Si l'étude de la branche de la Caisse des dépôts (CDC) constate une situation globalement « saine » du secteur, elle rappelle qu'« à politique publique constante, les bailleurs sociaux devront procéder à des arbitrages de plus en plus complexes entre production et rénovation » de logements, notamment pour améliorer la performance énergétique des bâtiments.
Si les bailleurs s'efforcent de construire 500 000 nouveaux logements d'ici 2030, comme le prévoient les objectifs fixés avec le gouvernement, ils auront moins de marge de manœuvre pour continuer à investir au-delà de 2030, selon les projections de l'institution qui prête l'argent du Livret A aux bailleurs sociaux.
Et compte tenu de l'été caniculaire que la France a connu, la Banque des territoires a ajouté dans ses calculs « des investissements de lutte contre les fortes chaleurs », comme des volets et des brasseurs d'air, à hauteur de 3 000 euros par logement à rénover, explique à l'AFP Kosta Kastrinidis, directeur adjoint de la Banque des Territoires.
Dans cette étude, l'institution établit comme « point d'attention » la dépendance des bailleurs sociaux aux ventes de logements qui constituent leur patrimoine pour pouvoir investir. Les loyers ne contribuant qu'à hauteur de 3,5% à la capacité d'autofinancement des organismes HLM. Chaque année, ils vendent environ 15 000 logements sociaux, mais sont « tributaires des conditions du marché » et risquent de ne pas vendre aux prix souhaités, selon Kosta Kastrinidis.
Les logements locatifs intermédiaires, « piste de diversification »
Pour la première fois, la Banque des territoires a étudié la place dans ce modèle économique des logements locatifs intermédiaires (LLI), plutôt dédiés aux classes moyennes, avec des loyers plus élevés que dans le social. Plus coûteux à construire, les logements intermédiaires peuvent être revendus après une quinzaine d'années de détention, ce qui en fait un levier favorable à long terme pour augmenter les marges de manœuvre des bailleurs sociaux.
Les LLI représentent « la piste de diversification (de source de revenus, NDLR) la plus mature », à condition « de pouvoir revendre ces logements à un prix correct et dans le volume voulu », relève Kosta Kastrinidis. Actuellement, les logements intermédiaires ne doivent pas dépasser plus de 10% du parc d'un organisme HLM, un plafond un peu trop strict pour Kosta Kastrinidis, notamment dans les zones tendues où le marché locatif privé ne répond pas aux besoins de logements des classes moyennes.
