Vos avis sur ce montage successoral proposé par un notaire ?

[Augustino]

Bonjour à tous,

Je souhaite permettre un levier légal sur le plafond de 100k de ma mère dont je suis le seul héritier.
J'ai eu un 1er appel téléphonique avec un notaire.

L'approche proposé par ce notaire serait :
- donation cerfa de 100k
- achat en noms propres d'une maison en tant que primo accédant avec ma mère usufruitière 30% et moi nue propriétaire 70%
- partage en 30/70 des frais de notaires
- démembrement dans lequel convention est mise accordant la mise à disposition gratuite du bien par ma mère pour en faire ma résidence principale + convention incluant une prise en charge par l'usufruitière d'une part des gros travaux (normalement à la charge du nu-propriétaire) sachant qu'une portion sera pris en charge par les subventions pr la rénovation énergétique + convention qu'en cas de revente 100% de la vente reviendra à ma mère (et non seulement 30%) en tant que quasi-usufruit (il faut en effet des fruits pour l'usufruitier, or elle ne vit pas sur place, ne touche pas de loyer... mais souhaite bénéficier de la PV à la revente)
- Simulation : bien vendu 100k, 10k de notaire (7k pr ma mère et 3k pr moi), 100k de travaux (dont 75k pr ma mère et 25k en subvention) et revente dans quelques années de l'ensemble du bien à 250k. Ma mère aura donc apporté 30% de 100k + 30% de 10k + 75k = 70k+3k+75k=148k et moi même 70k
- Lors de la vente de ma résidence principale à 250k, sans convention initiale elle devrait normalement toucher 30% soit 75k soit une moins value de 148k-75k=73k donc pas d'imposition sur la PV.
- Mais avec la convention elle prendrait 100% en tant que quasi-usufruit mais vu que c'est ma résidence principale exonéré sur la PV.
- Et au décès de ma mère, selon ce notaire, avec la mémoire fiscale je récupérerais sur sa succession 250k sans frais de donation en ayant utilisé uniquement l'abattement de 100k...

Selon ce notaire ce serait tout à fait légal, il aurait l'habitude de le faire pour ses clients et l'administration fiscale n'aurait rien à y redire.
J'espère avoir rigoureusement retranscrit sa proposition de montage.

Ce montage vous semble t il rigoureux, légal et optimal ?
Merci

 

[Triaslau]

Bonjour, ca ne tient pas trop debout; l usufruitier non seulement n’habite pas le le bien mais il paye tous les frais et travaux alors que ces frais incombent au nue propriétaire. Aussi imaginer qu un bien acheté 100k avec 100k de travaux vaudra 250k dans quelques années c’est un sacré pari.

Ça me semble extrêmement bancal mais bien entendu le démembrement et le don de nue propriété permet largement d’augmenter la capacité de donation à long terme.

 

[Augustino]

Bonjour, ca ne tient pas trop debout; l usufruitier non seulement n’habite pas le le bien mais il paye tous les frais et travaux alors que ces frais incombent au nue propriétaire.

J'ai aussi exprimé ma surprise mais la réponse de ce notaire était que justement c'est pour cela qu'il fallait le notifier dans la convention.

Aussi imaginer qu un bien acheté 100k avec 100k de travaux vaudra 250k dans quelques années c’est un sacré pari.

Pour relativiser... Un bien qui reçoit 100k de travaux de qualité, à mon humble avis gagne cette valeur à la revente (surtout qu'il sort le bien de lettre énergétique d'empêchant toute location...)... Dès lors ç'est une espérance d'augmentation du prix du bien en quelques années de 25% soit sur disons 5 ans un gain de moins de 5% par an ?
Mais bien sûr ce ne sont que des simulations et le coeur du sujet c'est le sérieux ou pas du montage fiscal... Notamment sur l'exonération sur les PV lors de la revente et le levier successoral

 

[Sans]

Vu le montage qui, de ce qu'on comprend, n'a en fait d'autres buts que d'éluder l'impôt sur la plus value et sur la succession.... et vos interrogations ... demandez un rescrit aux impôts ... au moins vous serez fixé... à condition de tout noter dans le rescrit .... et qu'ensuite les actes et la convention, qui devra être conjointe ou antérieure à l'acte et enregistrée y soitbstrictement conforme.

 

[Triaslau]

J'ai aussi exprimé ma surprise mais la réponse de ce notaire était que justement c'est pour cela qu'il fallait le notifier dans la convention.


Pour relativiser... Un bien qui reçoit 100k de travaux de qualité, à mon humble avis gagne cette valeur à la revente (surtout qu'il sort le bien de lettre énergétique d'empêchant toute location...)... Dès lors ç'est une espérance d'augmentation du prix du bien en quelques années de 25% soit sur disons 5 ans un gain de moins de 5% par an ?
Mais bien sûr ce ne sont que des simulations et le coeur du sujet c'est le sérieux ou pas du montage fiscal... Notamment sur l'exonération sur les PV lors de la revente et le levier successoral

Une convention doit avoir un sens, on ne peut pas y mettre n’importe quoi en mettant toute la charge d’un seul côté.

 

[Augustino]

Une convention doit avoir un sens, on ne peut pas y mettre n’importe quoi en mettant toute la charge d’un seul côté.

Oui bien sûr.
Mon intention ici est de mieux considérer si ce montage est bien légal et intéressant.
Dans ce cas, certes il y des charges supplémentaires de travaux qui ne devraient pas être à la charge de l'usufruitiere + pas de fruits classiques comme le fait que ce soit sa RP ou la collecte de loyer... Mais 100% des revenus de la vente du bien ne serait-il pas une "compensation" raisonnable selon vous ?

 

[Triaslau]

Oui bien sûr.
Mon intention ici est de mieux considérer si ce montage est bien légal et intéressant.
Dans ce cas, certes il y des charges supplémentaires de travaux qui ne devraient pas être à la charge de l'usufruitiere + pas de fruits classiques comme le fait que ce soit sa RP ou la collecte de loyer... Mais 100% des revenus de la vente du bien ne serait-il pas une "compensation" raisonnable selon vous ?

Non vu que ce bien lui appartient à ce moment. Le nue propriétaire paye les charges et l usufruitier dispose du bien; en échange il n’y a pas de fiscalité en succession.

Vous, vous voulez que l usufruitier paye tout; que vous disposiez du bien et quand même avoir l’avantage fiscal.

 

[moietmoi]

qu'en cas de revente 100% de la vente

qu'en cas de revente 100% de la vente reviendra à ma mère

De la vente ou de la plus value?

Demande à ton notaire si il a fait cela pour des montage en VIR, lâ où le montant des travaux est connu et garanti à l'avance.vir ( vente immeuble en rénovation)
Car ici , les devis des travaux ( en réel et pour les subventions) seront établis soit a ton nom, pour la RP, soit au nom de ta mère, conformément à la convention et adieu les subventions.

Selon ce notaire ce serait tout à fait légal, il aurait l'habitude de le faire pour ses clients et l'administration fiscale n'aurait rien à y redire.
J'espère avoir rigoureusement retranscrit sa proposition de montage.

Pour ce genre de montage, il faut un avocat qui s'engage sur le montage, sur les frais de poursuite et sur les impôts et amendes ,dans l'état actuel de la législation.
C'est comme cela que sont garantis les investisseurs en VIR.

 

[Augustino]

Merci beaucoup pour ces retours !

De la vente ou de la plus value?

Ce que j'ai compris c'est que dans la convention, l'usufruitière récupérerait l'entiereté de la vente soit dans l'exemple 250k... mais en quasi-usufruit (en toute honneteté, je répéte le montage sans l'avoir pleinement compris). Donc l'usufruitière aura mis 148k et récupérerait 250k...
Pensez-vous que ce soit possible qu'il ne s'agisse que de la récupération de la seule PV hors travaux soit 50k ?

Car ici , les devis des travaux ( en réel et pour les subventions) seront établis soit a ton nom, pour la RP, soit au nom de ta mère, conformément à la convention et adieu les subventions.

Pourriez-vous svp en dire plus sur l'impossibilité de cumuler avec les subventions ?

Merci !

 

[moietmoi]

Pourriez-vous svp en dire plus sur l'impossibilité de cumuler avec les subventions

Il faut que les devis et factures soient au nom de l'occupant RP.

 

[Sans]

Et je rajouterais plein propriétaire en RP.
Si démembrement pas de subvention .... réponse qui m'a été apportée par l'Anah !
A moins que l'Anah m'ait raconté des âneries pour ne pas avoir à gérer un dossier supplémentaire ou que les conditions aient changé depuis 12 mois ... c'est possible aussi !

 

[Sans]

Merci beaucoup pour ces retours !

Ce que j'ai compris c'est que dans la convention, l'usufruitière récupérerait l'entiereté de la vente soit dans l'exemple 250k... mais en quasi-usufruit (en toute honneteté, je répéte le montage sans l'avoir pleinement compris). Donc l'usufruitière aura mis 148k et récupérerait 250k...
Pensez-vous que ce soit possible qu'il ne s'agisse que de la récupération de la seule PV hors travaux soit 50k ?

Que vous comptez récupérer à la succession par la créance de restitution suite à la convention de quasi-usufruit....
Le beurre, l'argent du beurre et la crémière...

 

[Augustino]

Que vous comptez récupérer à la succession par la créance de restitution suite à la convention de quasi-usufruit....
Le beurre, l'argent du beurre et la crémière...

Si ce montage est toléré par l'administration fiscale... Pourquoi pas... Cela me semble aussi gros... Quel est selon vous le point faible du montage ?

Et je rajouterais plein propriétaire en RP.
Si démembrement pas de subvention .... réponse qui m'a été apportée par l'Anah !
A moins que l'Anah m'ait raconté des âneries pour ne pas avoir à gérer un dossier supplémentaire ou que les conditions aient changé depuis 12 mois ... c'est possible aussi !

J'ai aussi reçu des informations allant dans ce sens.
Il faudrait la pleine propriété pour demander MPR (MaPrimeRénov') ou MPRS
Par contre MPR et MPRS fonctionnerait via une SCI à l'IR...

Du coup resterait l'approche alternative :
SCI à l'IR 99% moi et 1% ma mère
Convention de mise à disposition du bien à l'un des associés (moi)
Demande de subvention
Apport en compte courant d'associé par ma mère pour les travaux qui crée une créance de la SCI envers elle
Puis démembrement du compte courant d'associé et octroi d'une 2eme part pr ma mère (je ne comprends pas ce que cela change mais j'ai cru comprendre que ce serait mieux ainsi)

Comparé à la précédente approche :
+ plus de soucis en cas de PV à la revente puisque seul sera taxé 1%
+ compatible avec subventions
- pas de location en meublé possible sinon passage de la SCI à l'IS
- moindre défiscalisation de donation puisque tous les travaux financés par ma mère deviennent des créances à lui rembourser
- levier bien moindre sur l'exonération de donation ici en respectant l'abattement de 100k permet une donation de 142,85k comparé à 250k
- plus de gestion (création SCI, compta...)
- apparemment ce montage 1% / 99% qui aurait beaucoup fonctionné par le passé serait désormais moins bien vu par le fisc...

Qu'en pensez-vous ?

 

[Sans]

J'avais cru comprendre que la SCI même à l'oir ne permettait de recevoir les subventions , mais aucune certitude sur ce point ...
Par contre :
1/ on est toujours dans le même esprit : éluder l'impôt...
2/ comment est financé l'achat par la SCI ?

 

[Augustino]

1/ on est toujours dans le même esprit : éluder l'impôt...

Le réduire au maximum dans les limites de ce qui serait toléré par l'administration fiscale

2/ comment est financé l'achat par la SCI ?

Excellente question. Je suis preneur de ce qui serait envisageable ou pas.
Ma mère même avec juste 1% des parts pourrait elle investir 50% voire 100% de l'achat via la SCI ?

 

[Sans]

Le réduire au maximum dans les limites de ce qui serait toléré par l'administration fiscale


Excellente question. Je suis preneur de ce qui serait envisageable ou pas.
Ma mère même avec juste 1% des parts pourrait elle investir 50% voire 100% de l'achat via la SCI ?

Cash ?
Théoriquement oui par apport en compte courant d'associe ... mais il faudrait alors plusieurs donations pour demembrer le CCA pour rester dans l'exonération des 100 000 € ... et là ça ne va pas être faisable : un CCA on le demembre 1 seule fois et encore c'est limite !

 

[Augustino]

Car ici , les devis des travaux ( en réel et pour les subventions) seront établis soit a ton nom, pour la RP, soit au nom de ta mère, conformément à la convention et adieu les subventions.

Est-on d'accord qu'en passant du coup par une SCI, les devis et factures seraient au nom de la SCI et donc compatibles avec les subventions ?

Cash ?
Théoriquement oui par apport en compte courant d'associe ... mais il faudrait alors plusieurs donations pour demembrer le CCA pour rester dans l'exonération des 100 000 € ... et là ça ne va pas être faisable : un CCA on le demembre 1 seule fois et encore c'est limite !

Merci @Sans pour me poser des questions pertinentes... Je suis en recherche d'infos sur cette approche donc j'ai plus de questions que de réponses...

Idealement je souhaiterais emprunter le maximum... Ma mère et moi étant non imposables et ma mère étant agées... Je me questionne si, surtout en ce moment, une banque prêterait la moindre somme... à des conditions raisonnables et non abusives...

Sinon etant primo-accédant pour RP, serait ce légal de demander pour la SCI un PTZ+ pour l'achat puis un eco-PTZ...

Enfin si ma mere injecte l'equivalent de 142,8k€ en cash de sa poche dans la SCI qui créerait une dette de la SCI envers elle... Cette créance, peut etre présentée comme avance sur compte courant, ne pourrait elle pas être démembrée en une seule fois ?

 

[Sans]

Est-on d'accord qu'en passant du coup par une SCI, les devis et factures seraient au nom de la SCI et donc compatibles avec les subventions ?

A vérifier... pas sûr !

Merci @Sans pour me poser des questions pertinentes... Je suis en recherche d'infos sur cette approche donc j'ai plus de questions que de réponses...

Idealement je souhaiterais emprunter le maximum... Ma mère et moi étant non imposables et ma mère étant agées... Je me questionne si, surtout en ce moment, une banque prêterait la moindre somme... à des conditions raisonnables et non abusives...

Un crédit est accordé en fonction des revenus ... si sci , c'est la SCI qui emprunte en fonction des revenus des associés... question assurance du prêt, l'âge de votre mère peut poser problème...

Sinon etant primo-accédant pour RP, serait ce légal de demander pour la SCI un PTZ+ pour l'achat puis un eco-PTZ...

À vérifier... pas sûr !

Enfin si ma mere injecte l'equivalent de 142,8k€ en cash de sa poche dans la SCI qui créerait une dette de la SCI envers elle... Cette créance, peut etre présentée comme avance sur compte courant, ne pourrait elle pas être démembrée en une seule fois ?

Oui, si le fisc le tolère encore. La valeur de la nu propriete du CCA dépendra de l'age de votre mère au moment du demembrement. Si cette valeur dépasse l'abattement, il faudra payer des droits de donation....

 

[Augustino]

Oui, si le fisc le tolère encore. La valeur de la nu propriete du CCA dépendra de l'age de votre mère au moment du demembrement. Si cette valeur dépasse l'abattement, il faudra payer des droits de donation....

J'ai cru comprendre que cela se faisait beaucoup par le passé... Comment tater le terrain si ca passe encore ? Sans passer par un avocat fiscaliste qui ne s'engagera probablement pas sur un tel montage et sans demander un rescrit fiscal ?
Ma mère à 74 ans, il reste donc 7 ans de répartition 30% usufruitière / 70% nue propriété... sachant si je pars sur cette approche que ce démembrement de CC arriverait sous 1 an max.
Est-on d'accord que du coup pour ne pas payer de droit de donation et rester sous l'abattement de 100k il faudrait rester sous 142k€ ?
Mais surtout étant donné que les travaux n'atteindront pas ce montant, que ces 142k peuvent être atteint par une quote part de l'achat additionné d'apport pour les travaux ?

 

[Sans]

Si vous ne vous adressez pas à un spécialiste et même plutôt à 2 et un 3eme si ils ne sont pas du même avis et encore plus fiable le rescrit fiscal.... vous n'aurez jamais aucune certitude ...
On peut faire de l'optimisation fiscale .... mais on ne peut pas gagner sur tous les tableaux...
De plus votre mère a 74 ans... si elle décéde avant 15 ans a compter de la donation, ce que je ne lui souhaite pas, vous n'aurez aucun abattement sur la succession ....