votre avis sur ma proposition de prêt

[milesteg68]

Bonjour je souhaiterai avoir votre avis sur l'offre de prêt suivante :

-prêt à hauteur de 220 000 euros sur 25 ans pour une maison ancienne de moins de 20 ans.
-le crédit mutuel me propose un taux fixe à 4.1%, une caution CMH de 1155 euros, 150 euros de frais de dossier et une assurance décès, invalidité et ITT>90jours à 100% sur moi-même et le co-emprunteur : soit ~72 euros de mensualités.

merci d'avance pour vos commentaires.

 

[Anonyme]

soit ~72 euros de mensualités.

Ce ne serait pas ~1172€ de mensualités?

 

[lestat78]

moi je trouve ca pas mal 4.1 % et pour l'assurance il y mieux avec une délégation mais après ca dépend des quotité et de l'age !!
moi pour ma demande de pret en cours j'ai 3.9 % sur 15 ans en ramant a la bred
a la caisse d'epargne (ma banque enfin bientot mon ex-banque ) il sont à 4.15 c'est du délire

 

[milesteg68]

merci de vos réponses.

les 72 euros sont les mensualités de l'assurance .... c'était pour donner une ordre de grandeur.

sinon les mensualités sont de 1236.06 euros (assurance comprises) pour un cout total du prêt de 150 840 euros.

 

[Aristide]

-prêt à hauteur de 220 000 euros sur 25 ans pour une maison ancienne de moins de 20 ans.
-le crédit mutuel me propose un taux fixe à 4.1%, une caution CMH de 1155 euros, 150 euros de frais de dossier et une assurance décès, invalidité et ITT>90jours à 100% sur moi-même et le co-emprunteur : soit ~72 euros de mensualités.

les 72 euros sont les mensualités de l'assurance .... c'était pour donner une ordre de grandeur.

sinon les mensualités sont de 1236.06 euros (assurance comprises) pour un cout total du prêt de 150 840 euros.

Quelque chose "ne colle pas"
=> 220.000€ à 4,10% sur 300 mois donnent une mensualité hors assurance de 1.173,42€
=> Si l'on ajoute 72€ d'assurance ce la fait donc 1.245,42€ et non pas 1.236€ ?
+ Les intérêts sont de 132.026,84€
+ Les assurances 72 x 300 = 21.600€
=> Soit un total de 153.626,84€

=> Si une seule assurance est obligatoire le coût "légal" du crédit est

+ Les intérêts sont de 132.026,84€
+ Les assurances 36 x 300 = 10.800€
+ Frais dossier = 150€
+ Garanties = 1.155€
=> Soit coût total du crédit = 144.131,84€ (définition légale)

=> Avec la seconde assurance facultative le coût du crédit (réel) est 154.931,84€

 

[milesteg68]

autant pour moi, j'ai oublié de préciser qu'il y a dans l'offre un PTZ sur 72 mois à hauteur de 15200 euros ..... désolé pour cet oubli ...

 

[milesteg68]

que pensez de la proposition de mon banquier ? puis je espérer mieux ailleurs ?

 

[Aristide]

que pensez de la proposition de mon banquier ? puis je espérer mieux ailleurs ?

Cà ne colle toujours pas

+ 220.000€ - 15.200€ = 204.800€ à 4,10% en 300 mois = 1.092,35€
+ PTZ = 15.200€ / 72 = 211,11€

=> Total échéance hors assurance = 1.092,35€ + 211,11€ = 1.303,46€
=> Total échéance avec assurance = 1.303,46€ + 72€ = 1.375,46€ et non pas 1.236€ ???

Sur les conditions :
=> 4,10% on trouve mieux mais c'est pas mal.
Une banque fait une offre en fonction d'une relation globale avec un client et des contrparties qu'il propose (Epargne - Souscription services ....)

=> Assurance :
Si assiette = capital initial : 72 x 12 = 864€/an / 220.000 x 100 =/= 0,40% l'an.
Si c'est pour 2 têtes c'est pas mal (= 0,20%/tête).
Suivant les Etablissements, les primes vont de 0,15% à 0,45%.

Mais attention, rien ne sert de comparer les taux de primes si vous ne comparez pas les contreparties réellement assurées.

A ce sujet et à toutes fins utiles, vous pouvez voir mon post antérieur :
"Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

 

[milesteg68]

Merci Aristide pour tes réponses qui m'en apprennent beaucoup.

pour l'assurance c'est effectivement pour les deux têtes à 100%.

pour les mensualités, il y a un lissage qui est réalisé ce qui ramène les échéances à 1236,15 euros (300 mois). c'est un prêt modulable avec absence de pénalités en cas de remboursement anticipé (sauf en cas de rachat par une autre banque).

cout intérêt : 129 326,18
cout assurance : 21 502,44
cout total : 150 828,62

tout ceci figure sur la demande de prêt que nous avons paraphé et signé hier avec ma compagne. l'offre de la banque devrait arriver en fin de semaine prochaine.

tu dis que 4.10 % sur 25 ans c'est "pas mal mais il y a mieux" ....

ma question est qu'entends tu par "mieux" ? 4%, 3,90 % .......

Avant de m'engager définitivement je me demande simplement si je continue à démarcher en parallèle d'autres banques ou pas.

merci d'avance pour tes réponses.

 

[Aristide]

QUOTE]

pour les mensualités, il y a un lissage qui est réalisé ce qui ramène les échéances à 1236,15 euros (300 mois). c'est un prêt modulable avec absence de pénalités en cas de remboursement anticipé (sauf en cas de rachat par une autre banque).

cout intérêt : 129 326,18
cout assurance : 21 502,44
cout total : 150 828,62

tout ceci figure sur la demande de prêt que nous avons paraphé et signé hier avec ma compagne. l'offre de la banque devrait arriver en fin de semaine prochaine.

tu dis que 4.10 % sur 25 ans c'est "pas mal mais il y a mieux" ....

ma question est qu'entends tu par "mieux" ? 4%, 3,90 % .......

Puisqu'il y a lissage, à toutes fins utiles je vous suggère de voir mon post antérieur :

"Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/
"Graphiques explicatifs"
[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]
"Lissage avec plusieurs prêts - moins intéressant?"
[lien réservé abonné]

En suivant tout ou partie de 5 principes que j'évoque, en particulier la pratique des prêts "gigognes" (= prêt "emboîté" dans le prê "lisseur" vous pourriez sans doute faire une économie significative sur le coût du crédit.

Par ailleurs, le fait que vous annonciez une mensualité de seulement 1.236€ alors que mon calcul donne 1.376€ signifie que, dans le premier palier de votre prêt lisseur, vous amortissez ce prêt lisseur moins vite que la normale.
Ceci augmente les intérêts payés mais ce qui serait à éviter absolument serait qu'il y ait un amortissement négatif = le capital du augmenterait les 1ers mois au lieu de diminuer.
Je vous suggère de vérifier.

Pour les taux, oui une banque peut accorder mieux mais, ainsi que je vous l'ai dit, les conditions seront meilleures pour un client fidèle depuis 40 ans avec 200.000€ d'épargne et divers services souscrits que pour un nouveau client avec seulement un compte de dépôts.

 

[dragon-666]

QUOTE]



Puisqu'il y a lissage, à toutes fins utiles je vous suggère de voir mon post antérieur :

"Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/
"Graphiques explicatifs"
[lien réservé abonné]
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"Lissage avec plusieurs prêts - moins intéressant?"
[lien réservé abonné]

En suivant tout ou partie de 5 principes que j'évoque, en particulier la pratique des prêts "gigognes" (= prêt "emboîté" dans le prê "lisseur" vous pourriez sans doute faire une économie significative sur le coût du crédit.

Par ailleurs, le fait que vous annonciez une mensualité de seulement 1.236€ alors que mon calcul donne 1.376€ signifie que, dans le premier palier de votre prêt lisseur, vous amortissez ce prêt lisseur moins vite que la normale.
Ceci augmente les intérêts payés mais ce qui serait à éviter absolument serait qu'il y ait un amortissement négatif = le capital du augmenterait les 1ers mois au lieu de diminuer.
Je vous suggère de vérifier.

Pour les taux, oui une banque peut accorder mieux mais, ainsi que je vous l'ai dit, les conditions seront meilleures pour un client fidèle depuis 40 ans avec 200.000€ d'épargne et divers services souscrits que pour un nouveau client avec seulement un compte de dépôts.

Mieux que 4,10% sur 25 ans, j'ai du mal à le croire. Par contre, effectivement le prêt gigogne peut réduire le coût (mais il me semble qu'ils n'en font pas au crédit mutuel).

 

[Aristide]

Mieux que 4,10% sur 25 ans, j'ai du mal à le croire. Par contre, effectivement le prêt gigogne peut réduire le coût (mais il me semble qu'ils n'en font pas au crédit mutuel).

Cette technique permet pourtant de faire un gain significatif (Suivant le projets, j'ai vu de 1.000€ à 8.000€) sur le coût du crédit qui remplace une réduction du taux.

 

[milesteg68]

merci pour votre réponse, j'avoue ne pas être très familier avec ces termes de banquier : lissage ...


pouvez simplement me dire comment se calcule la mensualité à partir du taux et du montant total.

sur mon offre j'ai :

PTZ 15 200 214.38 72 mois
pret modulimmo 204 800 300 mois
palier 1 1021.76 72 mois
palier 2 1236.12 228 mois

cordialement

 

[Aristide]

merci pour votre réponse, j'avoue ne pas être très familier avec ces termes de banquier : lissage ...


pouvez simplement me dire comment se calcule la mensualité à partir du taux et du montant total.

sur mon offre j'ai :

PTZ 15 200 214.38 72 mois
pret modulimmo 204 800 300 mois
palier 1 1021.76 72 mois
palier 2 1236.12 228 mois

cordialement

Quelque chose ne colle pas encore:

Dans un échange ci-dessus, avec les chiffres que vous m'avez donnés j'ai calculé la prime d'assurance:

=> Assurance :
Si assiette = capital initial : 72 x 12 = 864€/an / 220.000 x 100 =/= 0,40% l'an.
Si c'est pour 2 têtes c'est pas mal (= 0,20%/tête)

Maintenant, pour le PTZ vous donnez les chiffres suivants:

PTZ 15 200 - 214.38 - 72 mois
Or Le PTZ étant à taux zéro son échéance hors assurance est de 15.200€ / 72 = 211,11€
Vous annoncez une échéance de 214,38€
J'en déduis que le coût de l'assurance est de 214,38€ - 211,11€ = 3,27€
Soit 3,27 x12 = 39,24 / 15.200 x 100 = 0,2582% pour deux têtes soit 0,1291% pour une tête ce qui est différent de 0,20%

Pour le calcul des échéances que voulez vous au juste ?
=> Calculer des échéances constantes ? Au moyen d'un formule de mathématiques financières (Vous savez utiliser les puissances en mathématiques ?) - Au moyen d'une fonction dans Excel - Vous avez aussi applicatif sur le site cBanque qui permet de le faire.

=> si c'est calculer des échéances de lissage; c'est une toute autre affaire.
Egalement possible sur le site cBanque.

J'ai essayé de reproduire votre lissage pour, éventuellement, tenter une optimisation, mais avec des chiffres discordants, je me suis arrêté.

Si vous voulez de l'aide, svp fournissez des données fialbles et cohérentes

Cordialement,

 

[milesteg68]

désole de ne pas avoir fourni dès le départ les bons chiffres.

pour ce qui est de la formule du calcul des mensualités, je sais effectivement me servir des puissances .....

voici ce qui se trouve exactement sur mon offre :

cout acquisition : 225 000
frais de garantie : 1155
frais de dossier : 150

cout total 226 305

pret demandé 220 000 soit 6 305 d'apport personnel.

les deux derniers nombres des lignes suivantes sont les intérêts et l'assurance ACM.

PTZ 15 200 0% 214.38 72 mois 0 235.44
pret 204 800 4.1% mensuel 300 mois 129326.16 21 267
palier 1 1021.76 72 mois
palier 2 1236.12 228 mois

voila je ne peux donner de chiffres plus précis.

Cordialement.

 

[Aristide]

Concernant les assurances
Une chose est bizarre.
En reprenant vos derniers chiffres j'obtiens

Prêt à taux zéro
=> 235,44 / 2 /6 /15.200 x 100 = 0,129078947368%

PrêtModulimmo
=>21.267 / 2 / 25 /204.800 x 100 = 0,207685546875%

Le taux de prime PTZ serait donc réduit de 38% par rapport au prêt Modulimmo ???
Je vous suggère de le vérifier.

Concernant le calcul des échéances

Je ne vous indique que la formule permettant un calcul d'échéances constantes

Il faut d'abord savoir qu'en général les échéances se calculent à partit d'un taux nominal proportionnel.
Seuls les taux de prêts épargne logement sont exprimés en taux nominaux actuariels
si vous deviez calculer une échéance de prêt épargne logement il faudrait commencer par convertir le taux d'actuariel en proportionnel.

Soit:
=> C le capital emprunté
=> N la durée en nombre de périodes (nombre de mois si échéances mensuelles)
=> Ia le taux nominal proportionnel
=> Im le taux périodique mensuel avec Im = Ia/12 (d'où le nom de taux proportionnel)
=> E l'échéance à calculer

Formule calcul mensualité constante:

E = ((C x Im) / (1 - (1+Im)^(-n)))

Exemple
=> C = 100.000€
=> N = 300 mois
=> Ia = 5%
=> Im = 5/12/100 =
=> E = ((100.000 x 0,00416666666667) / (1- (1,0046666666667)^(-300)))
=> Echéance = 584,59€

NB) - Si l'échéance était trimestrielle au lieu de mensuelle, c'est la même formule sauf que le taux périodique deviendrait It = Ia/4.
Même principe si échéance semestrielle
Si annuité utiliser directement "Ia" (5% dans l'exemple)

 

[milesteg68]

merci encore pour toutes ces réponses, j'ai bien compris la formule pour le calcul des mensualités.

concernant les assurances ce sont bien les chiffres qui figurent sur l'offre... je ne peux vous en dire plus.

de toute manière c'est l'offre la plus intéressante que j'ai reçue parmi les différentes banques contactées (caisse d'épargne, banque postale, banque populaire, credit mutuel enseignant, CSF).

Merci encore Aristide pour toutes vos réponses et votre efficacité !!!

cordialement