Une drôle d'idée d'achat Vs location de RP, déconnante ou pas tant que ca?

[Blister]

Je pense la même chose, mais...
- je ne suis pas sûr que la notion de la baisse est la même entre vendeur/agents et acheteurs (les uns voient 10k€ de réduction comme une chute énorme, les autres attendent 30% de baisse)
- les taux pourraient baisser si l'inflation décélère aussi. vous pensez que des livrets non réglementés à 2-3% ca va durer plus que 12 mois? il suffit que le livret A repasse à 2% pour que tout chute à < 1%

Avec les CAT/DAT, les rendements sont garantis pour X années.
Idem pour le PEL.dont le taux devrait augmenter au 1er janvier 2024.

 

[Blister]

Breton de 40 ans. On peut partir du principe que vous ne bougerez plus trop (envie d une chambre de bonne a Paris entre les ordures?), qu il y aura une certaine stabilite familiale et que la retraite est dans 25 ans environ. Retraite qui est d ailleurs identifiable sur le site dedie.

Ce qui fait un ou deux mouvements immobiliers.

Ce peut etre achat d un petit appart pour ne pas flamber le loyer puis construction d une maison aux normes modernes dans 5 a dix ans.

Ce peut etre attentisme par la location et l achat d une residence secondaire a retaper ou d un viager.

Il peut y avoir differentes strategies. Les prix immo, les taux de prets et les rendements peuvent varier. Ce qui va rester, les hypotheses fortes:

- faut bien dormir quelque part
- les copros seront de plus en plus compliquees a gerer
- les normes environnementales et le prix des carburants vont s accroitre
- la taxe sur les plus-values immo en residence principale risque de rester nulle
- les prix des terrains vont monter (ZAN)
- les donations resteront certainement dans les memes seuils, avec un pas de 15 ans pour la ''recharge''
- la plus value sur les residences secondaires restera nulle a 22 ans.


Bon, je ne signerais pas mes dires...

Sans compter l'obligation de rénovation des passoires qui pourrait peser sur les propriétaires occupants.

 

[ZeNeoPhyte]

Bonjour,

Et, au-delà de 12 ans, quel statut serait le plus avantageux ?

Cdt

Le statut propriétaire, en testant jusqu'à 20 ans ca commence à devenir plus intéressant en terme de coût de revient (pour une situation similaire). Ce qui me semble logique.
sauf que la comparaison n'inclut pas l'investissement (à capital garanti) qu'on peut faire de l'épargne non dépensée aussi.

 

[Aristide]

sauf que la comparaison n'inclut pas l'investissement (à capital garanti) qu'on peut faire de l'épargne non dépensée aussi.

Ben.....si.

Car, dans tous mes applicatifs, je calcule "Le coût du crédit corrigé" c'est à dire qui tient compte du manque à gagner en intérêts au taux de l'épargne désigné :

=> Tant :
+ Sur l'apport personnel investi (= Donc dans votre cas de 100% des ressources de financement)
=> Que :
+ Des différences entre les débours réels du propriétaire ou du locataire au mois le mois

=> Tout est d'ailleurs expliqué dans le billet concerné :

1) – Raisonnement par les produits/profits = quelle rémunération (en euros) génèrent les sommes conservées = sommes qui ne sont payées ni à la banque ni au bailleur ni à un, tiers (assureur ou Trésor par exemple) ?

2) – Raisonnement par les coûts = quel est le manque à gagner occasionné par les sommes payées aux uns et aux autres ?

Afin d’être plus concret – à titres d’exmples – je vous propose de matérialiser ces raisonnements sur trois des postes budgétaires ci-dessus énumérés à savoir :

1.1) – Raisonnement par les produits
1.1.1) – Option « Propriétaire »
=> Que rapporte le reliquat sur mensualité payée à la banque ?

1.1.2) – Option « Locataire »
=> Que rapporte le reliquat sur loyer payé au bailleur ?

1.2) – Raisonnement par les coûts/manques à gagner
1.2.1) – Option « Propriétaire »
=> Quel est le manque à gagner sur les mensualités versées à la banque ?

=1.2.2) – Option « Locataire »
=> Quel est le manque à gagner sur les loyers payés au bailleur ?

2) – L’apport personnel
2.1) – Raisonnement par les produits

2.1.1) – Option « Propriétaire »
=> Que rapporte l’apport personnel ?

2.1.2) – Option « Locataire »
=> Que rapporte l’apport personnel ?

2.2) – Raisonnement par les coûts/manques à gagner
2.2.1) – Option « Propriétaire »
=> Quel est le manque à gagner sur l’apport personnel ?

2.2.2) – Option « Locataire »
=> Quel est le manque à gagner sur l’apport personnel ?

3) – L’assurance incendie
3.1) – Raisonnement par les produits

3.1.1) – Option « Propriétaire »
=> Que rapporte la prime d’assurance incendie ?

3.1.2) – Option « Locataire »
=> Que rapporte l’assurance incendie ?

3.2) – Raisonnement par les coûts/manques à gagner
3.2.1) – Option « Propriétaire »
=> Quel est le manque à gagner sur les primes d’assurance incendie ?

3.2.2) – Option « Locataire »
=> Quel est le manque à gagner sur les primes d’assurance incendie ?

[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[ZeNeoPhyte]

Ben.....si.

Car, dans tous mes applicatifs, je calcule "Le coût du crédit corrigé" c'est à dire qui tient compte du manque à gagner en intérêts au taux de l'épargne désigné :

=> Tant :
+ Sur l'apport personnel investi (= Donc dans votre cas de 100% des ressources de financement)
=> Que :
+ Des différences entre les débours réels du propriétaire ou du locataire au mois le mois

=> Tout est d'ailleurs expliqué dans le billet concerné :

A toutes fins utiles.

Cdt

J'avais mal interprété la G19 alors. Merci pour les éclaircissements.
en actualisant les chiffres, on arrive à un pivot de 10ans, à partir duquel l'achat devient plus intéressant que la location.
Les courbes se détachent lentement, mais en faveur de l'achat quand même (ce qui me semble logique).

 

[Aristide]

La cellule "G19" est celle où vous indiquez le taux de rémunération de votre épargne.

Votre apport personnel (= votre cash) est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de ladite épargne.
S'il est investi, il n'est plus rémunéré et vous avez donc un manque à gagner en intérêts a due concurrence sur toute la durée.

Même principe sur la différence entre tous les débours au mois le mois.

En revanche, ainsi que précisé dans l'applicatif, il n'est pas tenu compte d'une possible plus value ou moins value.
il va sans dire que l'une ou l'autre de ces éventualités modifierait, dans un sens ou dans l'autre, le résultat de la simulation.

Cdt

 

[kaziklu]

c'est inclus dans les calculs. les 200k€ de l'exemple comprendraient tout, même l'agence.
La valeur foncière du bien en achat est souvent décorrélée du montant du loyer du même bien.

On est gagnant si les taux sont corrects, et qu'on n'a pas la valeur du bien en cash.
Sauf que n'enlève pas les frais qu'on paie pour posséder un appart (100% des charges de copro + taxe foncière) qu'on ne paie qu'à une fraction en étant locataire (pour l'exemple: je paie 30€/mois de charges locatives. mon voisin proprio paie 900€/an) Dans un immeuble où il y a pas grand chose à payer comme charge commune (pas d'ascenseur, 2 étages,... en gros 2 couloirs, 3 ampoules et un local poubelle)

Merci Aristide pour ce travail minutieux.
j'ai fait l'exercice et finalement on tombe plus ou moins sur des résultats équivalents au bout de 12ans.

Donc voilà. L'achat est presque toujours gagnant dans la durée. Les prix, taux, charges etc...changent cette durée.
Grâce à Aristide vous avez trouver 12 ans. Ce qui est très élevé.
A vous de voir votre stabilité sur 12 ans. S'il est plus probable que vous changiez de logement avant 12 ans qu'après, restez locataire.

 

[nono52]

Mais le charges de copro, et on revient au même problème, ne valorisent pas un bien. Tout ce que je vois c'est du ménage et des frais d'énergie, de syndic...
Les travaux, il faudra les payer en plus des charges de copro le jour J. et on m'a jamais parlé d'un ravalement de façade qui coute 1250€ par proprio, donc... c'est cher partout, maison ou appartement. En additionnant les charges + les travaux sur 10/20 ans, peut être qu'on dépasserait les frais d'une maison (et à mon avis, on les dépasse).

Bonjour,
Une résidence sans ménage ? et qui gère ?
Vous ne voulez pas payez un service qui vous est rendu ?
Vous êtes un adepte de l'autogestion ?
La résidence va devenir une "porcherie" et cela aura un impact sur une revente éventuelle !
Et dans votre maison individuelle vous déléguez le ménage ? ça sert à rien non plus

 

[ZeNeoPhyte]

Bonjour,
Une résidence sans ménage ? et qui gère ?
Vous ne voulez pas payez un service qui vous est rendu ?
Vous êtes un adepte de l'autogestion ?
La résidence va devenir une "porcherie" et cela aura un impact sur une revente éventuelle !
Et dans votre maison individuelle vous déléguez le ménage ? ça sert à rien non plus

Vous avez mal interprété mes propos
Je dis bien que ces charges sont inhérentes à la copropriété.
Et vous vous répondez vous-même avec la dernière phrase.

 

[moietmoi]

J'avais mal interprété la G19 alors. Merci pour les éclaircissements.
en actualisant les chiffres, on arrive à un pivot de 10ans, à partir duquel l'achat devient plus intéressant que la location.
Les courbes se détachent lentement, mais en faveur de l'achat quand même (ce qui me semble logique).

ces calculs peuvent être un des paramètres, mais 10 ans??? que seront les vrais loyers dans 10 ans? quelle sera la rémunération de l'épargne pendant ces 10 ans? quelles seront les charges de copropriété(travaux compris);moi qui vient de vendre ma rp pour passer en location, je suis bien incapable de dire si finalement je serais gagnant ou pas; quand j'ai mis en vente les crédits étaient à moins de 1% et les placements sûrs à 1% .......et il n'y avait pas d'inflation..ce n'était que il y a 1 an...
les paramètres de choix de vie sont plus stables;

 

[ZeNeoPhyte]

ces calculs peuvent être un des paramètres, mais 10 ans??? que seront les vrais loyers dans 10 ans? quelle sera la rémunération de l'épargne pendant ces 10 ans? quelles seront les charges de copropriété(travaux compris);moi qui vient de vendre ma rp pour passer en location, je suis bien incapable de dire si finalement je serais gagnant ou pas; quand j'ai mis en vente les crédits étaient à moins de 1% et les placements sûrs à 1% .......et il n'y avait pas d'inflation..ce n'était que il y a 1 an...
les paramètres de choix de vie sont plus stables;

Effectivement, l'équation et le nombre de paramètres sont très complexes sans simplifications. Et malgré tout, on reste sur des écarts faibles entre les 2 options.

Sans indiscrétion, le choix de repasser en location est dû à des choix de vie privée ou pour disposer des sommes et pouvoir les fructifier?

Comme tu dis, les choix de vie conditionnent plus les décisions, mais restent malgré tout compliqués.
personnellement, les projets à 2 j'ai mis une croix dessus depuis 3ans. Ca évite les déboires.
Explosion de la bulle immo ou reflambée dans quelques mois? acheter ou jamais? appart ou maison? maintenant ou plus tard? rester dans la région ou déménager...
devant tant de possibilités, on peut être vite anesthésié.

 

[Blister]

Je pense qu'à l'heure actuelle il est préférable de rester locataire par rapport au contexte d'inflation.

Les augmentations des loyers ont été bloquées à 3,5% tandis que les les charges/travaux de copropriété, taxe foncière, etc...ne sont pas plafonnés.

Ensuite tout dépend également comment vous vous projetez au niveau de votre mobilité et notamment au regard de votre situation professionnelle.

 

[moietmoi]

Sans indiscrétion, le choix de repasser en location est dû à des choix de vie privée ou pour disposer des sommes et pouvoir les fructifier?

avec indiscrétion.... les 2 raisons; choix de vie à la retraite, avce plus de flexibilité dans l habitat, et faire fructifier pour profiter;voire dépenser...

 

[Blister]

avec indiscrétion.... les 2 raisons; choix de vie à la retraite, avce plus de flexibilité dans l habitat, et faire fructifier pour profiter;voire dépenser...

Je trouve cela chouette d'envisager la retraite avec une approche de vie différente et avec des projets dynamiques comme être plus flexible, dépenser/profiter de ses économies.

C'est assez rare de le voir en pratique où, une fois à la retraite il est difficile de se défaire des réflexes acquis tout au long de sa vie professionnelle (économiser, augmenter son patrimoine).

Prendre conscience que la vie n'est pas éternelle, qu'il faut se faire plaisir et que c'est le moment où jamais.

Bravo pour cela

 

[Aristide]

Bonjour,

Projet 1- Acheter cash à 200k€

Je pense qu'à l'heure actuelle il est préférable de rester locataire par rapport au contexte d'inflation.

Je suis dubitatif sur le choix de cette option car si ZeNeophyte conserve ses 200K€ il faudrait qu'ils puissent trouver une rémunération - nette de toutes taxes et impôts - supérieure à l'inflation; sans quoi - en pouvoir d'achat - ce capital va fondre d'années en années.

En devenant propriétaire, même si le risque d'une moins value est toujours possible, le risque érosion du capital ainsi investi semble plus limité.

Cdt

 

[ZeNeoPhyte]

Bonjour,


Je suis dubitatif sur le choix de cette option car si ZeNeophyte conserve ses 200K€ il faudrait qu'ils puissent trouver une rémunération - nette de toutes taxes et impôts - supérieure à l'inflation; sans quoi - en pouvoir d'achat - ce capital va fondre d'années en années.

En devenant propriétaire, même si le risque d'une moins value est toujours possible, le risque érosion du capital ainsi investi semble plus limité.

Cdt

je suis d'accord sur le principe en théorie, mais même l'immobilier ne battra pas l'inflation non plus.
je ne vois pas trop comment le capital n'est pas érodé en passant par l'immobilier. surtout si on rajoute l'amortissement des frais d'achat (11-12%).
Et si on prend en considération une potentielle baisse de l'immobilier, je ne sais pas combien d'année de loyers économisés pourrait compenser cette perte. sachant que comme j'ai démontré (on dépense quand même en étant proprio au comptant).
Sans parler du fait que suite à une baisse, le montant non investi auparavant devient un levier pour faire une meilleure affaire moins chère.

Si je parle d'achat en cash, c'est surtout parce que l'option crédit n'arrangera qu'une personne qui n'a pas un bon apport (voire 100% de la somme). n'importe quelle somme mise dans l'apport est à compenser via un investissement de 8% minimum stable à capital garanti, sur toute la durée du prêt. Bon courage ou alors je veux bien le tuyau sinon !

On est toujours impuissant face à une telle inflation. il faut s'orienter vers la bourse et s'exposer à la perte de son capital.

Des fois j'ai l'impression qu'on diabolise un peu trop le cash, comme par reflexe, alors que 50k€ liquides garantis, disponibles et qui rapportent 0.1% valent à tous les niveaux mieux que 40k€ investis (valeur latente) dans un domaine labelisé comme refuge.

 

[D-Jack]

Bonjour,


Je suis dubitatif sur le choix de cette option car si ZeNeophyte conserve ses 200K€ il faudrait qu'ils puissent trouver une rémunération - nette de toutes taxes et impôts - supérieure à l'inflation; sans quoi - en pouvoir d'achat - ce capital va fondre d'années en années.

En devenant propriétaire, même si le risque d'une moins value est toujours possible, le risque érosion du capital ainsi investi semble plus limité.

Cdt

Bonjour, un autre argument en faveur de l'achat est que les locations (autres que saisonnières) sont de plus en plus difficiles à trouver, les propriétaires renonçant devant l'afflux de charges, de contraintes et de normes, et l'incurie de trop nombreux locataires qu'ils auront en outre du mal en plus à "virer" s'ils cessent de payer leur loyer.
La location saisonnière en meublé rapporte souvent plus, avec moins de risques de ce côté.

 

[Aristide]

Bonjour,

je suis d'accord sur le principe en théorie, mais même l'immobilier ne battra pas l'inflation non plus.

Entre deux maux la logique est de choisir le moindre

alors je veux bien le tuyau sinon !

On est toujours impuissant face à une telle inflation. il faut s'orienter vers la bourse et s'exposer à la perte de son capital.

Une option parmi d'autres serait d'investir dans des terres agricoles.

Cdt

 

[moietmoi]

Des fois j'ai l'impression qu'on diabolise un peu trop le cash, comme par reflexe, alors que 50k€ liquides garantis, disponibles et qui rapportent 0.1% valent à tous les niveaux mieux que 40k€ investis (valeur latente) dans un domaine labelisé comme refuge.

tout dépend du besoin que l'on a; don c ej en dirais pas " à tous les niveaux"

Une option parmi d'autres serait d'investir dans des terres agricoles.

sur le principe , oui, mais ici comme ailleurs les nouvelles législations et les mutations à venir dans ce domaine risque à mon avis de bousculer les valeurs.
Par ailleurs la rentabilité, sauf niche, me semble réputée faible;

 

[Aristide]

Ben.....oui.

Mais, s'agissant de préserver au mieux une valeur acquise (capital initial + revenus capitalisés) en pouvoir d'achat, tu as oublié le début de la réponse :

Entre deux maux la logique est de choisir le moindre

Et il est évident que, quel que soit l'emploi que tu fasses d'un capital, dans le temps, son pouvoir d'achat sera impacté par toutes sortes d'évolutions (Géopolitique internationale - Politiques nationales - Economiques - Sociales - Techniques....)

=> A un instant donné, comme dans toutes choses, l'on ne peut raisonner que "Toutes choses étant égales par ailleurs".

Cdt