votre avis sur endettement à 40%

[quick94140]

Bonjour,

nous sommes actuellement propriétaire d'un appartement et nous venons d'acheter en VEFA un appartement pour lequel nous avons contracté en prêt relais et un prêt immo classique.
Nous avons donc mis en vente notre appartement actuel sur lequel est adossé le prêt-relais.

Dans le cas où on aura des difficultés dans le vente de l'appartement, nous avons pensé le mettre en location et l'opération se présenterait de la manière suivante.

On devra donc faire un nouvel emprunt de 160 000 euros pour rembourser le prêt-relais et le capital restant dû de notre appartement actuel.

Nous aurons en terme d'endettement : 1240 euros/mois pour le futur appartement plus 880 euros/mois pour le nouvel emprunt (4.6%, K =160 000 euros sur 25 ans) soit 2120 euros /mois.

Et en revenu : 4500 euros de revenu mensuel + 850 de revenu locatif (c'est un F3 de 60m2 en petite couronne) soit 5350 euros/mois.

Nous aurions donc un taux d'endettement de 40% et un reste à vivre de 3200 euros environ (nous avons un enfant à charge).

Pensez-vous que c'est jouable auprès des banques ?

 

[Gagarine]

Bonjour,

Pourquoi voulez-vous emprunter pour rembourser le K restant du sur votre appartement actuel ? Combien vous reste-t-il à rembourser (durée, montant) ? Le montage doit passer mais pas comme vous le présentez. Car dans votre présentation vous êtes effectivement endettés à 40% : refus de la banque. Mais en laissant un max de crédit sur votre appart (qui va passer en location) ca devrai être ok car le calcul est différent.

Cordialement

 

[Pierrealb]

Le prêt relais permet dans une certaines mesure de dépasser les 33% d'endettement car le bien à ventre est comptabilisé à 80% de sa valeur comme apport personnel.

Votre montage lui vous met dans une situation difficile car surendetté, ça pourrait passer si l'appartement était déjà en location avec un bail longue durée signé et "garanti ou assuré" car ça augmenterait vos revenus net mais comme ici c'est pas le cas je crains un refus sec de la banque.

D'autre part les 33% sont systèmatiques que vous gagnez le smic ou 1 millions par mois, c'est idiot mais c'est la lois..

 

[quick94140]

Bonjour,

Pourquoi voulez-vous emprunter pour rembourser le K restant du sur votre appartement actuel ? Combien vous reste-t-il à rembourser (durée, montant) ? Le montage doit passer mais pas comme vous le présentez. Car dans votre présentation vous êtes effectivement endettés à 40% : refus de la banque. Mais en laissant un max de crédit sur votre appart (qui va passer en location) ca devrai être ok car le calcul est différent.

Cordialement

Le capital de 160 000 euros à emprunter servirait à payer le restant dû de l'appartement actuel (55 000 euros jusqu'en 2020) plus les 105 000 euros du crédit-relais contracté pour deux ans.

 

[quick94140]

Le prêt relais permet dans une certaines mesure de dépasser les 33% d'endettement car le bien à ventre est comptabilisé à 80% de sa valeur comme apport personnel.

Votre montage lui vous met dans une situation difficile car surendetté, ça pourrait passer si l'appartement était déjà en location avec un bail longue durée signé et "garanti ou assuré" car ça augmenterait vos revenus net mais comme ici c'est pas le cas je crains un refus sec de la banque.

D'autre part les 33% sont systèmatiques que vous gagnez le smic ou 1 millions par mois, c'est idiot mais c'est la lois..

merci de la réponse, mais ai-je le droit de le mettre en location cet appartement alors qu'il y a un crédit-relais qui en dépend ?

 

[Gagarine]

Vous pouvez bien sur mettre un locataire dans votre appartement mais le crédit relais est limité à 2 ans. Alors qu'est ce que vous faites apres ?

Dans le meilleurs des cas, je trouve un taux d'endettement à 37%. Beaucoup trop. Pour que ca passe, il faudrait que vous vous vendiez votre propre appart pour 160ke et ainsi dédier les 160ke pour l'appart à louer. Difficile à envisager...

Cordialement.

 

[stunt38]

D'autre part les 33% sont systèmatiques que vous gagnez le smic ou 1 millions par mois, c'est idiot mais c'est la lois..

A 1 millions ces gens la passent par des banques qui ne tiennent pas vraiment compte de l'endettement

 

[hargneux]

Bonjour

D'autre part les 33% sont systèmatiques que vous gagnez le smic ou 1 millions par mois, c'est idiot mais c'est la lois..

il n'y a à ma connaissance aucune loi sur le sujet.
C'est un taux de "bon sens", mais les études se font au cas par cas, sinon, je suis hors la loi tous les jours :lol:

 

[quick94140]

Vous pouvez bien sur mettre un locataire dans votre appartement mais le crédit relais est limité à 2 ans. Alors qu'est ce que vous faites apres ?

Dans le meilleurs des cas, je trouve un taux d'endettement à 37%. Beaucoup trop. Pour que ca passe, il faudrait que vous vous vendiez votre propre appart pour 160ke et ainsi dédier les 160ke pour l'appart à louer. Difficile à envisager...

Cordialement.

C'est pour ça que l'on envisage l'emprunt pour rembourser le crédit-relais.
Mais bon, le hic c'est les 40% de taux d'endettement.

 

[koubilai]

"

D'autre part les 33% sont systèmatiques que vous gagnez le smic ou 1 millions par mois, c'est idiot mais c'est la lois..

Pas de loi, si revenus importants, le reste à vivre est retenu plus souvent que le taux de 33%

 

[Anonyme]

la régle des 33% donne juste une info.........

33% de quel montant ?

quand il s'agit d'investissement immobilier vous avez des calculs différents :

soit 80% des loyers ajoutés aux revenus du ménage et sur cette somme on calcul le rapport de la totalité des prêts en cours.

et là vous dépassaient souvent les 33 ou les 40%

et ce n'est pas un problème.........

car la deuxième méthode de calcul...

qui est celle appliquée par la très connue " sté de caution crédit logt " est la suivante :

70% des loyers ENLEVES des charges d'emprunts

le solde étant ramené aux revenus ( foncier exclu ) du ménage ...

et là la régle des 33% tombe comme un couperet...



si vous avez un endettement de 40% et que vous collez dans la deuxième règle , en général sa passe ( et vous avez l'accord de la caution !! )


et également l'étude de l'encours de prêt qui en général ne doit pas dépasser 6 ans de revenus ( loyers inclus )


ensuite financer un couple de médecin libéraux avec 200.000 € de revenus mais dont l'endettement atteint 40% ne fera tousser personne en banque..

surtout si on transfere les comptes ( et les placements )qui vont avec ............


bien cordialement

 

[quick94140]

la régle des 33% donne juste une info.........

33% de quel montant ?

quand il s'agit d'investissement immobilier vous avez des calculs différents :

soit 80% des loyers ajoutés aux revenus du ménage et sur cette somme on calcul le rapport de la totalité des prêts en cours.

et là vous dépassaient souvent les 33 ou les 40%

et ce n'est pas un problème.........

car la deuxième méthode de calcul...

qui est celle appliquée par la très connue " sté de caution crédit logt " est la suivante :

70% des loyers ENLEVES des charges d'emprunts

le solde étant ramené aux revenus ( foncier exclu ) du ménage ...

et là la régle des 33% tombe comme un couperet...



si vous avez un endettement de 40% et que vous collez dans la deuxième règle , en général sa passe ( et vous avez l'accord de la caution !! )


et également l'étude de l'encours de prêt qui en général ne doit pas dépasser 6 ans de revenus ( loyers inclus )

bien cordialement

Si je comprends bien, pour la deuxième méthode dite " sté de caution crédit logt " mon taux d'endettement serait :
(1240+880-(0.7*850))/4500 soit 34%.

Ce serait donc possible.

 

[Gagarine]

Pour moi, ce calcul ne fonctionne que pour justifier un crédit sur un invest locatif et pas pour l'achat d'une RP. D'où mon post précédent. Je pense que dans votre cas, les loyers seront assimilés à des revenus et non à une baisse de charge. Mais je ne suis pas banquier... Si le montage peut passer, tant mieux pour vous !

Cordialement.

 

[quick94140]

Pour moi, ce calcul ne fonctionne que pour justifier un crédit sur un invest locatif et pas pour l'achat d'une RP. D'où mon post précédent. Je pense que dans votre cas, les loyers seront assimilés à des revenus et non à une baisse de charge. Mais je ne suis pas banquier... Si le montage peut passer, tant mieux pour vous !

Cordialement.

L'emprunt pour l'achat de la RP, on l'a déjà.
Ce dont on parle c'est d'un nouvel emprunt pour rembourser le prêt-relais et la mise en location de notre futur ex-RP.
Je pense que l'on peut donc considérer ça comme de l'investissement locatif.

Mais bon, je comprends que c'est limite niveau taux d'endettement.

 

[Gagarine]

Sauf que vous n'avez pas besoin d'emprunter 160ke mais "seulement" 105ke pour finir de financer votre RP. Comme vous ne vendez plus votre appart actuel, le crédit continue à courir et c'est ce crédit qui est dédié à l'investissement locatif et dont vous pourrez déduire les intérêts !
En terme d'endettement, on retombe sur quelque chose qui ressemble à ça : (1240+600)/(4500+(850-350)) = 38% (Les 600 représente 105ke sur 25 ans. Les 350 représentes 850 euros de loyers - 500 euros environs le crédit des 55ke jusqu'en 2020).
Même si vous renégociez le crédit des 55ke sur 20 ans, les mensualités passent de 500 euros à 350 euros et l'endettement donne (1240+600)/(4500+(850-500)) = 37% C'est encore beaucoup.
En revanche, le montage passe avec un crédit de 160ke sur 20 ans entierement dédié à votre investissement locatif. (1240) / (4500+(850-1050)) = 29% ! Autrement dit, vendez votre appart actuel et rachetez en un au même prix...

Cordialement

 

[quick94140]

Sauf que vous n'avez pas besoin d'emprunter 160ke mais "seulement" 105ke pour finir de financer votre RP. Comme vous ne vendez plus votre appart actuel, le crédit continue à courir et c'est ce crédit qui est dédié à l'investissement locatif et dont vous pourrez déduire les intérêts !
En terme d'endettement, on retombe sur quelque chose qui ressemble à ça : (1240+600)/(4500+(850-350)) = 38% (Les 600 représente 105ke sur 25 ans. Les 350 représentes 850 euros de loyers - 500 euros environs le crédit des 55ke jusqu'en 2020).
Même si vous renégociez le crédit des 55ke sur 20 ans, les mensualités passent de 500 euros à 350 euros et l'endettement donne (1240+600)/(4500+(850-500)) = 37% C'est encore beaucoup.
En revanche, le montage passe avec un crédit de 160ke sur 20 ans entierement dédié à votre investissement locatif. (1240) / (4500+(850-1050)) = 29% ! Autrement dit, vendez votre appart actuel et rachetez en un au même prix...

Cordialement

Oui mais comme je l'ai précisé dans mon premier post, c'était pour parer à une difficulté de revente de l'appartement actuel et non une volonté de faire de l'investissement locatif.

 

[Gagarine]

Je pense que si vous dites cela à votre banquier, votre dossier n'a aucune chance de passer...

 

[quick94140]

Merci de ce conseil, mais personnellement je pense que ce qui interesse le banquier c'est les chiffres et non les motivations et autres considérations métaphysiques. Et aussi merci à toutes les personnes qui m'ont apporté un avis éclairé.