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Résidence secondaire : attention aux impôts et aux taxes

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Locmaria en Bretagne
© seb hovaguimian - Fotolia.com

A la mer, à la campagne, à la montagne…devenir propriétaire d’une résidence secondaire reste un rêve accessible. Mais le fisc veille et taxe à toutes les étapes : à l’achat, pendant la détention et à la revente.

Posséder une résidence secondaire est souvent un rêve ! Et les Français sont de plus en plus nombreux à se l’offrir. Selon une étude de l'Insee (1), il y avait 2,7 millions de résidences secondaires en 1988. 30 ans plus tard, on en comptait 3,5 millions dans l’hexagone (DOM inclus).

Le marché immobilier de la résidence secondaire affiche un grand dynamisme dopé par la flambée des prix dans les grandes villes qui incite certains ménages à s’offrir une résidence secondaire, à défaut de pouvoir acheter leur résidence principale. Et encore cela dépend de l’endroit choisi car s’il y en a pour tous les goûts, il y en aussi pour toutes les bourses. Les logements situés dans les stations de ski connues et sur le littoral sont sans surprise les plus chers à l’achat. A la campagne, on peut encore s’offrir une résidence secondaire à prix doux. Mais avant d’acheter, n’oubliez pas d’ajouter à votre plan de financement, la longue liste d’impôts et de taxes qu’il faudra régler.

La taxe d'habitation est maintenue

Lors de l’achat de la résidence secondaire, vous paierez les frais improprement nommés frais de notaire qui alimentent majoritairement les caisses de l’Etat. Ils représentent environ 8% du prix d’achat de la résidence secondaire, et entre 2% et 3% s’il s’agit d’un logement neuf. A cela, chaque année, il faudra vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Si cette dernière doit disparaître d’ici 2023 pour la résidence principale, elle sera toujours en vigueur pour les résidences secondaires. Et dans certaines communes s’applique en plus une taxe sur les logements non-habités depuis un certain temps. Si ce logement est situé en zone tendue, il s’agit de la taxe sur les logements vacants. Elle concerne les communes de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logements. (Voir la liste des villes concernées établie par décret). Si le logement ne se trouve pas en zone tendue, on parle alors de la taxe d'habitation sur les logements vacants.

Gare à la revente

Lorsque vous revendez une résidence secondaire à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez achetée, ou déclarée sur un acte de donation ou une déclaration de succession, vous réalisez un profit, fiscalement parlant une plus-value. Le fisc ne peut se désintéresser de cet enrichissement, il vous faudra passer par la case impôt sauf si vous bénéficiez d’un cas d’exonération.

La plus-value de cession d’une résidence secondaire échappe à tout impôt sur la plus-value si vous en avez été propriétaire pendant trente ans révolus. Autre exonération possible : la plus-values réalisée au titre de la première cession d’un logement autre qu’une résidence principale à la double condition que vous ne soyez pas propriétaire de votre résidence principale et que vous ne l’avez pas non plus été au cours des quatre années précédant la cession de votre résidence secondaire. En outre, vous devez employer le prix retiré de la cession dans l’acquisition ou la construction de votre résidence principale, et ce au plus tard dans les vingt-quatre mois suivant la date de la cession. Ce cas d’exonération ne s’applique qu’une seule fois dans la vie. Ne sont prises en compte que les cessions de résidences secondaires intervenues depuis le 1er février 2012.

La fiscalité des plus-values

En dehors des cas d’exonération, la plus-value retirée de la revente d’une résidence secondaire est imposée à hauteur de 36,2% (Impôt sur le revenu 19% + prélèvements sociales 17,20%). S’y ajoute une surtaxe si la plus-value nette imposable excède 50 000 euros. Son taux peut atteindre 6% au-delà de 250 000 euros.

(1) Le parc de logements en France au 1er janvier 2018, Insee le 02/10/2018

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Michèle MEINAC

© MoneyVox / MM / Décembre 2019

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