Transfert PTZ

[VincentC]

Bonjours à toutes et à tous !

Voici mon interrogation en espérant que quelqu'un puisse m'éclairer:

En avril 2010, j'ai réalisé un crédit Immo principal à la Banque Postale et un PTZ financé par le crédit Foncier.
J'ai pu donc acheter seul un appartement en résidence principale.
Aujourd'hui, avec ma conjointe, nous souhaitons acheter un bien commun en résidence principale.
Nous sommes pacsés et financerions le prêt en emprunteur et co-emprunteur.

Puis je transférer le PTZ ?

En vous remerciant par avance,
Cordialement

VincentC

 

[Aristide]

Bonjour,

Le transfert du PTZ ne serait possible que si vous achetiez un logement principal neuf ou transformiez en logement principal un local non initialement habitable.

Dans l'ancien le PTZ n'est plus possible que pour les locataires d'une habitation HLM qui achètent leur logement.

Or l'article R.31-10-6 du code de la construction et de l'habitation précise :

" l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû prévu à l'article L. 31-10-6 pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale mentionnée à l'article R. 31-10-2 dans sa rédaction en vigueur à la date du transfert. "

Code de la construction et de l'habitation

Article R31-10-6

Modifié par Décret n°2011-2059 du 30 décembre 2011 - art. 1

6° La mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit dès la signature de l'acte authentique qui la constate.

Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû prévu à l'article L. 31-10-6 pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale mentionnée à l'article R. 31-10-2 dans sa rédaction en vigueur à la date du transfert. L'établissement de crédit peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose

Article R31-10-2
Modifié par Décret n°2011-2059 du 30 décembre 2011 - art. 1
Sont qualifiés de " neufs ", au sens du présent chapitre, les logements mentionnés au 1°, ainsi que ceux mentionnés au 3° lorsque l'emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d'option.

Les autres logements sont qualifiés d'" anciens " et sont soumis à la condition de vente du parc social à ses occupants mentionnée aux articles L. 31-10-2 et L. 31-10-3. L'emprunteur justifie du respect de cette condition dans des conditions fixées par arrêté des ministres chargés du logement, de l'économie et du budget.

Cdt

 

[VincentC]

J'ai oublié de le préciser dans mon mail mais il s'agirait d'une CCMI.
Dans ce cas le transfert est il possible ?
Merci

 

[Aristide]

S'il s'agit d'un CCMI c'est forcément une construction neuve.

Dès lors le transfert serait possible.

Cdt

 

[VincentC]

Pourriez vous me préciser les modalités nécessaires à la réalisation du transfert dans les conditions optimales?
Devons nous être éligibles tous les 2 ou juste moi?
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Devons nous être éligibles tous les 2 ou juste moi?

Dans le cas de transfert la vérification de l'éligibilité ne porte plus sur l'emprunteur mais sur le nouveau logement principal.

Pourriez vous me préciser les modalités nécessaires à la réalisation du transfert dans les conditions optimales?

En fait le terme "transfert" est inadapté car le solde dû ne peut être transféré à votre acquéreur, vous restez le débiteur. C'est donc un "maintien d'encours" avec transfert uniquement de la garantie sur la nouvelle acquisition.

De ce fait l'opération sera plus ou moins facile/difficile suivant que ce soit la banque qui vous a consenti le PTZ à l'origine ou bien une banque concurrente qui sera choisie pour financer votre nouvelle acquisition.

Si c'est la même banque il faut solliciter ce transfert et elle intégrera le capital restant dû dans le nouveau plan de financement.

Le "maintien/transfert" vous évite d'avoir à rembourser la capital restant dû par anticipation ce qui augmente votre apport personnel rendu disponible sur la vente du logement initial.

Si c'est une autre banque, la garantie pourra poser un problème.

S'il s'agit d'une garantie réelle immobilière la banque initiale voudra conserver son premier rang ce qui ne conviendra peut-être pas à l'autre banque qui pourrait refuser d'être seulement en second rang.

Une garantie jugée insuffisante est un motif permis par le code de la construction et habitation pour refuser le maintien/transfert (Article R.31-10_6 alinéa N°6)

Si le transfert n'est pas effectué au moment des formalités de publication foncière concernant la vente du logement initialement financé par le PTZ, son solde dû doit être immédiatement remboursé.

NB) - Vous êtes pacsés; le nouveau logement sera donc en indivision ce qui va compliquer les formalités de garanties avec - probablement - des cautions solidaires et hypothécaires croisées.

Par ailleurs du fait de sources de financement différentes et d'apports respectifs différents il est suggéré de solliciter préalablement un notaire.

Cdt

 

[VincentC]

Ça m'a l'air assez compliqué techniquement mais je vais me rapprocher de mon notaire et de ma banque pour voir si cela est faisable. Vous qui parlez bien sur ce sujet, comment dois je le présenter ?
Merci

 

[Aristide]

Je pense qu'il faut d'abord voir la/les banque(s) pour bâtir le plan de financement.

Le coût de l'investissement physique étant identique d'un banque à l'autre, suivant qu'il 'agisse ;
+ De votre banque initiale ou non
+ Des garanties demandées
+ Des frais de dossier
+ Des parts sociales (éventuellement si réseau mutualiste)

=> Le total des besoins/emplois/dépenses seront différents ce qui nécessitera plus ou moins d'apport personnel ou un recours aux crédits plus ou moins important.

Ces besoins étant recensés, il suffit ensuite ;
+ De demander le transfert de votre PTZl
+ De préciser les apports personnels de l'un et de l'autre
+ Et par différence il restera un solde à financer par le/les crédit(s) "***"

Ensuite la rencontre un notaire est utile pour bien vous renseigner sur la répartition de la propriété et des précaution juridiques à prendre notamment si vos apports et/ou engagements ne sont pas identiques.

Le notaire ne vous sera d'aucune utilité sur le montage technique du dossier ni sur les réglementations des crédits sollicités
que ce soit PTZ ou autres. "***"

"***" A toutes fins utiles pour un montage optimisé permettant de réduire le coût du crédit voir :

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
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Puisqu'il s'agit d'une construction peut-être que vous serez aussi intéressé par :

Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat
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Cdt