Transmission résidence principale en nu propriété à ses enfants

[James64]

Bon lundi Pascal à toutes et à tous,

Depuis quelques semaines, ma notaire me tanne pour transmettre ma RP en nu propriété à mes enfants.
Je comprends tout à fait l’intérêt fiscal dans le sens où, ayant moins de 60 ans, la nu-propriété ne vaut que 50% de la pleine propriété, ou de la valeur réelle de la maison. En outre, mes enfants profitent de l’abattement de 100000 euros et de fait, aucun impôt n’est prélevé dans cette opération. 100000 euros par enfant et par parent !
Là où je me pose une question est lorsque les enfants héritent réellement de ce bien et qu’ils le revendent. N’étant pas considérée comme leur RP mais comme une résidence secondaire (enfin j’imagine), doivent-ils payer des taxes sur la plus value et si tel est le cas à partir quel montant est calculée la plus value ? Le montant de la nu propriété ou celui de la pleine propriété ?
Enfin, si je peux me permettre une dernière question, cette donation peut-elle est annulée ?

Merci d’avance pour vos éclaircissements.
Et bonne journée.

 

[Buffeto]

Depuis quelques semaines, ma notaire me tanne pour transmettre ma RP en nu propriété à mes enfants.

de quoi se mêle t'elle ?
c'est une très mauvaise idée .

tu peux donner la NP de TOUT ...sauf de la RP qu'il faut maitriser jusqu'à la fin .

Enfin, si je peux me permettre une dernière question, cette donation peut-elle est annulée ?

NON c'est un acte irrévocable

 

[James64]

Ok merci Buffeto

 

[Kizzo]

de quoi se mêle t'elle ?
c'est une très mauvaise idée .

tu peux donner la NP de TOUT ...sauf de la RP qu'il faut maitriser jusqu'à la fin .

NON c'est un acte irrévocable

Tout à fait d'accord et oui ce serait leur RS en cas de revente.

 

[Remy_Thoiry]

Bonjour,

C'est un montage qui nous a également été recommandé par le notaire du coin, appelons-le Maître Lemafieux, que nous étions allés voir en octobre dernier lorsque nous avions entrepris de remettre à plat nos finances. Il était question d'un montage complexe avec société à l'IS etc...

Peu confiant, j'ai consulté la notaire de famille de mon village d'enfance, appelons-la Maître Léthique. Elle m'a confirmé que cela n'avait pas d'intérêt pour nous et, entre les lignes, aurait été surtout profitable au notaire et pourrait être contesté par le fisc. Inutile de dire que je ne compte plus prendre conseil auprès de Maître Lemafieux.

Je vais tâcher de retrouver un intéressant article que j'avais trouvé à ce sujet.

L'avis d'un deuxième notaire serait à mon avis utile dans votre cas...

Rémy

 

[Buffeto]

Il était question d'un montage complexe avec société à l'IS etc...

bien sur c'est la grande mode ...
ça surfe sur l'aversion des français à l'IR ......

mais ils oublient que l'état ne fait JAMAIS de cadeaux . ce qu'il donne d'un coté ( SCI IS ) il le reprend de l'autre ( impôt de PV max en sortie + PFU sur dividendes ) ...

évidemment ces SCI sont une aubaine pour certains car elles ont des frais de création et de gestion ....

 

[Buffeto]

Je vais tâcher de retrouver un intéressant article que j'avais trouvé à ce sujet.

ce genre là :

 

[James64]

et qu’en est-il des taxes sur la plus value ?

 

[Buffeto]

et qu’en est-il des taxes sur la plus value ?

à quel propos ?

 

[James64]

Ooops je n’avais pas vu ta dernière réponse. Merci.

 

[James64]

Et j’ai loupé d’autres réponses au dessus également. Va falloir que j’agrandisse la taille d’écran de mon smartphone moi.
Merci à tous pour vos conseils.

 

[Buffeto]

Ooops je n’avais pas vu ta dernière réponse. Merci.

si ton problème est la transmission et l'imposition qui va avec alors mon conseil : tu vends ta RP en viager occupé et tu mets l'argent sur une AV avant tes 70 ans transmise à tes enfants et pareil pour ton épouse...

mais à 60 ans tu as encore le temps de réfléchir quelques années

 

[James64]

OK ! Il est vrai que je trouvais particulièrement intéressant de transmettre à mes enfants, une maison de 600 000 € pour un montant déclaré de 300 000 €.

 

[Kizzo]

OK ! Il est vrai que je trouvais particulièrement intéressant de transmettre à mes enfants, une maison de 600 000 € pour un montant déclaré de 300 000 €.

Il ne faut pas regarder 1 bien mais l'ensemble du patrimoine
Et analyser les conséquences civiles (perte de pouvoir sur le bien etc) AVANT les conséquences fiscales.

 

[Buffeto]

OK ! Il est vrai que je trouvais particulièrement intéressant de transmettre à mes enfants, une maison de 600 000 € pour un montant déclaré de 300 000 €.

mais tu n'as que 60 ans......
d'une part les règles peuvent changer en 30 ans et d'autre part as tu calculé le cout d'un EHPAD pour un couple pendant 3ans ? ( personne n'est à l'abri de finir très âgé et grabataire )
vos pensions de retraite suffiront elles ?

 

[moietmoi]

Plus value ATTENTION
Tu fais le montage proposé.
En ce moment la nue pro vaut 50%.
Supposons que la RP vaut 100ke.

Dans 10 ans tu veux vendre ta RP.
Les enfants ne vivant plus sous le même toit.
Supposons que ta RP n'ait pas pris de valeur donc toujours 100ke.

Mais la nue pro, elle vaut 60% .
Donc tes enfants ont eu la nue pro pour 80 et la revendent pour 60.
Résidence secondaire : impôts sur la plus-value alors que le bien n'a pas augmenté.

 

[jodel140]

tu peux donner la NP de TOUT ...sauf de la RP qu'il faut maitriser jusqu'à la fin .

Je serais plus nuancé. Cela dépend un peu du pourcentage que représente cette RP dans le patrimoine total il me semble

 

[pchmartin]

Si vous avez 3 enfants et que le RP appartient a Monsieur et Madame, vous avez un abattement de 100 000 par enfant * parent sur la succession.. soit 600 000 sans droits de succession .

Bien sur, s'il y a d'autres valeurs dans la succession, cela sera taxe à 20% ; sauf si vous les mettez sur une ( ou des) AV avant vos 70 ans .. pas de droits de succession

Et puis peut être qu'à 80 ans ( ou avant) vous ne voudrez plus ( ou pourrez plus) habiter une maison .. si vous avez donné la nue-propriété, il faudra l'accord de tous pour la vendre

En gardant l'entière propriété de la maison, vous pourrez la vendre, acheter un appartement et placer la difference pour pouvoir payer la différence entre le prix de l'EHPAD et votre retraite

 

[James64]

Pas de souci de ce côté là Buffetto, j’ai de quoi vivre sans ce capital.

 

[Remy_Thoiry]

Rebonjour,

Voici l'article en question : Donner sa résidence principale : une bien mauvaise idée patrimoniale [lien réservé abonné] (Le Revenu, 2025)
En résumé : "Donner sa résidence principale (même de manière démembrée) peut être risqué. Si votre patrimoine ne justifie pas de passer par une SCI, il est conseillé de transmettre en priorité vos autres biens (résidence secondaire, immobilier locatif, titres…) et de garder le plus longtemps possible la main sur les biens qui supportent une charge affective ou une contrainte de logement."

Cet article me semblait également de bonne qualité : Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale [lien réservé abonné]
Bonne journée,

Rémy