Toucher une plus-value sur la vente d'un bien et ne rien payer au fisc ? Oui, c'est possible. Le Code général des impôts prévoit plusieurs types d'exonérations, en fonction du bien vendu ou de votre situation personnelle.

Pas d'impôt sur la vente de votre résidence principale

Vous vendez votre résidence principale ? Votre plus-value est totalement exonérée d'impôt, quel que soit son montant. Idem pour les dépendances immédiates (cave, garage, place de stationnement, cour) si vous les vendez avec. Seule condition : ce logement doit être votre « habitation habituelle et effective », c'est-à-dire celui que vous occupez la majeure partie de l'année.

Vous déménagez avant d'avoir vendu ? Attention, pour bénéficier de l'exonération, vous devez avoir occupé le logement jusqu'à sa mise en vente et le vendre dans un délai normal, en principe dans l'année. Vous ne devez pas le louer entre-temps, au risque de perdre cet avantage. Même logique en cas de séparation : l'exonération reste possible si l'un des deux ex-conjoints continue d'occuper le logement comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente.

Durée de détention, petites ventes... les autres cas liés au bien

Vous vendez une résidence secondaire, un logement que vous mettiez en location ou tout autre bien immobilier bâti qui n'est pas votre résidence principale ? La loi prévoit plusieurs autres situations permettant d'échapper à l'impôt :

  • Vous détenez le bien depuis plus de 22 ans : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Après 30 ans, elle échappe aussi aux prélèvements sociaux ;
  • Vous réinvestissez le prix de vente dans l'achat d'une résidence principale : vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous n'avez pas eu de résidence principale à votre nom au cours des quatre années précédentes et si vous achetez ou construisez votre nouveau logement dans les deux ans. Cette exonération ne peut être utilisée qu'une seule fois ;
  • Vous vendez le bien 15 000 euros ou moins ;
  • Vous le vendez à un organisme de logement social (valable jusqu'au 31 décembre 2027) ;
  • Votre bien fait l'objet d'une expropriation : vous échappez à l'impôt si vous réinvestissez l'indemnité d'expropriation dans un autre bien dans les 12 mois.

Reste quelques situations particulières : retraités titulaires d'une carte mobilité inclusion, personnes résidant en établissement pour personnes âgées ou handicapées, non-résidents vendant leur ancienne résidence principale en France. Une exonération est possible, mais sous conditions de ressources et dans le respect des plafonds applicables.

Pas d'exonération en vue ?

Dans ce cas, votre plus-value sera taxée à 36,2% (19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Le mécanisme d'abattement peut quand même alléger la note : au-delà de 6 ans de détention, la part soumise à l'impôt diminue. C'est votre notaire qui se charge de calculer l'impôt dû et de le prélever directement sur le prix de vente, avant de vous reverser le solde : vous n'avez aucune déclaration à faire vous-même.

Surtaxe sur les plus-values immobilières : ce qu'il faut savoir avant de vendre