Lire à ce propos : Location et agences immobilières : des « excès à tous les étages » pour l'UFC-Que choisir

Des frais d’agence lisibles

Depuis 1990, les intermédiaires entre bailleurs et locataires doivent « afficher à l'entrée de leur établissement, de façon visible et lisible de la clientèle, les prix des prestations qu'ils assurent, et notamment celles liées à la vente ou à la location de biens et à la rédaction de bail, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération » (1). Les montants en question doivent être renseignés TTC.

Sur ce point, les manques des agences sont pointés de longue date. En mars 2015, la CLCV avait analysé les vitrines de 938 agences, réparties sur 40 départements : « Seulement 76% des agences affichent effectivement leurs honoraires en vitrine. » Un pourcentage comparable à une étude similaire menée en 2013. L’UFC-Que choisir, qui a examiné 1.246 agences fin 2015, dans 76 départements, dresse le même constat : l’affichage des honoraires n'est présent que dans 74% des agences. Un manque qui concerne plus les agences indépendantes (65%) que les enseignes en réseau (77%).

La FNAIM « admet que des infractions ont pu être relevées » dans un communiqué diffusé ce mercredi, notamment sur l’affichage de ces frais. « Nous sommes conscients qu’il y a encore des efforts à faire », reconnaît le président de la FNAIM Jean-François Buet, tout en remettant en cause les « termes outranciers » de l’UFC dans son étude.

Des honoraires plafonnés

Depuis septembre 2014, les honoraires des agents immobiliers sont plafonnés pour la mise en location. Ces nouvelles dispositions, prises dans le cadre de la loi Alur, concernent en premier lieu la visite du logement, la rédaction du bail et la constitution du dossier. Pour ces trois prestations, les honoraires à la charge du locataire ne doivent pas dépasser :

  • 12 euros TTC le m2 en zone très tendue (Paris et les villes de petite couronne) ;
  • 10 euros le m2 en zone tendue (28 grandes et moyennes agglomérations parmi lesquelles celles de Lille, Lyon, Marseille ou Toulouse mais aussi Beauvais, Annecy, Saint-Nazaire ou Toulon) ;
  • 8 euros le m2 sur le reste du territoire.

Le bailleur s’acquitte de son côté de frais équivalents, ou supérieurs, pour ces mêmes prestations (2). Les agences respectent-elles ces plafonds réglementaires ? Oui dans plus de 94% des cas, comme le précise l’UFC-Que choisir. Celles qui dépassent les plafonds sont surtout concentrées en région parisienne, où 12% des agences examinées étaient hors des clous. Toutefois, l’association de consommateur estime que ces plafonds ont été surévalués sur de nombreux territoires, ce qui a occasionné une inflation des honoraires en « zone non tendue » (état des lieux compris), de 7,10 euros par m2 en 2011 à 7,50 en 2015 selon l’UFC.

Etat des lieux : des honoraires dédiés

Quelle que soit la zone, la réalisation de l’état des lieux ne peut être facturée plus de 3 euros par m2 au locataire. Les frais d’état des lieux étant partagés à 50-50 entre bailleur et locataire, ils sont donc au maximum de 6 euros par m2. L’UFC-Que choisir rappelle dans son enquête que le règlement des frais d’état des lieux ne sont dus qu'« à compter de la réalisation de la prestation », alors que les autres honoraires de l’agent immobilier peuvent être réclamés dès la signature du bail.

Sur ce point, l’UFC estime donc que les frais relatifs à l’état des lieux devraient être renseignés séparément en agence. Chose à laquelle seulement 18% des agences examinées s’astreignent. Réponse de la FNAIM, ce mercredi : « Aucun texte n’impose aux professionnels de faire cette distinction dans les annonces immobilières. » L’association de consommateur qualifie toutefois la facturation commune de « vente liée », rappelant que l’état des lieux peut être « réalisé gratuitement, à l’amiable entre le locataire et le bailleur ».

Le diagnostic de performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2011, les annonces immobilières doivent mentionner le classement énergétique des bâtiments (3). Constat de l’UFC-Que choisir dans son enquête : aucune vignette du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans 9% des agences, et seulement sur une partie des annonces de location dans 26% des cas. Un constat encore moins glorieux qu’en 2011.

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dressait un bilan similaire pour les annonces immobilières sur internet, en novembre 2014. Si la DGCCRF ne révélait pas la proportion d’annonces où le DPE était absent, cette irrégularité figurait parmi les principaux manquements observés.

Les pièces justificatives qui peuvent être réclamées

La liste des pièces justificatives « pouvant être exigées par le bailleur de chacun des candidats à la location » a été fixée dans un décret publié en novembre dernier (4). Y figurent notamment la carte d’identité, les trois dernières quittances de loyer et derniers bulletins de salaire ou encore le dernier avis d’imposition. Mais le décret limite le nombre de justificatifs : une agence ne peut pas exiger plusieurs justificatifs de domicile. Et le RIB, le livret de famille ou encore les factures d’électricité et d’eau ne figurent pas dans cette liste.

Or, « sur l’ensemble des agences proposant des locations enquêtées par l’UFC-Que Choisir en 2015, pas moins de 81% ont demandé au moins un document interdit pour la constitution d’un dossier ». Une critique à laquelle la FNAIM répond par le mauvais timing de l’enquête, « lancée le 7 novembre, le jour même de la publication du décret fixant la liste des pièces justificatives ». Sur ce point, rendez-vous pour la prochaine enquête.

Un contrat-type. Parmi les différentes mesures entrées en vigueur dans le cadre de la loi Alur figure le contrat-type de location. Depuis le 1er août dernier (5), les baux de location nue doivent indiquer entre autres le montant du dernier loyer du précédent locataire, les honoraires de l’agent immobilier, un descriptif des travaux réalisés depuis le départ du prédécesseur, etc.

(1) Arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières.

(2) Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

(3) Décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 relatif à la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières.

(4) Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

(5) Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.