TEC 5: Arnaque ou offre interessante??

[maryie]

Bonjour,

Nous sommes en train de monter un dossier de crédit immobilier.
Les taux ayant baissé ces derniers temps, on nous propose un TAUX FIXE à 4,80% sur 25 ans contre 5,50% il y a encore quelques semaines.

Le courtier par lequel nous passons, vient de nous proposer un nouveau produit qu'il ne faisait pas avant et défiant toute concurrence :
Le TEC 5
Le taux proposé est de 3,80 sur 25 ans, avec un taux fixe les 5 premières années.
Il nous dit ne pas savoir ce qu'il est censé se passer à la fin de ces 5 ans (à savoir si le taux est ensuite révisé tous les ans, tous les 5 ans, possiblité de basculer sur un taux fixe et sous quelles conditions...) La seule chose sur laquelle il ait insisté étant le fait que ce taux serait capé à 2 (à la hausse, comme à la baisse)

Aussi, en attendant d'en savoir un peu plus de sa part, je souhaitais savoir si certains d'entre vous avaient déjà eu recours à ce genre de crédit.
S'agit-il effectivement d'une offre intéressante ou d'un produit "foireux" que l'on essaierait de nous refourguer??

Merci d'avance à tous pour vos éclairages!!

 

[crédit-ciblé]

Bonsoir,

Pensez bien une chose le taux fixe restera fixe.
Le cap +2 peut devenir 5.80%.
Jouez la carte du taux fixe.

Bon courage dans tous les cas soyez prudent!

Cdt

 

[Pierrealb]

Bonsoir

Aussi, en attendant d'en savoir un peu plus de sa part, je souhaitais savoir si certains d'entre vous avaient déjà eu recours à ce genre de crédit.

Les douces promesses du "révisabe" un petit tour https://www.moneyvox.fr/forums/fil/litige-avec-banque-concernant-pret-immobilier-non-cape.1526/
la vous fera comprendre les risques.
Que le taux soit CAPE ou non c'est un paris sur l'avenir.
Hors aujourd'hui un révisable sans période fixe est plus interressant à court terme.
Chose que ce contrat bloque d'emblée.

Sinon comme Crédit Ciblé du fixe si ce n'est pas pour de l'investissement, de plus 4.80 sur 25 ans c'est pas mal du tout.

 

[Julien-Courtier]

C'est un excellent produit que je vend enormement. Il est fixe tous les 5 ans.
Donc pdt 5 ans vous avez tel taux, au bout des 5 ans vous etes a nouveau engagé sur un nouveau taux, etc etc...
sachant que la durée moyenne d'un pret en france est de 7 ans, on ne peut pas trouver mieux à ce jour !

Faut arreter la psychose typiquement Française des taux révisables....tous ne se valent pas ! Il y a toujours eu des produits tel que le TEC5 ou le Fixe10 ans d'une autre celebre banque qui offre bonne sécurité et confort.

 

[Pierrealb]

"Sinon comme Crédit Ciblé du fixe si ce n'est pas pour de l'investissement, de plus 4.80 sur 25 ans c'est pas mal du tout. "

Certes nous ne recommandons pas que le fixe mais il faut savoir ou on met les pieds, les modèles TEC 5 an ou CAP 10 ans restent super avantageux pour les investissements achat revente, c'est même le meilleur des emprunts pour cet usage.

Je persiste tout de même dans l'idée générale française (même si je ne le suis pas) que mieux vaut savoir combien tous les mois et pour combien de temps que l'incertitude d'avoir un prêt ultra limite en taux d'endettement qui risque fort bien de grimper en flèche.
Si 2% sur 50 000 c'est pas trop sur des montants de 200 000 à mensualité fixe c'est amortissement négatif assuré avant le deuxième révision.

 

[Julien-Courtier]

Disons que qd il est simplement à 0.10-0.20 en dessous du taux FIXE, peu d'interet a prendre un TEC5... mais quand actuellement vous etes carrement à 1% de moins, c'est quand même bien différent je pense....

Mais le plus navrant est le titre du message. Toujours parler "d'arnaque" quand un produit est différent des autres...
C'est comme 90% des clients du Créditfoncier qui pourtant ont une offre de pret qui explique bien tout et qui ne ment aucunement sur les risques (mais qui sont tres difficiles à décoder pour le commun des mortels non habitués à lire des offres de pret bancaire) et qui crient au scandale...

Enfin bref passons, dans tous les cas, TEC5 ou IMMOSOUPLE.....c'est du taux mixte, c'est un peu plus risqué que du FIXE, mais tout doit s'étudier et chaque cas est différent.

 

[voilou]

salut,

Le CA vient de me proposer un TAC05 à 4.15% sur 12 ans (enfin les 5 première années...)

contre 4.55% en fixe. l'argument numéro 1 de la conseillère est de dire que 5ans sur 12 c'est presque la moitier et c'est une charnière de revente.

je trouves le raisonnement pas bête, mais j'ai du mal a évaluer le risque et ce va être l'euribor dans 5ans (c'est indexé dessus)

 

[maryie]

Mais le plus navrant est le titre du message. Toujours parler "d'arnaque" quand un produit est différent des autres...

En réalité ce qui est navrant c'est de tomber sur des "professionnel du crédit" qui ne sont pas en mesure de vous apporter les réponses les plus basiques dès lors qu'un produit est différent des autres, et alors même qu'ils essaient de nous en vanter les mérites...

 

[maryie]

salut,

Le CA vient de me proposer un TAC05 à 4.15% sur 12 ans (enfin les 5 première années...)

A combien ce taux est-il capé?

Si vous souhaitez effectivement vendre au bout de 5 ans ça pourrait être une solution intéressante pour vous...
Personnellement une différence de 0.4% n'aurait pas suffit à me faire envisager le TEC5, car il y a de bonnes chances que je garde le bien plus de 10ans.

 

[crédit-ciblé]

Bonsoir,

Tres bien mais il faut être vigilant, car si effectivement vous achetez un bien
qui aujourd'hui peut être a un prix "Haut" .
D'ici 5 ans votre bien (que vous souhaitez vendre) aura peut-être perdu
20% de sa valeur.

C'est pourquoi les simulations doivent être faitent avec beaucoups de sérieux.
Laissons les jeux de hasard aux joueurs...

Les taux fixes limitent le risque.

Cdt

 

[Julien-Courtier]

A combien ce taux est-il capé?

Si vous souhaitez effectivement vendre au bout de 5 ans ça pourrait être une solution intéressante pour vous...
Personnellement une différence de 0.4% n'aurait pas suffit à me faire envisager le TEC5, car il y a de bonnes chances que je garde le bien plus de 10ans.

C'est capé + 2 et s'appele G2 au Crédit agricole.

Le TEC 5 est également + 2 - 2, et ne varie que si le taux augmente ou baisse de 0.50.

 

[Julien-Courtier]

En réalité ce qui est navrant c'est de tomber sur des "professionnel du crédit" qui ne sont pas en mesure de vous apporter les réponses les plus basiques dès lors qu'un produit est différent des autres, et alors même qu'ils essaient de nous en vanter les mérites...

Les conseillers en banque sont souvent peu avertis sur tout ce qui sort du FIXE, même sur les produits de leur propre etablissement.

 

[voilou]

il faudrait que je redemande mais la conseillère CA m'a dit que c'est non capé ...

 

[Julien-Courtier]

au ca idf il est capé, sur et certain. Si c un credit agricole en province...a voir mais ca me surprendrait qd meme !

Cordialement

 

[Pierrealb]

Le CA a fait quelques contrats non CAPE au début de la grosse vâgue mais je ne suis pas très sûre qu'il en face encore.
Une confirmation écrite est de mise.

 

[carodjé]

Bonjour,

Je fais un prêt à la banque pour un bien immobilier d'une valeur de 205000 euros. Je suis passé par un courtier pour gagner du temps et elle me propose un taux variable à 3,95 sur 5ans, révisable tous les 5 ans (TEC 5) CAPE +2/-2.
En calculant avec elle nous sommes gagnants. J'ai juste besoin de savoir s'il y a des choses à bien regarder lors de la signature avec la banque. Quand j'explique mon type de prêt à mes amis ils m'angoissent avec leur critiques sur les taux variables. Je suis déjà assez stressée comme ça et je n'ai pas besoin de l'être encore plus.
Merci de vos conseils.

Cdt.

 

[crédit-ciblé]

Bonjour,

Je crois qu'il est important de comprendre qu'avec un Cap de + 2 vous aurez
5.95% au plus haut.

Si en revanche le fait d'en parler vous angoisse.
Si vous n'etes pas joueur ,et que durant toute la durée du prêt vous êtes plein de remord.
Choisissez donc la tranquillitée.Prenez du taux fixe.
Bon courage.

Crédit ciblé

 

[perussonne]

Mais le plus navrant est le titre du message. Toujours parler "d'arnaque" quand un produit est différent des autres...
C'est comme 90% des clients du Créditfoncier qui pourtant ont une offre de pret qui explique bien tout et qui ne ment aucunement sur les risques (mais qui sont tres difficiles à décoder pour le commun des mortels non habitués à lire des offres de pret bancaire) et qui crient au scandale...

Moi, je trouve tout-à-fait logique qu'on puisse parler d'arnaque (même si l'expression est un peu brutale) quand un "professionnel" n'explique pas avec suffisamment de clarté ce qui peut (va) se passer à un néophyte. Le fait même que vous osiez écrire "tres difficiles à décoder pour le commun des mortels" en est la preuve éclatante. Donc, si j'extrapole votre commentaire... : pour être sûr de bien comprendre ce qui est incompréhensible pour la majorité des gens normalement constitués, il faut en plus se payer un conseiller externe pour décoder les offres du Crédit Foncier

 

[carodjé]

Merci crédit ciblé,

Au contraire le fait d'en parler à des gens qui savent ce qu'il disent ne m'angoisse pas du tout!!
C'est le fait d'en parler à des gens qui font des amalgames avec ce qui se passe aux USA qui m'angoisse. C'est d'ailleurs pour cela que je n'en parlerai plus !
Je sais que le plus haut est de 5,95 ds mon cas. Je voulais juste être sure et certaine que rien est omis et que rien ne peut changer entre ce que ma dit le courtier et la réalité dans 5 ans.

Si pour vous, qui semblait vous y connaitre, il n'y a pas de risque, car en calculant les intérêts à taux fixe et en TEC 5 j'y gagne 60000 euros !!, alors il n'y en a pas.

Pour ceux qui parlent d'arnaque, je pense qu'il faut arréter de psychoter tout le temps. Tout le monde ne s'appelle pas Madoff !!

Si tout est clair, que tout est calculé et que vous y trouvez un avantage en vous basant sur une situation qui peut arriver "dans le pire des cas", peut-être que vos mensualités augmenteront de 200 euros par mois, mais vos intérêts vous couteront moins cher au final.

Merci encore.
Cdt,

 

[Pierrealb]

A combien ce taux est-il capé?

Si vous souhaitez effectivement vendre au bout de 5 ans ça pourrait être une solution intéressante pour vous...
Personnellement une différence de 0.4% n'aurait pas suffit à me faire envisager le TEC5, car il y a de bonnes chances que je garde le bien plus de 10ans.

5 ans sur 12 ans, même en cas de forte hausse le risque est limité, 5 années d'amortissement c'est tout de même important.
Le même type de prêt sur 25 ou 30 ans n'est pas du tout "sécurisé"