TEG d'un emprunt à palier

[Besoin]

Bonjour,

En 2011, j'ai contracté un emprunt de 439 210 ainsi qu'un PTZ+ au taux de 4,40% sur 25 ans.

Pour lisser les emprunts, le Crédit Mutuel a prévu un palier pour l'emprunt principal.

Hors assurance, les échéances contractuelles sont de 96 mensualités à 2195,68 euros suivies de 204 mensualités à 2 593,11 euros. Le lissage induit une augmentation de 15 000 euros d'intérêts. Ce qui n'est pas rien.

A aucun moment, ce surcoût ne m'a été signalé. Dès lors, ce coût caché aurait dû, il me semble, m'être précisé.

J'ai utilisé la calculette du site pour connaître le TEG (https://www.moneyvox.fr/credit/calculatrice-teg-taea.php).

Et là surprise, hors frais et assurance, le TEG de mon emprunt semble le même que le taux nominal : 4,40% alors que les modalités de paiement induisent un coût supplémentaire de 15 000 euros.



Est ce normal ? C'est un point important pour moi car je fais l'objet d'une saisie immobilière après deux années passées à l'hôpital.

Merci de votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

A aucun moment, ce surcoût ne m'a été signalé. Dès lors, ce coût caché aurait dû, il me semble, m'être précisé.

Conformément au code de la consommation vous avez reçu une offre de prêts avec leurs caractéristiques - dont le coût total du crédit - et avez dû réfléchir pendant au minimum 11 jours minimum avant de l'accepter. Vous aviez aussi la possibilité de comparer avec d'autres offres bancaires et de vous faire expliquer soit par votre banque ou autre professionnels.

Par ailleurs il est probable que sans ce lissage vous n'auriez pas pu réaliser votre projet car les charges auraient été trop élevées et le financement aurait été refusé.

Et là surprise, hors frais et assurance, le TEG de mon emprunt semble le même que le taux nominal : 4,40% alors que les modalités de paiement induisent un coût supplémentaire de 15 000 euros.

Est ce normal ?

Tel que vous avez pratiqué c'est normal puisque vous n'avez tenu compte d'aucun frais.

Ce n'est pas forcément un coût du crédit plus élevé qui entraîne un TEG plus élevé; Il se peut même que ce soit l'inverse.

Pour le calcul du TEG/TAEG il faut déduire du montant du prêt les frais rendus obligatoires que le concernent pris au départ et ajouter aux échéances les charges rendues obligatoires (assurance par exemple) qui le concernent.

Cdt

 

[Besoin]

Donc selon vous, le coût du lissage n'a pas à être mentionné ? Ni à être ajouté pour le calcul du TEG ?

 

[Aristide]

Les intérêts sont forcément intégrés dans les calcul du TEG puisque ce dernier s'obtient à partir des échéances.

Cdt

 

[Besoin]

Mais qu'un prêt sur 25 ans à 4,40% donne 285 000 euros d'intérêts et un autre donne 300 000 euros sortent le même TEG c'est normal ?

 

[Aristide]

Fonction des frais, des durées et de l'échelonnement des échéances ce peut être normal; le TEG du prêt de 300.000€ pourrait même être inférieur.

Toutes choses étant égales par ailleurs avec de faibles échéances payées en début de remboursement et majorées en fin de remboursement, le TEG sera plus faible que celui d'un prêt à échéances constantes.

Cdt

 

[Besoin]

Inférieur ou supérieur, du moment que c'est différent, juridiquement ça m'irait !

Existe-t-il une formule pour le calcul du TEG des prêts à palier ?

Autre point, je m'intéresse à cet arrêt : [lien réservé abonné]

Celui-ci rappelle que l’article R.313-1 demande que le TEG tienne compte de la méthode d’amortissement afin de permettre de comparer le surcoût que génère la méthode d’amortissement par rapport à un amortissement immédiat et constant :

Vu l'article L. 313-1 du code de la consommation ;

Attendu que, pour décider que n'ont pas à être pris en compte, pour le calcul du taux effectif global du prêt, les intérêts intercalaires payés par les emprunteurs les 15 avril et 15 mai 2007, l'arrêt retient qu'ils sont dus au titre de la période de franchise prévue par le contrat, qui exclut du taux effectif global les intérêts et cotisations d'assurance prélevés pendant cette période qui précède l'amortissement du capital emprunté ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la durée de la période de franchise et les intérêts s'y rapportant étaient précisément prévus par le contrat et qu'étant ainsi déterminés lorsqu'il a été signé, ils relevaient des intérêts, frais, commissions et rémunérations de toute nature qui sont une condition de l'octroi du crédit aux conditions acceptées par l'emprunteur, la cour d'appel a violé le texte susvisé

 

[vivien]

Bonjour,

Inférieur ou supérieur, du moment que c'est différent, juridiquement ça m'irait !

Dans votre situation aller contester un TEG au motif qu'il est inférieur à celui qui vous a été présenté, risque de ne pas être admis par le Tribunal.
Même s'il est vrai qu'un TEG est juste ou il ne l'est pas.
La banque va présenter l'argument "très à la mode" actuellement dans les dossiers à savoir : le préjudice. Même s'il s'agit d'un argument non opérant vous aurez des difficultés devant le Tribunal à le contredire d'autant que votre dossier a été signé, il y a plus de 5 ans.

Existe-t-il une formule pour le calcul du TEG des prêts à palier ?

A mon sens non. Le TEG se calcul à partir des flux positionnés à leur date de réalisation. Comme vous l'indiquait Aristide dans un message précédent les intérêts de la période d'amortissement minoré ont été pris en considération. D'ailleurs le résultat du calcul que vous avez effectué (4.40 %) confirme cette méthode.

Vous semblez supposer que le TEG est erroné, mais vous n'avez donné aucun élément autre que le taux et les mensualités, qui pourrait le confirmer. Doit-on considérer que vous avez ou fait procédé(r) à la vérification dudit TEG ? Peut-être y-a-t-il une erreur.

A la lecture de vos messages je me pose deux questions :
1- Durant votre hospitalisation de deux ans l'assurance n'a pas pris en charge les mensualités ???
2- Avez vous un avocat pour votre dossier et qu'en dit-il ?


Cordialement

 

[Besoin]

J'avais une assurance maladie temporaire mais la franchise était de 6 mois... et la banque a dénoncé le contrat une semaine avant avant les 6 mois d'arrêt ! Merveilleux.

Cela étant, si nous devons plaider mon avocat évoquera cette façon de faire mais je souhaiterais trouver d'autres axes de défense.

C'est pour ça que je m'intéresse au TEG et notamment à son calcul mathématique.

L'arrêt que je mentionne rappelle que le TEG doit tenir compte de la méthode d’amortissement afin de permettre de comparer le surcoût que génère la méthode d’amortissement par rapport à un amortissement immédiat et constant.

Dès lors, le surcoût de 15 000 euros ne doit il pas être réintégré à un TEG qui aurait été établi sur une base d'un amortissement immédiat et constant ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Dès lors, le surcoût de 15 000 euros ne doit il pas être réintégré à un TEG qui aurait été établi sur une base d'un amortissement immédiat et constant ?

Je vous ai déjà expliqué - et Vivien vous le dit à nouveau - que le TEG est calculé par actualisation des échéances et donc, de ce fait, les intérêts du 15.000€ auxquels vous faites allusion ont forcément été pris en compte dans le calcul de ce TEG.

ET, toutes choses étant égales par ailleurs, et ainsi que déjà dit également, en comparaison avec un échéancier a échéances constantes, du fait d'échéances minorées au départ, le TEG ci-dessus serait moins élevé que dans cette seconde hypothèse.

Cdt

 

[Besoin]

les intérêts du 15.000€ auxquels vous faites allusion ont forcément été pris en compte dans le calcul de ce TEG.

Si toutefois le calcul est bon... je suis pénible, je sais, mais bon... la méthodologie de calcul n'était pas expliquée sur le site, j'ai une tendance à m'interroger.

Merci quand même pour votre aide.

 

[Aristide]

A toutes fins utiles :

« Attention, un taux peut en cacher...beaucoup d’autres » !

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Cdt

 

[Besoin]

Ce qui me fait douter c'est que lorsque j'utilise les outils du site pour obtenir un financement de prêt gigogne, j'ai 5 euros d'écart à chaque échéance avec mon tableau d'amortissement de la banque.

 

[Aristide]

Vous avez un prêt à taux zéro et un prêt à paliers d'échéances ("long lisseur") qui permet un lissage du montant desdites échéances sur la durée du prêt.

Ce n'est donc pas un "montage gigogne"; avec un tel montage vous auriez au moins un troisième prêt "court emboîté".

Maintenant il y a lissage et lissage; le vrai lissage qui se fait primes d'assurances comprises et le faux lissage qui se fait hors ces primes d'assurances.

Il faudrait donc vérifier si c'est bien la même technique qui est utilisée.

Par ailleurs, dans un tel montage, la bonne pratique n'est pas de calculer les échéances mais, inversement, de fixer/imposer une échéance cible et ce sont alors les durées qui deviennent des durées calculées.

Plusieurs raisons pourraient donc expliquer que vous ne trouviez pas les mêmes échéances.

Et - ainsi que déjà dit - si les échéances diffèrent, le TEG diffère également.

Cdt

 

[Besoin]

Merci pour ces précisions.

Il s'agit d'un vrai lissage car le total des échéances avec assurance est la même tout au long de l'emprunt.