Transmission d'un bien immobilier

[Damienn]

Bonjour,

Nous sommes deux frères.
Mes parents possèdent deux maisons dans la même ville.
Une résidence principale et une autre, louée en location de tourisme.

Mon frère et son amie ne pourront pas acheter si les prix ne s'écroulent pas.
Leur situation financière n'est pas encore stable.
Mes parents pensent arrêter d'exploiter le "gîte" d'ici 4 ans.
Ils cherchent un moyen de le transmettre à mon frère et son amie.
Ils pensaient leur proposer à la vente dans 4 ans donc, si professionnellement ils sont stables (mais sans gros salaires, c'est sûr),et si le marché immobilier ne leur permet toujours pas d'acheter autre chose qu'une ruine en campagne.
La vente plutôt que la donation car ils nous ont déjà donné une grande partie d'une maison, revendue ensuite et qu'ils auront une petite retraite.
Vente un peu en dessous du prix du marché bien sûr.

Qu'en pensez vous?

 

[orage29]

Bonsoir,
Avec une vente un peu au-dessous du prix du marché, il ne faudrait pas que la mairie préempte.

 

[Damienn]

Avec une vente un peu au-dessous du prix du marché, il ne faudrait pas que la mairie préempte.

C'est vrai. On a lu cela. A priori, non. Ils ne le font pas pour ce type de bien.

On a du mal à voir toutes les conséquences d'une vente. Sur la succession, risque fiscal...

 

[moietmoi]

Vendre en dessous du marché, dans la famille..
Le fisc peut penser que c'est une donation déguisée.. Si je comprends bien se serait a juste titre.
Concernant la succession, les autres héritiers pourraient se sentir lésés.
A juste titre.

 

[Buffeto]

Vendre en dessous du marché, dans la famille..
Le fisc peut penser que c'est une donation déguisée.. Si je comprends bien se serait a juste titre.
Concernant la succession, les autres héritiers pourraient se sentir lésés.
A juste titre.

+1

 

[paal]

Vendre en dessous du marché, dans la famille..
Le fisc peut penser que c'est une donation déguisée.. Si je comprends bien se serait à juste titre.

Je pense que lorsque l'on vend, il peut être sage de demander une estimation à plusieurs agents de l'immobilier ...

Cela permet alors de pouvoir justifier que l'on aura fait une transaction au prix du marché ....

Concernant la succession, les autres héritiers pourraient se sentir lésés.
A juste titre.

Et l'on procède alors à une vente au prix du marché, ce qui devrait éviter à la fois le risque de donation déguisée mais aussi celui d'un recours d'un autre héritier ....

Si j'ai bien compris, la probabilité de vente serait pour dans environ 4 ans, ce qui laisse du temps pour recevoir chaque année au moins 2 ou 3 évaluations, en attendant que la situation du frère et de son amie évolue et se stabilise ; ensuite, et si l'emprunt obtenu auprès de leur banque ne se révèle pas d'un niveau suffisant pour assurer la vente, pourquoi donc leur père/vendeur, ne ferait-il pas un prêt à l'un de leur fils (souscrit sans intérêts ?) qui devrait se trouver déclaré à l'administration pour le montant du prêt parental ainsi accordé ....

Sans qu'il s'agisse d'une situation strictement comparable, j'ai eu ce type de situation en accordant un prêt en 2014 d'un montant assez significatif à l'une de nos filles, qui nous rembourse maintenant depuis lors ; nous avions d'ailleurs prévu une période de 2 années le temps qu'elle termine une formation professionnelle, et avions aussi prévu un niveau de remboursement modulaire avec le fixation de deux bornes d'évolution ....

Mais il s'agissait d'une acquisition par voie d'enchère judiciaire, donc sans faculté d'action en requalification de la part de l'administration fiscale ....

 

[Damienn]

Avec une vente un peu au-dessous du prix du marché, il ne faudrait pas que la mairie préempte.

Concernant la succession, les autres héritiers pourraient se sentir lésés.

Le fisc peut penser que c'est une donation déguisée.. Si je comprends bien se serait a juste titre.

+1

leur père/vendeur, ne ferait-il pas un prêt à l'un de leur fils (souscrit sans intérêts ?)

Merci!

Donc :

Pour le prêt : pourriez-vous expliquer? Cela marche comment? Lors de la vente, les fonds ne sont pas versés? Juste les droits de mutation à payer?

Pour les autres héritiers : c'est moi seul. Pas de problème.

Pour éviter la préemption et le risque lié à la donation déguisé, un montage de ce genre (ou un mieux!) est-il possible/pas possible, intéressant/très con?

- Mes parents donnent une partie de la maison (gite) à mon frère et il achète l'autre partie dans 4 ans avec son ami.
Je vois des avantages :
- La préemption ne parait pas possible, il est déjà propriétaire.
- Leur capacité de financement est disons de 3/4 du prix réel, si mon frère possède déjà 1/4, rien de caché.
- Moins de droit de mutation pour mon frère
- Moins d'imposition sur PV pour mes parents

Si possible, comment optimiser? Donner en pleine propriété (mais c'est un gite), en nue-propriété, toute la nue-propriété ou une partie?
Et moi? Rien? Une partie de la RP?

 

[paal]

Merci!

Donc :

Pour le prêt : pourriez-vous expliquer? Cela marche comment? Lors de la vente, les fonds ne sont pas versés? Juste les droits de mutation à payer?
Pour les autres héritiers : c'est moi seul. Pas de problème.

S'agissant d'un prêt, et comme son montant est destiné à se trouver remboursé, il s'agit d'une opération qui ne concerne que vos parents et votre frère ; à ce stade, vous ne vous trouvez pas concerné, même si vous êtes informé ....

Pour le mode opératoire, il suffit de procéder à une déclaration (imprimé 2062) dudit prêt lorsqu'il dépasse un montant minimal ; nous avions consulté notre notaire à l'époque, et il nous aura conseillé de conserver les traces à la fois du moyen de versement du prêt (2 chèques en ce qui nous concernait), ainsi que celle des remboursements (des virements périodiques)

Pour éviter la préemption et le risque lié à la donation déguisé, un montage de ce genre (ou un mieux!) est-il possible/pas possible, intéressant/très con?

- Mes parents donnent une partie de la maison (gite) à mon frère et il achète l'autre partie dans 4 ans avec son ami.
Je vois des avantages :
- La préemption ne parait pas possible, il est déjà propriétaire.
- Leur capacité de financement est disons de 3/4 du prix réel, si mon frère possède déjà 1/4, rien de caché.
- Moins de droit de mutation pour mon frère
- Moins d'imposition sur PV pour mes parents

Une opération de ce genre est toujours délicate à finaliser, car vous proposez de trouver une astuce qui ferait d'un membre de la famille (votre frère, ne possédant pas à lui seul les moyens de son projet) finisse par devenir propriétaire de tout ou partie d'un bien que vos parents possèdent ....

Si possible, comment optimiser? Donner en pleine propriété (mais c'est un gite), en nue-propriété, toute la nue-propriété ou une partie?

Actuellement, ce bien appartient à vos parents, et comme il est utilisé avec un affectation précise qui ne semble pas destinée à changer, on va considérer que vos parents en retirent un revenu ; et jusqu'à présent, il était juste question de trouver des conditions pour que votre frère soit en mesure de faire en sorte que dans un délai de 3 ou 4 ans, il soit en mesure d'acquérir seul un des biens que possèdent vos parents, quitte à avoir recours à une vente en viager, vos parents se réservant l'usufruit du bien ....

Mais là, vous divergez d'une vente, vers une donation au moins partielle, ce qui peut inclure une opération de démembrement, associée à une possible indivision sur le bien, ce qui est de nature plus complexe et qui nécessiterait pour le moins l'avis d'un notaire, avec la notion de possible rapport de donations antérieures, s'il y en eut ....

Si l'on y ajoute que nos têtes pensantes (candidates ou non à la présidentielle) ont en tête des intentions de réformes sur les transmissions de patrimoine, cela devient d'autant plus nécessaire ....

Et moi? Rien? Une partie de la RP?

Pour que l'équité successorale soit respectée entre votre frère et vous, il faudrait que la donation ou la vente de la nue propriété du bien à vendre se trouve partagée à parité entre votre frère et vous ....