Location-vente : « Les loyers perçus sont-ils imposables ? »

Bonjour Caporale4, et merci pour votre question.

Commençons rapidement par rappeler ce qu'est une location-vente. Aussi appelé location-accession, ce dispositif permet à un occupant de devenir progressivement propriétaire de son logement. Concrètement, il entre d'abord dans les lieux en tant que locataire, en versant chaque mois une redevance composée de deux parts : une fraction « locative » pour l'occupation du bien, et une fraction « acquisitive » qui vient constituer un apport pour l'achat futur. À l'issue de cette période, il peut lever une option pour acheter le logement, en déduisant les sommes déjà versées au titre de cette part acquisitive.

Passons désormais à votre question. Oui, le montant des loyers est imposable, mais en partie seulement. En effet, l'administration fiscale opère une distinction essentielle entre la période de location, puis, le cas échéant, la levée d'option d'achat. Et selon la nature des sommes perçues, le traitement fiscal diffère.

Une partie seulement des loyers imposable

Sur le principe, les sommes versées par l'occupant ne constituent pas un loyer « classique » dans leur totalité : distinction est faite entre la fraction locatif, qui correspond à la jouissance du bien, et la part liée à l'acquisition, qui vient en déduction du prix de vente si l'option d'achat est levée. Cette distinction est posée par le cadre juridique de la location-accession (loi du 12 juillet 1984) et reprise par la doctrine administrative.

Ainsi, pendant la phase de location, seule la fraction correspondant à l'occupation du logement est imposable. Elle est assimilée à un revenu locatif classique et doit être déclarée dans la catégorie correspondant à la nature du bien :

• en revenus fonciers si le logement est loué nu ;
• en BIC s'il s'agit d'une location meublée.

En revanche, la fraction dite « acquisitive » n'est pas imposée à ce stade. Elle constitue en réalité une avance sur le prix de vente et ne relève pas d'un revenu imposable tant que l'option d'achat n'est pas exercée. Cette analyse est conforme à la doctrine du BOFiP, qui précise que seule la part rémunérant la mise à disposition du bien constitue un revenu.

Au moment de la levée d'option, la situation évolue. Les sommes versées au titre de la fraction acquisitive viennent s'imputer sur le prix de cession du bien. Elles n'ont donc pas été imposées comme revenus, mais entrent dans le calcul de la plus-value immobilière éventuelle. Autrement dit, elles réduisent le prix effectivement payé par l'acquéreur, ce qui peut mécaniquement augmenter la plus-value taxable pour le vendeur.

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Si l'option n'est pas levée, le traitement peut différer. Dans certains cas, tout ou partie de la fraction acquisitive peut être conservée par le vendeur. L'administration considère alors que ces sommes peuvent devenir imposables, leur nature se rapprochant d'un complément de loyer ou d'une indemnité.

En pratique, la vigilance doit donc porter sur la ventilation des sommes prévue dans le contrat. C'est elle qui conditionne le traitement fiscal. Comme le rappellent les commentaires administratifs (BOFiP, notamment sur les revenus fonciers), seule la fraction correspondant à la jouissance du bien constitue un revenu imposable immédiat.

En résumé, dans une location-vente, les « loyers » ne sont imposables qu'à hauteur de leur fraction locative. Le reste relève du prix de vente et n'est pas taxé comme un revenu, sauf cas particulier, notamment en l'absence de levée d'option.