Immobilier : faut-il craindre une bulle ?

1 – Qu’est-ce qu’une « bulle immobilière » ?

Le concept de « bulle » renvoie évidemment au risque d’éclatement ! Mais avant d’envisager ce danger, encore faut-il définir la « bulle » pour le marché immobilier. En bref, une bulle se caractérise par des prix augmentant si vite qu’ils deviennent déconnectés de l’économie réelle (loyers, revenus, etc.). Plus précisément, selon Thomas Grjebine, économiste au Centre d’études prospectives et d’informations internationales (CEPII), « on peut considérer qu’on est en présence d’une bulle lorsque d’une part l’évolution des prix immobiliers et celle des loyers sont déconnectées l’une de l’autre, ce qui signifie que la valeur de “l’actif immobilier” est déconnectée de ses rendements ; et d’autre part, lorsqu’il existe un net décalage entre l’évolution des prix immobiliers et l’augmentation des revenus ». Pour simplifier, l’évolution des prix « doit pouvoir s’expliquer par des critères démographiques et économiques ou démographiques ».

2 – Les prix augmentent-ils trop vite en France ?

A la lumière de cette définition, fait-on face à une bulle immobilière en France ? Là, les avis divergent… S’il évite de parler de « bulle », Thomas Grjebine pointe sans ambiguïté le caractère spéculatif de l’immobilier dans certaines agglomérations : « Aujourd’hui, à Paris pour le cas extrême [la barre des 10 000 du m2 devait être franchie cet été selon les notaires de la capitale, NDLR] mais aussi dans certaines villes comme Lyon, Strasbourg ou Bordeaux, les prix évoluent-ils en respectant les fondamentaux [économiques évoqués ci-dessus] ? Non. A Paris, depuis 2000, les prix ont augmenté deux fois plus vite que les loyers ! Cela traduit un marché immobilier spéculatif : les ménages achètent parce qu’ils pensent que les prix vont continuer à grimper et qu’il faut finaliser leur acquisition au plus vite avant qu’il ne soit trop tard… Il faut se hâter d’acheter pendant qu’on en a la capacité financière. A Lyon, Strasbourg ou à Bordeaux, les prix augmentent trop vite, sans que l’on puisse l’expliquer par des éléments concrets, économiques. Certes la LGV est un argument pour Bordeaux, mais cela n’explique pas une envolée de plus de 10% ! »

« Certes la LGV est arrivée à Bordeaux, mais cela n’explique pas une envolée de plus de 10% ! »

Personne ne nie l’augmentation de la hausse rapide des prix. Son augmentation « reste soutenue » en 2019, confirme Michel Mouillart, économiste de l’Observatoire Crédit Logement-CSA, à l'occasion de son baromètre estival. Principale conséquence : « une dégradation de la capacité des ménages à acheter » en l’espace d’un an, en particulier dans de grandes agglomérations comme Toulouse, Rennes, Paris, Lyon ou Marseille. Sur un an, d’août 2018 à août 2019 et sur la base de leurs « avant-contrats » – les promesses ou compromis de vente – les notaires estiment la hausse des prix à 4,6% pour les appartements et à 2,6% pour les maisons individuelles dans l’ancien.

Sur le plus long terme, l’Insee confirme dans une étude sur le logement que « les prix d’achat » ont plus que doublé depuis 2000, et « qu’ils ont augmenté » à un rythme « nettement plus élevé que celui des loyers ». Toutefois, les institutions ne jugent pas forcément cette croissance anormale : en France, « malgré une croissance soutenue des prix immobiliers depuis 2016, les ratios prix-revenus et prix-loyers restent légèrement inférieurs à leurs niveaux d’avant-crise », juge le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’Economie, dans son rapport annuel 2019. Dans leur dernière lettre de conjoncture, les notaires confirment une forte augmentation des prix, mais ils nuancent aussitôt : « Si la hausse des prix se poursuit dans les zones urbanisées, voire tendues, il n’en est pas de même dans bon nombre de secteurs ruraux ou celles à la recherche d’un second souffle économique. »

3 – Quand les prix pourraient-ils retomber ?

Les prix vont-ils poursuivre leur augmentation effrénée ? Ou retomber ? Là encore, les avis divergent. Le Conseil supérieur du notariat (CSN) se base sur ses « avant-contrats » pour anticiper une continuité. Les notaires regardent tout de même avec méfiance l’évolution de la politique de la Banque centrale européenne (BCE) : en cas d’évolution provoquant une hausse des taux de crédit, le CSN envisage une « stabilisation des prix ». Mais la BCE prévoit plutôt un mouvement inverse : une nouvelle baisse de taux... Dans sa dernière note de conjoncture immobilière (mai 2019), le service économique du Crédit Agricole dresse aussi un parallèle entre taux de crédit et prix immobiliers : les taux devant demeurer « très bas », dans quasi tous les scénarios, les économistes de la banque verte misent plutôt sur un « léger repli » du nombre de ventes accompagné d’un ralentissement de la hausse des prix, à hauteur de « 2% par an » en 2019-2020.

« Certains signes peuvent laisser présager un retournement des prix »

Un point de vue que ne partage pas Thomas Grjebine, l’économiste du CEPII : « Je ne vais pas jouer à la boule de cristal mais certains signes peuvent laisser présager un retournement des prix : la dynamique de la construction s’est retournée depuis un an, les aides de l’Etat à la primo-accession sont rabotées, à commencer par le prêt à taux zéro en 2020, la croissance s’affaisse, etc. » Les notaires répondent indirectement, dans leur dernière lettre, que « la baisse des permis de construire peut s’expliquer par l’effet élections municipales 2020. (…) Les maires en place n’accordent plus de permis de construire pour des programmes d’envergure, afin de ne pas contrarier les électeurs. » Verdict : impossible de prédire un retournement de marché, ni quand, mais l’idée d’un ralentissement de la hausse des prix dans les prochains mois semble, a minima, partagée par tous ces experts.

4 – Le marché du crédit immobilier est-il sain ?

« Qu’est-ce qui pourrait provoquer la prochaine crise ? » s’est interrogée Danièle Nouy, responsable de la supervision du secteur bancaire à BCE, en septembre 2018. « Je ne sais pas, mais je suspecte que ce pourrait être le marché immobilier. » Cette confidence, glissée à une agence de presse lettone, faisait toutefois référence au marché européen. Or, le prêt immobilier à la française est régulièrement érigé en modèle de stabilité.

« Moins de 15% des dossiers de surendettement concernent des crédits immobiliers »

Dans son rapport annuel, le Haut Conseil de stabilité financière, les « Sages de la finance », pointe la « forte augmentation de la dette immobilière » et la « forte hausse des prix immobiliers » comme des risques financiers, tout en se montrant très rassurant : « Les caractéristiques structurelles du marché français permettent d’amoindrir ces risques : les ménages empruntent à taux fixe, la vérification des conditions d’octroi s’effectuent successivement par la banque et l’organisme cautionnaire pour une majorité des crédits accordés et enfin l’assurance chômage permet d’atténuer le risque de baisse des revenus. Ainsi moins de 15% des dossiers de surendettement concernent aujourd’hui des crédits immobiliers, ce qui n’exclut pas une vigilance très étroite dans le futur. »

Circulez, aucun risque ? Sur ce point, Thomas Grjebine, du CEPII, écarte lui aussi tout discours alarmiste : « Les banques ont raison quand elles indiquent que le système de crédit immobilier, en France, est plus sain que le système ayant amené à la crise des subprimes aux Etats-Unis. »

5 – Verdict : krach, « simple » retournement ou hausse ininterrompue ?

« Attention : je ne pense pas que l’on se dirige vers un krach ! » coupe Thomas Grjebine. « Mais on peut bel et bien anticiper un retournement des prix, sans pouvoir dire quand. Car le marché immobilier évolue dans de nombreuses agglomérations sur des bases spéculatives, de façon déconnectée par rapport à l’évolution des revenus des ménages. » Il ajoute : « En 1989-1990, les acteurs du marché immobilier réfutaient tout risque de retournement de marché. Or il a eu lieu. Les prix, corrigés de l’inflation, ont baissé à Paris de plus de 40% entre 1991 et 1997. »

« On n’est pas a priori dans une bulle spéculative du type de celle de 1985-1991 »

Olivier Eluère, économiste du Crédit Agricole, utilise ce même exemple en conclusion de sa dernière analyse : « On n’est pas a priori dans une bulle spéculative du type de celle de 1985-1991. La forte hausse des prix à Paris s’explique en partie par les spécificités de ce marché : taille réduite, effets qualité et prestige, demande étrangère forte, quasi absence d’offre de neuf, marché locatif saturé. Mais pas seulement. Le niveau de surévaluation des prix et le dynamisme du marché révèlent un emballement de la demande. Celui-ci devrait se poursuivre à court terme, mais une hausse significative des taux ou un accident conjoncturel pourraient entraîner une correction marquée du marché résidentiel dans ces grandes villes. » Pas de krach en vue. Mais des prix qui pourraient tout de même retomber fortement à court ou moyen terme dans les villes où ils sont montés trop haut…