votre avis sur notre situation pour demande de prêt immo

[sofybelle]

Bonjour à tous.

J'aimerais avoir votre avis sur notre situation. Nous aimerions contracter un prêt pour une maison (deuxième).

1 ère maison mise en location à 710.00€ / mois depuis 3 ans.

prêt en cours sur celle-ci encore à 805€ / mois jusqu'en 2025. (déjà 10 ans de payé youpiii)
( nous avons renégocié le taux et fais un remboursement anticipé = -3 ans)

Nous pouvons baisser le prêt de celle ci à 741€/mois si besoin.

Ressources :

moi : 1530.00€ / mois sur 13 mois en CDI
conjoint : 1400.00 € / mois (minimum) en intérim depuis plusieurs années sans interruption.

Nous sommes en location à 460.00€ / mois actuellement.

Nous avons environ 15000.00€ d'apport personnel.

Nous aimerions trouver une banque qui pratique la méthode de compensation de revenus mais nous n'en trouvons pas.
Si vous avez des questions n'hésitez pas, je vous en remercie par avance.

 

[Steph035]

Pour un achat en investissement locatif cela ne sera pas possible.
Pour un achat en résidence principale, la banque va calculer votre taux d'endettement :
ressources : 1530 +1400 + 497 (710x70%) = 3 427€
taux endettement : 3 427 * 33% = 1131€
Charges existantes : 741€ au mieux, donc il reste une mensualité possible de 390€... cela vous fait un prêt de 85 000€ environ...

 

[sofybelle]

Pour un achat en investissement locatif cela ne sera pas possible.
Pour un achat en résidence principale, la banque va calculer votre taux d'endettement :
ressources : 1530 +1400 + 497 (710x70%) = 3 427€
taux endettement : 3 427 * 33% = 1131€
Charges existantes : 741€ au mieux, donc il reste une mensualité possible de 390€... cela vous fait un prêt de 85 000€ environ...

Merci beaucoup de ce calcul.
Je suis d accord avec votre calcul.
C est pour ça que nous cherchons une banque pratiquant la méthode de compensation de revenus. Nous avons pris rdv avec une agence meilleur taux. Je vous tiendrais informé si vous le souhaitez.

Merci bien

 

[Steph035]

Effectivement si vous trouvez un banque utilisant cette méthode je suis preneur de votre retour, merci de le proposer !

Bon courage dans vos recherches.

 

[sofybelle]

Sinon je viens de relire votre calcul et comme j'ai un 13 ème mois il me semble qu'il faut faire:

1530 x 13 = 19890
19890 / 12 = 1657.5 € / mois.

Sinon pourriez-vous me dire quel est votre calcul afin de connaitre la somme empruntable?
"cela vous fait un prêt de 85 000€ environ..."

Cela me permettrait de ne pas toujours demander dans des discussions futures.

Merci bien.

ps : si je passe par un courtier il faudra attendre un moment avant d'avoir le "nom" de la banque qui pratiquerais la compensation des revenus ^^
j'ai cherché un peu sur le net, je n'ai rien trouvé à ce sujet hormis la méthode de calcul...

 

[ZRR_pigeon]

C est pour ça que nous cherchons une banque pratiquant la méthode de compensation de revenus. Nous avons pris rdv avec une agence meilleur taux.

cette methode permet de grappiller quelques % de taux d'endettement. mais cela ne va pas drastiquement changer le calcul.

au lieu de pouvoir emprunter 85 000 €, peut etre vous allez monter a 90K ? 95K ?
vous ne precisez aucun montant, donc on en peut pas vous dire si c'est réaliste ou non, mais sachez egalement qu'un interim (meme ininterrompu), constitue un point faible.

l'epargne est une bonne chose, mais les preteurs pretent par rapport a un flux de ressources (salaires, ...), pas par rapport a un stock (epargne).
evidemment a flux identiques, un stock c'est toujours un risque plus faible.

 

[sofybelle]

Bonjour,

Oui je sais qu'un contrat intérim n'est pas le mieux qui soit.

Ce qui m'étonne le plus dans notre demande c'est que par exemple à la banque postale (où nous sommes) l'intérim ne gêne en rien. Ce qui bloque notre dossier c'est les loyers de la maison qu'ils ne prennent pas en compte. Hors ils voient bien les loyers des locataires tomber tous les mois..

Tout simplement j'ai du mal à comprendre pourquoi notre dossier parait si compliqué (selon un courtier indépendant), ce courtier nous a même dit qu'on ne peut pas renégocier son taux si la maison est en location... Alors que nous avons négocié lorsqu'elle était déjà en location.
Après je veux bien croire que chaque banque a sa politique mais bon là...

Néanmoins je vous tiendrais informé de notre rendez-vous.

 

[ZRR_pigeon]

ce courtier nous a même dit qu'on ne peut pas renégocier son taux si la maison est en location... Alors que nous avons négocié lorsqu'elle était déjà en location.

oula !! vous tenez un champion là !!!

la loi dit clairement que tout emprunteur peut rembourser partiellement ou total tout prêt de son initiative du moment qu'il se conforme aux pénalités éventuelles également édictées dans la loi.

l'objet du financement (la maison) ou encore son occupation (locataire) n'a aucun impact !

Changez de courtier !

 

[sofybelle]

Oui je suis d'accord avec vous !

De ce fait on est juste entré et sortie de ses locaux et notre histoire s'arrête là avec lui

 

[ZRR_pigeon]

ce qui est sur c'est que vous risquez d'avoir pas mal de variabilité dans les réponses des banques (suivant comment ils scorent votre risque). donc n'hésitez pas a en consulter plusieurs.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il est possible que ces deux billets puissent vous intéresser :

Différents taux d’endettement
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Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (1ére partie)
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Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (2ème partie)
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Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (3ème partie)
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Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (4ème partie)
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Cdt

 

[sofybelle]

Merci beaucoup j'aurais de la lecture pour ce soir

 

[sofybelle]

Bonjour,

Alors me revoilà suite à mon rendez-vous chez meilleur taux de Lille.

Elle m'a juste demandé nos salaires respectifs, le montant du loyer et le montant du prêt. CDI et Interim depuis 5 ans.

A partir de ces infos elle me dit que par rapport au réseau de servies immobiliers avec lesquels elle travaille, le dossier ne passera pas.

Néanmoins selon elle la demande est réalisable de ce fait elle me propose d'aller directement en agence au Crédit foncier et de ne pas passer par les simulations on-line. car suite à ma simulation on m'avais rappelé pour me proposer un prêt à 55 000.00 € si je mes souviens bien.

Donc me voila à ce jour avec une demande de rendez-vous au Crédit Foncier. Inutile de vous dire que je porte tous mes espoirs sur eux...

 

[sofybelle]

Bonsoir,

Voici la réponse du crédit foncier a ma demande. Inutile de vous dire que je suis désespérée. Je ne sais plus quoi faire...

Bonsoir ,

Je viens d’étudier votre projet et malheureusement pour un achat de 149 000 E Sur 27 ans (durée maxi) il faudrait un apport de 70 000 E pour que ce soit possible.

En effet comme je vous l’avais dit au téléphone, votre maison louée vous pénalise beaucoup, car la charge est décomptée des 33 % possibles d’endettement et le loyer additionné à hauteur de 85 % à vos revenus.

La seule solution à notre niveau serait de vendre cette maison. Je n’ai aucune autre possibilité.

 

[ZRR_pigeon]

bon ben au moins vous n'avez pas signé de compromis, donc c'est moins grave.

 

[sofybelle]

Suite à sa réponse, la maison semble vraiment être un frein. Nous ne souhaitons vraiment pas la vendre.

Je pense à rebaisser notre mensualité. (le pactys liberté est actuellement à 398€ / mois, il a été augmenté à 30% de sa valeur initiale, nous pouvons le baisser à 10% de sa valeur initiale ce qui ferait 275€ si je compte bien) et ensuite peut être faire un remboursement anticipé (maxi 2500 € encore pendant 1 an) en demandant de baisser les mensualité et non de raccourcir la durée, mais la je ne sais pas du tout combien cela ferait par mois.

Que pensez-vous de ça?

J'ai recontacté Emprunt** car il y a 4 mois selon elle tout passait presque parfaitement...

 

[ZRR_pigeon]

si il "manque" 70 000 d'apport, ce n'est pas avec des modifications a la marge que ca va changer drastiquement le verdict...

 

[sofybelle]

ce qui est sur c'est que vous risquez d'avoir pas mal de variabilité dans les réponses des banques (suivant comment ils scorent votre risque). donc n'hésitez pas a en consulter plusieurs.

De retour quelques semaines après, effectivement j'ai fait quelques banques et les réponses sont très variables...

La banque postale : nouveau rdv le 12 mais ne prend pas en charge les loyers de la première maison donc à moins qu'ils veuillent nous garder ça ne passe pas.

crédit foncier : ne passe pas non plus...

crédit du nord : ne passe pas car le premier prêt nous prend trop de taux d'endettement...

crédit agricole : aucun souci pour eux, on arrive à un taux d'endettement de 36% ( sans toucher au premier prêt que l'on peut baisser si besoin, mais ça ne les dérange pas plus que ça)

crédit mutuel, dossier un peu juste pour eux, ils aimeraient un peu de d'épargne mais possible...

Ils m'ont tous deux clairement dit que la méthode de calcul est différente des autres banques donc j'en déduit que le crédit agricole et le crédit mutuel pratique la méthode de compensation des revenus (pour ceux que ça intéressait).

Donc on visite des maisons et la prochaine étape sera le compromis je l'espère si acceptation des offres futures...

bon après midi à tous.

 

[ZRR_pigeon]

D'accord avec les deux tendances observées bien que je ne comprend pas comment ça peut rattraper 70k€ de trou....

En tous cas, soignez bien votre condition suspensive dans votre compromis de vente, ne laissez pas l'agence immo vous proposez, imposez la.

 

[sofybelle]

Oui les 70 000 € du Crédit foncier mais on ne sait pas non plus de quelle manière ils font leur calcul...

Cordialement