ville sinistrée dont la population baisse depuis plusieurs années. L'immobilier y est peu cher et les fondateurs de RealT parient sur le fait que Detroit va retrouver son attractivité.

Mais dans les faits, rien ne garantit que cela sera le cas. Si vous décidez d'investir sur la plateforme, veillez par conséquent à bien diversifier les zones géographiques dans lesquelles vous achetez vos tokens. RealT prévoit d'ailleurs d'exporter son modèle en Europe d'ici la fin de l'année.

Par ailleurs, la blockchain est une technologie récente, et les prochaines évolutions réglementaires pourraient avoir un impact sur l'activité de RealT (et par extension, sur votre investissement). Pour toutes ces raisons et bien d'autres encore, la prudence reste de mise si vous envisagez ce type d'investissement.

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