Y a-t-il un vrai marché pour revendre la Nue-Propriété sur 3 ans ?

[tutu75]

Bonjour la communauté,
J'étudie actuellement une stratégie pour placer la trésorerie de ma société sur de l'usufruit (US) de SCPI dynamiques (ma cible principale étant Comète, objectif ~9%), sur une durée courte de 3 ans.
Le problème : L'usufruit sec sur 3 ans est introuvable sur le marché.
Ma piste de réflexion :
Pour contourner cette pénurie, j'envisage de créer mon propre usufruit. L'idée serait d'acheter les parts en Pleine Propriété (PP) avec ma SCI, puis de revendre rapidement la Nue-Propriété (NP) via une plateforme spécialisée du marché secondaire, qui ferait office de tiers de confiance pour sécuriser la transaction.
Pour que l'opération soit fluide et ne pas immobiliser ma trésorerie trop longtemps, je sais que je dois proposer un prix très agressif. J'ai donc modélisé une décote qui offre à l'acheteur final un gain net de 2 % par rapport au prix officiel de la société de gestion, après absorption de tous les frais de plateforme et de mutation.
L'exemple chiffré sur lequel je me base (pour 50 000 € de PP) :
Valeur officielle de la NP sur 3 ans (Clé 87,5 %) : 43 750 €
Mon objectif : Que l'acheteur ne débourse au total que 42 875 € (soit une vraie économie de 2 % par rapport à une souscription en direct).
La mécanique : J'affiche un prix de vente fortement décoté sur la plateforme (autour de 40 450 €). Ainsi, même en ajoutant les 5 % de droits d'enregistrement et la commission de la plateforme, le coût total de revient pour l'acheteur reste bloqué à 42 875 €.
(En bonus, l'acheteur profite de la décote naturelle de Comète, dont le prix de part est inférieur de plus de 3 % à sa valeur de reconstitution).
Avant de me lancer, j'aimerais avoir vos avis de terrain sur deux points :
La profondeur du marché : Y a-t-il vraiment des acheteurs actifs pour de la nue-propriété sur des durées aussi courtes (3 ans) ? C'est un format peu commun par rapport au classique 10 ans.
L'attractivité de l'offre : En tant qu'investisseurs, est-ce que cette structuration (2 % de marge nette immédiate + absorption des frais) vous paraît suffisante pour déclencher un achat rapide sur le marché secondaire ?
Merci pour vos retours et vos éclairages !

 

[Kizzo]

Bonsoir,
Vous avez évalué le risque que l'opération soit considérée comme un acte anormal de gestion ? Quel est l'intérêt pour la SCI d'acquérir un actif pour le revendre immédiatement moins cher ?

 

[moietmoi]

L'idée serait d'acheter les parts en Pleine Propriété (PP) avec ma SCI, puis de revendre rapidement la Nue-Propriété (NP)

je ne suis pas sûr que dans ce schéma il soit possible d'amortir l'usufruit; L'amortissement de l'usufruit pour une personne morale(sci is entre autre) a été d'abord interdit fiscalement, puis après des décisions en conseil d'état en 2019, le fisc a dû se résoudre à l'accepter, dans des conditions contraignantes;
Normalement, l'administration ne reconnaitra pas, pour cet usufruit issu d'une cession partiel d'actif, un droit incorporel acquis à titre onéreux avec une durée"propre", donc pas d'amortissement;