Transmission résidence principale en nu propriété à ses enfants

[moietmoi]

Plus value:
Donc impôt sur la plus value pour les enfants alors qu'il n'y a aucune plus value , ceci lors de la vente de la RP.
Et après les décès le code des impôts précise :
Cession après réunion de la propriété : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu'elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d'extinction naturelle.

 

[jodel140]

Il ne faut pas regarder 1 bien mais l'ensemble du patrimoine
Et analyser les conséquences civiles (perte de pouvoir sur le bien etc) AVANT les conséquences fiscales.

Le sujet m'intéresse personnellement.
J'envisage l'opération à moyen terme (fenêtre d'opportunité entre 2030 et 2033).
Nous sommes mariés sous le régime de communauté universelle et nous avons un seul enfant.
Ma RP représente 23% de mon patrimoine, et le reste de mes actifs est assez facilement réalisable.
Quels sont nos risques selon vous de faire une donation en démembrement avec clause de réattribution en cas de vente ?

 

[Kizzo]

Le sujet m'intéresse personnellement.
J'envisage l'opération à moyen terme (fenêtre d'opportunité entre 2030 et 2033).
Nous sommes mariés sous le régime de communauté universelle et nous avons un seul enfant.
Ma RP représente 23% de mon patrimoine, et le reste de mes actifs est assez facilement réalisable.
Quels sont nos risques selon vous de faire une donation en démembrement avec clause de réattribution en cas de vente ?

Déjà il faudra l'accord des enfants, et selon la bonne entente, celle des pièces rapportées qui voudraient avoir leur mot à dire sur la vente, sur le prix etc
Ensuite vous vendez, il y a partage du prix. Est-ce ce que vous voudrez ?
Si vous voulez tout récupérer alors il faut que tout le monde signe AVANT LA VENTE une convention de quasi-usufruit. Là encore, un enfant ou le conjoint d'un enfant pourrait préférer avoir un cheque pour payer un voyage/des travaux/ un achat plutôt que de ne rien avoir jusqu'à votre décès...
Quand le bien pèse autant dans le patrimoine il faut vraiment se poser la question de vouloir demander ou pas l'avis des enfants pour le vendre... je recommande même quasi systématiquement de le sacraliser dans un aménagement du régime matrimonial pour qu'il puisse ne pas entrer dans la succession au 1e décès.

 

[moietmoi]

Quels sont nos risques selon vous de faire une donation en démembrement avec clause de réattribution en cas de vente ?

Une chose donnée est donnée.
Le droit de retour est encadré.
En cas de vente, attention à l'impôt sur la plus value , y compris lorsqu'il n'y a pas de plus value et que c'est une RP.
En cas de vente , on peut inclure une convention pour que l'argent issu de la vente comprenne en lui, le démembrement et qu'une future acquisition reprenne ce % de démembrement

 

[jodel140]

Quand le bien pèse autant dans le patrimoine il faut vraiment se poser la question

C'est pour cela que j'ai précisé que ce bien ne représente que 23% ... et il n'y a qu'un enfant héritier ... au 2ème décès (Communauté Universelle)

En cas de vente , on peut inclure une convention pour que l'agent issu de la vente comprenne en lui, le démembrement et qu'une future acquisition reprenne ce % de démembrement

c'est ce que je voulais dire par 'clause de réattribution' ... peut-être me suis-je mal exprimé dans les termes

 

[Kizzo]

C'est pour cela que j'ai précisé que ce bien ne représente que 23% ... et il n'y a qu'un enfant héritier ... au 2ème décès (Communauté Universelle)

Justement, il y a sans doute autre chose à donner dans le patrimoine que ce bien qui peut être problématique. Je suis partisan de ne pas chercher les embêtements. Vous raisonnez en % je raisonne en nature du bien. C'est la RP, ce n'est pas un bien comme les autres. Les limites que j'ai soulevées sont valables quel que soit le nombre d'enfants et le régime matrimonial.
Je me permets une précision pour tous les lecteurs, la Communauté Universelle ne suffit pas à elle seule à ne faire hériter l'enfant qu'au 2e décès : il doit y avoir une clause d'attribution intégrale pour cela. Elle est optionnelle, parfois adaptée parfois non.

 

[James64]

Super. Merci à tous pour ces précisions.

 

[Buffeto]

Voici l'article en question : Donner sa résidence principale : une bien mauvaise idée patrimoniale [lien réservé abonné] (Le Revenu, 2025)
En résumé : "Donner sa résidence principale (même de manière démembrée) peut être risqué. Si votre patrimoine ne justifie pas de passer par une SCI, il est conseillé de transmettre en priorité vos autres biens (résidence secondaire, immobilier locatif, titres…) et de garder le plus longtemps possible la main sur les biens qui supportent une charge affective ou une contrainte de logement."

je devrais proposer ma candidature pour le revenu puisque c'est ce que j'écrivais en 3 lignes au message 2

 

[Buffeto]

Je me permets une précision pour tous les lecteurs, la Communauté Universelle ne suffit pas à elle seule à ne faire hériter l'enfant qu'au 2e décès : il doit y avoir une clause d'attribution intégrale pour cela.

ou une clause de préciput sur l'ensemble du patrimoine

 

[jodel140]

Justement, il y a sans doute autre chose à donner dans le patrimoine que ce bien qui peut être problématique. Je suis partisan de ne pas chercher les embêtements. Vous raisonnez en % je raisonne en nature du bien. C'est la RP, ce n'est pas un bien comme les autres

C’est exact. Merci à tous pour avoir fait avancer ma réflexion.
Je vais procéder à quelques calculs selon divers scénarii.
Pour vérifier, on est d’accord que les 100k d’exonération sont sur 15 ans … glissants de n à n+15 ?

 

[Nature]

Comme je découvre des points, et pour compléter, j'ai fait une recherche via Gémini qui confirme l'ensemble des points évoqués plus haut dans cette file, et apporte des éléments complémentaires.

Synthèse : Est-ce pour vous ?​

C'est pertinent si...	Ce n'est PAS pertinent si...
Votre patrimoine dépasse les abattements (100 000 € par enfant).	Vous pensez avoir besoin de vendre le bien rapidement pour changer de projet.
Vous voulez figer la valeur fiscale du bien aujourd'hui.	Le bien est votre seul actif et vous voulez garder une liberté totale.
Vous avez une relation de confiance avec vos enfants.	Vous avez des relations familiales tendues ou complexes.

L'avis de l'expert :
Le démembrement est particulièrement pertinent si le donateur est relativement jeune (entre 60 et 70 ans) car la décote fiscale est forte (40 % à 50 %). Plus on attend, moins le gain fiscal sur les droits de succession est important.
C'est un excellent outil de transmission de la résidence secondaire ou d'un investissement locatif, mais pour la résidence principale, il faut être certain de ne pas vouloir déménager sans un projet de réemploi précis.


En outre, si vente du bien immobilier du vivant du donateur, Gemini évoque le quasi-usufruit qui atténue certains points :

Le montant de la "Créance de restitution"​

C'est ici qu'il faut être précis. La créance de restitution que l'enfant récupérera au décès correspond généralement au prix de vente net (après déduction des frais d'agence et des impôts sur la plus-value).

Voici le déroulement chronologique :

1. La vente : Le bien est vendu 300 000 €.
2. Le passage au fisc : L'enfant doit, par exemple, 10 000 € d'impôt sur la plus-value sur sa part. Il reste 290 000 € nets.
3. La convention : Le parent et l'enfant décident que le parent conserve les 290 000 €. On rédige une convention de quasi-usufruit pour ce montant.
4. Le décès : Au moment de la succession, l'enfant prélève prioritairement 290 000 € sur l'héritage total. Cette somme est nette d'impôts de succession car elle est considérée comme le remboursement d'une dette.

Pourquoi est-ce quand même intéressant ?​

Si l'enfant paie l'impôt maintenant, pourquoi s'embêter ?

• Protection du parent : Le parent dispose de 100 % du capital pour vivre (maison de retraite, soins, etc.).
• Efficacité successorale : Si l'argent n'est pas dépensé par le parent, il revient à l'enfant sans repasser par la case "droits de succession" (qui peuvent grimper jusqu'à 20, 30, voire 45 % selon les montants).
• L'effet "bouclier" : La créance de restitution vient diminuer l'actif imposable au décès. Si le parent possède d'autres comptes bancaires ou d'autres biens, la dette envers l'enfant vient réduire la valeur globale de l'héritage sur laquelle le fisc calculera les droits de succession.
  
  

• Les correctifs (Heureusement !)​

  L'enfant ne paiera pas l'impôt sur la totalité de la plus-value, car deux mécanismes viennent réduire la note :
  • Les abattements pour durée de détention : On compte les années depuis la donation. Dans notre exemple (10 ans), l'enfant bénéficie d'un abattement d'environ 30 % sur l'impôt sur le revenu et 8,25 % sur les prélèvements sociaux.
  • Les frais de notaire et travaux : On peut majorer le prix d'acquisition (les 200 000 €) des frais de notaire réels de l'époque (ou un forfait de 7,5 %) et, sous conditions, d'un forfait de 15 % pour travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

• En résumé​

  Pour un démembrement avec donation à 60 ans, la plus-value est calculée sur l'augmentation de la valeur de la nue-propriété. Cette augmentation provient de deux sources :
  1. L'éventuelle hausse du prix de l'immobilier.
  2. Le vieillissement de l'usufruitier (qui fait mathématiquement gonfler la part de l'enfant). C'est pour cette raison que la vente du vivant du donateur est souvent "coûteuse" fiscalement pour les enfants, contrairement à une vente après le décès où l'usufruit s'éteint gratuitement

En résumé : L'enfant avance l'impôt sur la plus-value aujourd'hui, mais il sécurise la récupération du capital net à l'avenir en évitant que cet argent ne soit taxé une seconde fois comme un héritage classique.

Situation	Vente "classique"	Vente avec "Quasi-usufruit"
Qui touche l'argent ?	Partagé selon l'âge (ex: 30%/70%)	100 % pour le parent
Impôt Enfant (Plus-value)	Dû immédiatement sur sa part	Dû immédiatement (sauf cas particuliers)
Au décès du parent	Rien de spécial	L'enfant récupère sa créance hors taxes
Usage de l'argent	L'enfant a son capital	Le parent est protégé financièrement

 

[Remy_Thoiry]

Merci, Nature. Non vu par l'intelligence artificielle : le risque de conflit familial... La vraie vie, quoi.

 

[Kizzo]

Comme je découvre des points, et pour compléter, j'ai fait une recherche via Gémini qui confirme l'ensemble des points évoqués plus haut dans cette file, et apporte des éléments complémentaires.

Synthèse : Est-ce pour vous ?​

C'est pertinent si...	Ce n'est PAS pertinent si...
Votre patrimoine dépasse les abattements (100 000 € par enfant).	Vous pensez avoir besoin de vendre le bien rapidement pour changer de projet.
Vous voulez figer la valeur fiscale du bien aujourd'hui.	Le bien est votre seul actif et vous voulez garder une liberté totale.
Vous avez une relation de confiance avec vos enfants.	Vous avez des relations familiales tendues ou complexes.

L'avis de l'expert :
Le démembrement est particulièrement pertinent si le donateur est relativement jeune (entre 60 et 70 ans) car la décote fiscale est forte (40 % à 50 %). Plus on attend, moins le gain fiscal sur les droits de succession est important.
C'est un excellent outil de transmission de la résidence secondaire ou d'un investissement locatif, mais pour la résidence principale, il faut être certain de ne pas vouloir déménager sans un projet de réemploi précis.


En outre, si vente du bien immobilier du vivant du donateur, Gemini évoque le quasi-usufruit qui atténue certains points :

Le montant de la "Créance de restitution"​

C'est ici qu'il faut être précis. La créance de restitution que l'enfant récupérera au décès correspond généralement au prix de vente net (après déduction des frais d'agence et des impôts sur la plus-value).

Voici le déroulement chronologique :

1. La vente : Le bien est vendu 300 000 €.
2. Le passage au fisc : L'enfant doit, par exemple, 10 000 € d'impôt sur la plus-value sur sa part. Il reste 290 000 € nets.
3. La convention : Le parent et l'enfant décident que le parent conserve les 290 000 €. On rédige une convention de quasi-usufruit pour ce montant.
4. Le décès : Au moment de la succession, l'enfant prélève prioritairement 290 000 € sur l'héritage total. Cette somme est nette d'impôts de succession car elle est considérée comme le remboursement d'une dette.

Pourquoi est-ce quand même intéressant ?​

Si l'enfant paie l'impôt maintenant, pourquoi s'embêter ?

• Protection du parent : Le parent dispose de 100 % du capital pour vivre (maison de retraite, soins, etc.).
• Efficacité successorale : Si l'argent n'est pas dépensé par le parent, il revient à l'enfant sans repasser par la case "droits de succession" (qui peuvent grimper jusqu'à 20, 30, voire 45 % selon les montants).
• L'effet "bouclier" : La créance de restitution vient diminuer l'actif imposable au décès. Si le parent possède d'autres comptes bancaires ou d'autres biens, la dette envers l'enfant vient réduire la valeur globale de l'héritage sur laquelle le fisc calculera les droits de succession.
  
  

• Les correctifs (Heureusement !)​

  L'enfant ne paiera pas l'impôt sur la totalité de la plus-value, car deux mécanismes viennent réduire la note :
  • Les abattements pour durée de détention : On compte les années depuis la donation. Dans notre exemple (10 ans), l'enfant bénéficie d'un abattement d'environ 30 % sur l'impôt sur le revenu et 8,25 % sur les prélèvements sociaux.
  • Les frais de notaire et travaux : On peut majorer le prix d'acquisition (les 200 000 €) des frais de notaire réels de l'époque (ou un forfait de 7,5 %) et, sous conditions, d'un forfait de 15 % pour travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

• En résumé​

  Pour un démembrement avec donation à 60 ans, la plus-value est calculée sur l'augmentation de la valeur de la nue-propriété. Cette augmentation provient de deux sources :
  1. L'éventuelle hausse du prix de l'immobilier.
  2. Le vieillissement de l'usufruitier (qui fait mathématiquement gonfler la part de l'enfant). C'est pour cette raison que la vente du vivant du donateur est souvent "coûteuse" fiscalement pour les enfants, contrairement à une vente après le décès où l'usufruit s'éteint gratuitement

En résumé : L'enfant avance l'impôt sur la plus-value aujourd'hui, mais il sécurise la récupération du capital net à l'avenir en évitant que cet argent ne soit taxé une seconde fois comme un héritage classique.

Situation	Vente "classique"	Vente avec "Quasi-usufruit"
Qui touche l'argent ?	Partagé selon l'âge (ex: 30%/70%)	100 % pour le parent
Impôt Enfant (Plus-value)	Dû immédiatement sur sa part	Dû immédiatement (sauf cas particuliers)
Au décès du parent	Rien de spécial	L'enfant récupère sa créance hors taxes
Usage de l'argent	L'enfant a son capital	Le parent est protégé financièrement

Euh je corrige un point : si comme souvent c'est le donateur qui paie les frais de donation, le donataire ne pourra rien déduire au titre de frais d'acquisition à la revente.

 

[moietmoi]

Bonjour @Nature,
Le défaut des IA ,ce sont les affirmations péremptoires.

Je recopie ici ce que dit ton ia

Le montant de la "Créance de restitution"​

C'est ici qu'il faut être précis. La créance de restitution que l'enfant récupérera au décès correspond généralement au prix de vente net (après déduction des frais d'agence et des impôts sur la plus-value).

Voici le déroulement chronologique :

1. La vente : Le bien est vendu 300 000 €.
2. Le passage au fisc : L'enfant doit, par exemple, 10 000 € d'impôt sur la plus-value sur sa part. Il reste 290 000 € nets.
3. La convention : Le parent et l'enfant décident que le parent conserve les 290 000 €. On rédige une convention de quasi-usufruit pour ce montant.
4. Le décès : Au moment de la succession, l'enfant prélève prioritairement 290 000 € sur l'héritage total. Cette somme est nette d'impôts de succession car elle est considérée comme le remboursement d'une dette.

C'est entièrement FAUX !! Sur le plan fiscal.



Depuis 2024, le fisc considère que lorsqu'il s'agit d'une somme d'argent et que l'usufruitier en conserve l'utilisation grâce à une convention de quasi usufruit,il n'y a plus la possibilité de le déduire de la succession.
On pourrait opposer à l'administration que le démembrement de l'argent est né par un démembrement initial de l'immobilier, mais il faudrait montrer que le but n'avait aucune intention fiscale.......???

 

[jodel140]

En cas de vente , on peut inclure une convention pour que l'argent issu de la vente comprenne en lui, le démembrement et qu'une future acquisition reprenne ce % de démembrement

Si je te suis bien;
- on fait une donation démembrée ordinaire qui va suivre les règles de %age et de fiscalité liées à l'age du donateur.
- si besoin (désir) de vente du bien avant décès, accord requis du donateur et du donataire
- inclusion possible dans l'acte de vente d'une convention entre donataire et donateur stipulant que les fonds seront affectés à un (éventuel) futur achat qui sera lui aussi démembré dans les mêmes proportions.
- cette convention "oblige" le donataire à participer et financer le possible achat futur
Question subsidiaire; si 2 donateurs, l'âge déterminant est l'âge du plus âgé ?

 

[Kizzo]

Si je te suis bien;
- on fait une donation démembrée ordinaire qui va suivre les règles de %age et de fiscalité liées à l'age du donateur.
- si besoin (désir) de vente du bien avant décès, accord requis du donateur et du donataire
- inclusion possible dans l'acte de vente d'une convention entre donataire et donateur stipulant que les fonds seront affectés à un (éventuel) futur achat qui sera lui aussi démembré dans les mêmes proportions.
- cette convention "oblige" le donataire à participer et financer le possible achat futur
Question subsidiaire; si 2 donateurs, l'âge déterminant est l'âge du plus âgé ?

Non la condition de report du demembrement doit être mentionnée dans l'acte de donation et acceptée par le donataire pour obliger le donataire. Cette clause n'aurait pas sa place dans l'acte de vente puisqu'elle ne concerne pas le vendeur. La clause de l'acte de donation sera visée à l'acte de vente pour rappeler les obligations.

Effectivement il faudra toujours l'accord des parties pour vendre. Et même s'il est prévu une clause de report du démembrement, si le donataire veut un chèque il peut ne pas vendre... d'où l'importance de bien choisir ce qu'on donne !

Le donataire ne sera obligé qu'au remploi de sa quote-part, il n'est pas tenu d'en remettre davantage au pot.

Si les donateurs n'ont pas le même âge on regarde selon la quote-part donnée par chacun et l'âge de chacun.

 

[jodel140]

la condition de report du demembrement doit être mentionnée dans l'acte de donation

C'est clair pour moi. Merci pour tous ces détails, précieux comme d'habitude

 

[moietmoi]

convention entre donataire et donateur stipulant que les fonds seront affectés à un (éventuel) futur achat qui sera lui aussi démembré dans les mêmes proportions.

Pas tout à fait. En effet le nouveau bien peut, et c'est en général le cas , demander un apport, voire un crédit,
Dans ce cas la proportion ne sera pas la même ,mais on calcule en fonction de la proportion de la somme démembrée.
Par ailleurs la convention doit comprendre le fait que les fonds peuvent être mis en attente sur un compte ,avant l'affection à l'achat.

 

[jodel140]

Pas tout à fait.

Merci pour les précisions

 

[James64]

J’ai pris rdv avec un notaire pour voir. Ça devrait être intéressant !