L'immobilier locatif fait-il toujours recette ? Pendant des années, les particuliers ont pu profiter de taux de crédit historiquement bas pour investir dans la pierre, avec l'espoir de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires. Mais en cette fin d'année 2026, l'équation s'est compliquée.

Entre le coût du crédit, la hausse de la taxe foncière, les charges de copropriété et les éventuels travaux de rénovation énergétique, les dépenses s'accumulent. De quoi remettre en question l'intérêt d'un investissement locatif ?

Pas nécessairement, selon Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, spécialiste de l'investissement locatif. « Le marché immobilier fonctionne aussi de façon mathématique », explique-t-il. Lorsque les taux de crédit augmentent, la capacité d'emprunt des acheteurs diminue, ce qui peut pousser les vendeurs à revoir leurs prétentions à la baisse.

Des taux plus élevés, mais davantage de possibilités de négocier

Avec des taux de crédit qui tournent autour de 3,4% sur 20 ans et pourraient encore progresser, emprunter coûte nettement plus cher qu'il y a quelques années. Mais cette situation présente aussi des avantages pour les investisseurs qui disposent d'un financement.

« Aujourd'hui, les gens qui sont obligés de vendre doivent accepter des baisses de prix, sinon ils ne vendent pas », constate Pierre-Emmanuel Jus. Les acheteurs disposent ainsi de davantage de temps pour visiter et comparer les biens, là où il fallait parfois se décider en quelques heures lorsque les taux étaient proches de 1%.

Même constat dans le neuf. Confrontés à un ralentissement des ventes, certains promoteurs seraient désormais plus ouverts à la négociation. « Aujourd'hui, voir des promoteurs céder à une proposition », y compris sur un logement neuf, est une situation que le professionnel jugeait beaucoup plus rare auparavant.

Attention toutefois : si la baisse des prix peut améliorer le rendement locatif, la hausse des taux peut aussi compliquer la revente. Un investisseur contraint de céder rapidement son bien pourrait avoir du mal à retrouver son prix d'achat.

Taxe foncière : jusqu'à deux mois de loyer qui s'envolent

C'est l'une des dépenses qui pèsent de plus en plus lourd dans le budget des propriétaires bailleurs. Selon une étude publiée en octobre par Maslow, la taxe foncière a augmenté de 18,6% en médiane entre 2021 et 2025, dans les 200 communes étudiées.

Une hausse qui oblige les investisseurs à revoir leurs calculs. « Dans les simulations financières, on avait l'habitude de prendre la moyenne qui était de dire : un mois de loyer », rappelle Pierre-Emmanuel Jus. Mais cette règle ne suffit plus. Selon lui, dans certaines communes, la taxe foncière peut désormais représenter deux mois de loyer, voire davantage.

Impôts locaux : le top 15 des augmentations de taxe foncière en 2026

Prenons l'exemple d'un appartement loué 600 euros par mois. Avec une taxe foncière équivalente à deux mois de loyer, le propriétaire doit déjà débourser 1 200 euros par an. Sur les 7 200 euros de loyers annuels théoriques, il ne lui reste donc plus que 6 000 euros, avant même de payer les autres charges et les éventuels impôts sur ses revenus locatifs.

Et les écarts peuvent être importants d'une ville à l'autre. D'où l'intérêt de ne pas se focaliser uniquement sur le prix d'achat ou le loyer espéré.

Rendement locatif : combien peut-on vraiment espérer ?

Alors, combien peut rapporter un investissement locatif fin 2026 ? Selon Pierre-Emmanuel Jus, les rendements se situent généralement entre 3% et 5%, avec un léger avantage pour les logements meublés.

Mais encore faut-il distinguer le rendement brut, calculé à partir des loyers et du prix d'acquisition, du rendement net, qui tient compte des dépenses supportées par le propriétaire.

Taxe foncière, frais de gestion, assurance, charges de copropriété non récupérables, entretien ou périodes sans locataire : autant de postes susceptibles de réduire les gains. Sans oublier la fiscalité des revenus locatifs, qui dépend notamment du régime choisi et de la situation personnelle de l'investisseur.

Autre élément à prendre en compte : l'encadrement des loyers, en vigueur dans certaines communes, qui limite les possibilités d'augmenter les revenus locatifs.

La localisation reste donc déterminante. Dans son étude, Maslow distingue notamment Caen, Rennes et Besançon parmi les grandes villes dont le marché immobilier a le mieux résisté entre 2021 et 2025. Un classement qui ne mesure toutefois pas directement la rentabilité locative.

Studio ou grand appartement : quel investissement privilégier ?

Le choix du logement joue également un rôle important. Selon Pierre-Emmanuel Jus, les studios et les deux-pièces restent particulièrement recherchés, notamment parce qu'ils correspondent aux besoins des personnes seules et aux budgets d'un grand nombre d'investisseurs.

Une tendance que confirme le dernier baromètre de Lodgis. Au troisième trimestre 2026, les studios représentaient 46,8% des locations meublées réalisées par l'agence à Paris. Avec les appartements d'une chambre, ils concentraient plus de 83% des locations.

La demande locative reste par ailleurs soutenue dans de nombreuses villes, notamment étudiantes. Un atout pour les investisseurs, même si un marché tendu ne garantit ni l'absence de vacance locative ni le paiement régulier des loyers.

Reste que les petites surfaces ne sont pas nécessairement les plus rentables une fois toutes les dépenses prises en compte. Leur prix au mètre carré est souvent plus élevé et une rotation importante des occupants peut entraîner des frais supplémentaires.

Travaux : attention aux mauvaises surprises en copropriété

Dernier point de vigilance, et non des moindres : les travaux. Depuis janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d'un nouveau bail en métropole. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034.

Si les passoires thermiques peuvent se négocier à des prix attractifs, leur rénovation représente parfois un investissement conséquent. Maslow privilégie d'ailleurs les logements neufs ou anciens récents, avec un DPE classé D au minimum. Mais le véritable piège peut aussi se cacher dans les parties communes. « Ce que sous-estiment souvent les investisseurs, ce sont les parties communes », prévient Pierre-Emmanuel Jus.

« Si sur les dix ans qui viennent, vous devez investir 10 000 ou 15 000 euros de travaux, ça fait quand même quelques mois de loyer »

Ravalement de façade, toiture, rénovation énergétique de l'immeuble... Sur une période de détention de 10 ou 20 ans, la facture peut rapidement grimper. « Si sur les dix ans qui viennent, vous devez investir 10 000 ou 15 000 euros de travaux, ça fait quand même quelques mois de loyer », souligne-t-il. Avant d'acheter, mieux vaut donc examiner attentivement les procès-verbaux d'assemblée générale, les travaux votés et ceux envisagés par la copropriété.

Faut-il pour autant renoncer à investir dans l'immobilier locatif ? Pas forcément. Entre les possibilités de négociation à l'achat et une demande locative soutenue, des opportunités subsistent. Mais l'époque où il suffisait de comparer le prix d'un appartement et le montant du loyer pour juger de sa rentabilité semble révolue.