Vos avis sur les SCPI, investissement locatif et montages financiers suivants ?

[moietmoi]

Vu la conjoncture actuelle, je suis trop frileux pour poser un crédit de 20 ans sur de la pierre papier...

Quel est le risque? Un effondrement de la valeur?

Oui j'ai lu un article du figaro qui dit que " Il est parfois nécessaire d'attendre deux ou trois ans avant de réussir à revendre les parts détenues en direct" !

certainement pas en ce moment, vu la demande, les scpi sont mêmes parfois obligées de suspendre la collecte tellement la demande d'achat est forte; Une telle situation pourrait se voir sur certaines scpi à capital fixe si le marché changeait et qu'il y a avait un afflux de demandes de ventes; en cas de retournement du marché immobilier pour des scpi spécialisées dans un secteur cela pourrait aussi se produire

 

[CharlyBgood]

Quel est le risque? Un effondrement de la valeur?

certainement pas en ce moment, vu la demande, les scpi sont mêmes parfois obligées de suspendre la collecte tellement la demande d'achat est forte; Une telle situation pourrait se voir sur certaines scpi à capital fixe si le marché changeait et qu'il y a avait un afflux de demandes de ventes; en cas de retournement du marché immobilier pour des scpi spécialisées dans un secteur cela pourrait aussi se produire

Exact. C'est même arrivé sur des fonds de small & mid Caps à l'automne.

Ajoutons aussi une vue comparative: l'encours de collecte des SCPI représente 50 à 60 milliards d'€uros qu'il faut comparer aux 1700 milliards en AV ... dans lequel il y a aussi des SCPI.
75 à 80% des 1700 milliards sont investis en fonds en €uros je crois bien que ça baisse tendanciellement au profit des UC.
Il y a encore de la marge je pense.

 

[poam5356]

D'où leur succès dans les contrats d'assurance-vie, où la liquidité est assurée par l'assureur

Assurée, jusqu'à un certain point. Trop de demandes de rachat seraient bloquées. On peut comprendre le succès des SCPI en AV par les sommes énormes placées sur des fonds euros dont les rendements tombent sous le niveau d'inflation. La SCPI devient alors intéressante et est souvent présentée comme un remplaçant au fonds euros, à la liquidité près. Si un placement rapporte 4% et un autre la moitié, c'est que la différence rémunère un risque, qu'on le veuille, ou non.

 

[CharlyBgood]

La SCPI devient alors intéressante et est souvent présentée comme un remplaçant au fonds euros, à la liquidité près. Si un placement rapporte 4% et un autre la moitié, c'est que la différence rémunère un risque, qu'on le veuille, ou non.

C'est vrai que la substitution est fallacieuse, c'est pas la même classe d'actif.
Mais le risque oui bien sûr qui rémunère le temps long: de toute façon si tu commences à faire du "day trading" avec des SCPI tu es mort. Jamais oublier que derrière même en AV, c'est de l'immo, avec de nombreux frais fixes à étaler dans le temps.
Et même plus généralement dans l'AV qui est affaire de moyen à long terme.

 

[devel]

Bonjour,
j'étais interessé par "Novapierre-allemagne" mais mon conseiller me déconseille d'investir dans une scpi à l'étranger.
Il m'expliquer que les interêts sont defiscalisable uniquement pour les scpi sur le territoire français.

Est-ce vrai ? Est-ce le cas avec Novapierre-Allemagne ?

Merci d'avance

 

[poam5356]

Oui. C'est un calcul à faire.
Novapierre Allemagne : Pas de PS, et imposition à 15,825% en Allemagne + la différence entre votre TM et votre TMI en France. Et pas de déduction d'intérêts.
Ou alors SCPI en France : 17,2 de PS + l'IR à votre TMI, mais déduction des intérêts.

 

[devel]

Merci de votre réponse.

Le calcul est peut-être vite fait : si pas de déduction d’intérêt, n'est-il pas aussi intéressant d'acheter cash ? J'ai un peu du mal à comprendre l'effet levier du crédit et s'il s'applique dans ce cas.

Mon conseiller dit qu'il conseille d''emprunter pour les scpi française et d'acheter cash à l'étranger.

Qu'est-ce que le TM ? TMI est le taux marginal d'imposition, 14% dans mon cas, mais TM ?

Autre question, est-ce que les revenus de ces SCP (française ou allemande) viennent s'ajouter à mes revenus fonciers actuels ? Dans ce cas, peux t-on également appliquer le régime micro-foncier ? Dans ce cas, plus besoin d'interet à défiscaliser.

 

[Buffeto]

Mon conseiller dit qu'il conseille d''emprunter pour les scpi française et d'acheter cash à l'étranger..

il a raison , j'aurais dit la même chose

 

[abcdef]

Un exemple avec Corum XL

 

[poam5356]

J'ai un peu du mal à comprendre l'effet levier du crédit et s'il s'applique dans ce cas..

Le levier du crédit est simplement constitué par la possibilité qu'il donne d'acheter un bien immobilier sans avoir la somme nécessaire pour cet achat.
Avec un crédit, vous pouvez acheter beaucoup plus de parts qu'en achetant en direct.
Peut-êre que votre conseiller conseille plutôt des grosses fortunes...

Le TM est le taux moyen d'imposition. C'est le rapport entre imposition et montant imposable.
Exemple avec 25000€ de revenu net imposable -> TMI 14%
Impôt = 14% sur 25000 - 9807 = 2170€ d'impôts -> TM = 8,5%
Les revenus de la SCPI allemande seront imposés à 14%, et le fisc vous rendra cette somme (pour éviter la double imposition), mais sur la base du TM... 8,5% (le fisc est un voleur).
Au final, la fiscalité totale de la SCPI allemande est de 15,825 + 5,5% d'IR en France = 21,325%
Contre 17,2 + 14 = 31,2% en France.

 

[abcdef]

Le levier du credit c'est aussi en ce moment, j'emprunte à taux très bas pour un placement qui me rapporte plus que le taux que j'ai emprunté donc je m'enrichis.

 

[CharlyBgood]

L’effet de levier du crédit c’est quoi:
tu as tout de suite un rendement sur qq chose qui hier ne t’appartenait pas:
Plutôt que d’attendre 30 ans que les 100 balles que tu cagnottes chaque mois fassent leur petits,tu t’endettes (certes mais à vil prix) et tu as 1 rendement immédiat: c’est la magie du crédit. Tu fais du beurre avec du pognon qui net’appartient pas encore !
Et ça,ça change tout ! Voilà !
A ce jour y’a pas bcp d’autres meilleurs couple rendement /risque.
Faut juste gérer le bouzou.
Tout le monde ne sait pas le faire, mais c’est à la portée de bcp de monde.

 

[paal]

Le levier du crédit c'est aussi en ce moment, j'emprunte à taux très bas pour un placement qui me rapporte plus que le taux que j'ai emprunté donc je m'enrichis.

C'est vrai sur le principe, mais il faut aussi comparer ce qui est comparable ....

Lorsque vous réglez des intérêts, vous consommez de l'épargne qui aura déjà supporté l'impôt et les PS qui leur sont associés ....

Si vous voulez donc comparer, il faut le faire à partir d'un rendement affiché ou promis, mais après déduction de la fiscalité et des PS qui vont frapper ce rendement ....

 

[devel]

Bonjour,
je reviens vers vous après une longue réflexion :
je suis intéressé pour acheté du Novapierre en Allemagne, sans crédit, mais je me pose des questions très pratiques :
- comment se passe l'imposition en Allemagne ? Est-ce à la source ou est-ce encore de la paperasse supplémentaire ?
- Pareil en France : où vont s'ajouter les revenus de la scpi ? Revenus fonciers ? Bic ? Autres ?

Je m'interroge toujours quand à la possibilité d'acheter d'autres scpi française à crédit mais :
- comme nous avons déjà 12000 € de revenus fonciers que nous déclarons en micro-foncier, je ne pourrais pas défiscaliser les intérêts ni dépasser les 3000 € de revenus supplémentaire. Est-ce que ça ne vous semble pas un peu bancal du coup ?

 

[Buffeto]

- comment se passe l'imposition en Allemagne ? Est-ce à la source ou est-ce encore de la paperasse supplémentaire ?

oui c'est à la source et sans paperasserie .
le versement de la SCPI est net d’impôts .

 

[devel]

Merci, et en France ? Dans quelle case ajouter ce revenu ?

 

[Buffeto]

Merci, et en France ? Dans quelle case ajouter ce revenu ?

la SCPI t'enverra en temps utile tout ce qui est nécessaire pour tes déclarations avec notice explicative

 

[devel]

Oui mais est-ce un revenu foncier ou non ? Je le demande si cela va d'ajouter à mon revenu micro foncier actuel (comme c'est le cas si j'achète de la SCPI en France)

 

[Buffeto]

non puisque tu auras déjà payé l'impot en allemagne

 

[g.b]

e suis intéressé pour acheté du Novapierre en Allemagne, sans crédit, mais je me pose des questions très pratiques :

A priori, Novapierre Allemagne est fermé à la souscription. Novapierre Allemagne 2 serait en cours de constitution. Autrement, il y aurait Eurovalys investie en Allemagne, mais bon elle vient d'être revalorisée aussi il me semble (moins intéressant?).