Taxe Foncière et parties communes à usage exclusif

cori34 · 21 Avril 2023

En complément, ci- après les autres références juridique citées.

Attention, Il y a peut être eu depuis des évolutions de la jurisprudence ??? (Car ça fait 18 ans que cet arrêt a été rendu )

Arrêt de la Cour Administrative d'appel de Marseille du 8 février 2005 (n° 02MA00661 [lien réservé abonné])
Cet arrêt de la CCA de Marseille aurait été le déclencheur d'une saga judiciaire :

- d'un jugement en première instance ;

- d'un premier appel ;

- d'une cassation [lien réservé abonné] ;

- d'un rapport annuel de la Cour de cassation (pages 391 et 392 [lien réservé abonné]) ;

- d'un second appel [lien réservé abonné] ;

- d'un rejet en cassation [lien réservé abonné].

Information importée d'un autre forum....

cori34 · 21 Avril 2023

Et pour avoir lu et relu l'arrêt de cassation et les autres liens que je vous ai transmis , je comprends qu'en achetant un "lot" de parking qui n'était à l'origine (voir règlement de copropriété) qu'un lot accessoire (jouissant d'un droit d'usage exclusif) d'un lot privatif (un appartement par ex) , on n'achète en fait "que" le droit de s'en servir (l'usage exclusif) et que l'on n'en est pas "pleinement" propriétaire (donc que l'on ne doit pas payer de TF ...)

MDacier · 21 Avril 2023

cori34 a dit:
Et pour avoir lu et relu l'arrêt de cassation et les autres liens que je vous ai transmis , je comprends qu'en achetant un "lot" de parking qui n'était à l'origine (voir règlement de copropriété) qu'un lot accessoire (jouissant d'un droit d'usage exclusif) d'un lot privatif (un appartement par ex) , on n'achète en fait "que" le droit de s'en servir (l'usage exclusif) et que l'on n'en est pas "pleinement" propriétaire (donc que l'on ne doit pas payer de TF ...)

Le site des impots n'est pas du tout clair sur ce point ...

[lien réservé abonné]

Zeyon · 21 Avril 2023

Je vous l’avais bien dit que c’est un véritable Casse-tête !
Un jour vous trouvez un texte, une jurisprudence ou autres qui vous assure que vous êtes dans votre droit de réclamer aux services des impôts le fait de ne pas payer la TF sur ce type de bien, et le lendemain vous trouvez de nouveau un document indiquant le contraire …

Après les services des impôts ont toujours le dernier mot dans une discussion cordiale.

Le seul moyen de faire appliquer son droit et de récupérer ses ronds c’est d’aller en justice comme le suggère @cori34.

Mais comme beaucoup de français, je ne veux pas le faire car « et si je faisais ça pour rien ou des clopinettes? Ça va me coûter de l’argent, du temps … »

C’est dommage j’aurais voulu être courageux

Sans · 21 Avril 2023

Sauf à faire un recours groupé !
Jamais aucune association de défense des consommateurs ne s'est penchée sur le sujet ?

Le sujet concerne quasiment toutes les copropriétés... quelle est la copro qui n'a pas un bacon, une loggia, une terrasse, un parking... et donc des millions de copropriétaires qui payent une TF fausse et ont payé ou payent encore une TH fausse ( et les locataires également ont payé des TH fausse)

cori34 · 21 Avril 2023

Pour la taxe d'habitation, là je crois qu'elle est bien due par celui qui en a la jouissance exclusivel cf article 1408 du code des Impôts " La taxe (d'habitation) est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables."

Ce qui explique d'ailleurs pourquoi la Loi Evan a prévu que les copropriétés identifient clairement ce type de surface Parties communes à usage privatif.

Et d'ailleurs si les impôts recensent ce type de biens , c'est pour les besoins de la taxe d'habitation (sur résidences secondaires)

Sans · 18 Août 2024

Sans a dit:
Suite à déclaration de travaux en Mairie pour la fermeture de la loggia avec baie vitrée (après accord de L'AG, accord demandée par la Mairie) et aménagement terrasse (légèrement surélevée ) sur le " jardin" ( autorisation figurant dans le règlement de copropriété ), lors du dépôt de la déclaration de fin de travaux en Mairie, l'agent de l'urbanisme m'a informé de voir avec le centre des impôts, qui m'a demandé d'envoyer un formulaire H2 !

A voir, comment ils vont maintenant considéré l'ex loggia : toujours comme un bien à part ou augmenter la surface de l'appart ? Et si "l'ex jardin" devenu tarrasse va apparaître comme nouveau bien dans GMBI ?

Réponse quand ils auront traité mon message (envoyé il y a 2 mois et toujours en attente de traitement).
Remarque, le message concernant la demande de correction de la surface de l'appart envoyé il y a 9 mois a été traité, mais aucune correction n'a été faite (les impôts m'avaient informé que la correction apparaîtrait en Janvier).

Donc ... on va attendre ....

Suite .... Enfin la base GMBI a été mise à jour ... Donc :
1/ la fermeture de la loggial après autorisation en AG et de l'urbanisme, loggia qui apparaissait à l'origine dans le descriptif GMBI et dans l'acte de vente, a entraîné une augmentation de la surface de l'appartement .
2/ l'aménagement d'un terrasse sur le jardin à usage privatif, après autorisation en AG et de l'urbanisme, jardin qui n'apparaissait pas dans le descriptif du bien à l'origine dans GMBI, même si il apparaissait dans l'acte de vente, apparait maintenant une annexe de l'appartement et inclus dans la surface de celui ci .
3/ le parking est toujours présent dans le descriptif, et toujours à part de l'appartement.
Tout cela me semble correct ...

cori34 a dit:
C'est ce que j'ai compris: on ne doit pas payer de TF sur des parties communes en usage privatif car ceux ci ne peuvent pas être loués, au même titre que les espaces communs à usage général.
Or pour payer la taxe foncière sur propriété bâtie, il faut pouvoir louer ce bien.(En tant que propriétaire, usufruitier, emphytéote, preneur à bail à construction ou à réhabilitation.)

Par contre, à mon sens il n'y a pas de TF non plus pour le syndic qui n'est pas propriétaire de ces biens (biens en indivision entre tous les copropriétaires et biens qui ne peuvent pas etre loués )

La cour de cassation de Marseille aurait condamné l'état à rembourser les taxes indues. Je ne peux que vous renvoyer au lien indiqué dans mon précédent post. Il y a peut être des subtilités juridiques qui m'échappent et c'est pourquoi un avis de juriste professionnel serait le bien venu.

Et effectivement , j'en conclus que je vais payer une TF sur la nouvelle superficie de l'appartement après fermeture de la loggia, et sur la terrasse, et bien-sûr le parking.

Viens alors une nouvelle question : l'EDD ne correspond plus à rien

, il n'y a aucune partie commune à usage privatif répertorié
1/ 16 appartements /18 ont fermé les loggias, certains depuis des années : ces loggias ne sont donc plus des parties communes à usage privatif, mais des parties privatives puisque rajoutées à la surface des appartements .
2/ 7 appartements /9 en rez de jardin, ont aménagé une terrasse sur leur jardin, hors ces terrasses n'apparaissent pas dans l'EDD .

De plus, les jardins étaient entretenus par la copro, mais lors de l'AG qui a autorisé les terrasses, il a été convenu que l'entretien des terrasses et du dessous des terrasses (terrain en pente) seraient à la charge de chaque propriétaire. Le règlement de copro n'a pas été mis à jour.
Conclusion les 2 jardins restants, au milieu des terrasses, n'étant plus accessibles, ne sont plus entretenus par personne.

Faut il demander à l'AG une mise à jour de l'EDD ? Et du règlement de copropriété ?
Donc : mettre à jour les surfaces des appartements , donner un numéro de lot à chaque terrasse en tant que partie commune à usage privatif et les rattaché au lot des appartements concernés ?

Rien à l'ordre du jour de l'AG à venir à ce sujet , seulement la validation de la mise en route de l'étude pour établir le PPT .

Merci par avance, pour vos avis.

Kizzo · 18 Août 2024

Sans a dit:
Suite .... Enfin la base GMBI a été mise à jour ... Donc :
1/ la fermeture de la loggial après autorisation en AG et de l'urbanisme, loggia qui apparaissait à l'origine dans le descriptif GMBI et dans l'acte de vente, a entraîné une augmentation de la surface de l'appartement .
2/ l'aménagement d'un terrasse sur le jardin à usage privatif, après autorisation en AG et de l'urbanisme, jardin qui n'apparaissait pas dans le descriptif du bien à l'origine dans GMBI, même si il apparaissait dans l'acte de vente, apparait maintenant une annexe de l'appartement et inclus dans la surface de celui ci .
3/ le parking est toujours présent dans le descriptif, et toujours à part de l'appartement.
Tout cela me semble correct ...

Et effectivement , j'en conclus que je vais payer une TF sur la nouvelle superficie de l'appartement après fermeture de la loggia, et sur la terrasse, et bien-sûr le parking.

Viens alors une nouvelle question : l'EDD ne correspond plus à rien , il n'y a aucune partie commune à usage privatif répertorié
1/ 16 appartements /18 ont fermé les loggias, certains depuis des années : ces loggias ne sont donc plus des parties communes à usage privatif, mais des parties privatives puisque rajoutées à la surface des appartements .
2/ 7 appartements /9 en rez de jardin, ont aménagé une terrasse sur leur jardin, hors ces terrasses n'apparaissent pas dans l'EDD .

De plus, les jardins étaient entretenus par la copro, mais lors de l'AG qui a autorisé les terrasses, il a été convenu que l'entretien des terrasses et du dessous des terrasses (terrain en pente) seraient à la charge de chaque propriétaire. Le règlement de copro n'a pas été mis à jour.
Conclusion les 2 jardins restants, au milieu des terrasses, n'étant plus accessibles, ne sont plus entretenus par personne.

Faut il demander à l'AG une mise à jour de l'EDD ? Et du règlement de copropriété ?
Donc : mettre à jour les surfaces des appartements , donner un numéro de lot à chaque terrasse en tant que partie commune à usage privatif et les rattaché au lot des appartements concernés ?

Rien à l'ordre du jour de l'AG à venir à ce sujet , seulement la validation de la mise en route de l'étude pour établir le PPT .

Merci par avance, pour vos avis.

Bonjour,
Je découvre ce fil très intéressant

Toute modification des parties communes doit faire l'objet d'un modificatif de l'EDD. Cela change les tantièmes de tout le monde, et pas forcement dans les memes proportions. S'il y a un syndic professionnel qui gère cet immeuble, il aurait déjà dû s'en soucier.
Il faut l'intervention d'un géomètre, et il s'agit d'une décision d'AGE si je ne m'abuse (par certain sur ce point)

Édit : pour info un notaire se base normalement sur l'EDD pour indiquer la désignation des biens, donc quand ça ne correspond pas il est censé creuser la réalisation de travaux, s'ils ont été autorisés, s'il y a eu annexion de parties communes etc.
Inutile de me dire que c'est toujours du fait d'un précédent propriétaire et que personne ne cherche... je ne fais que donner la règle qu'un bon notaire suit

Sans · 18 Août 2024

Merci, c'est bien ce que je pensais ....
1/ c'est un syndic pro, et il n'a jamais rien fait

2/ et bien décidément, le bons notaires doivent être de plus en plus rare

:
Xx ventes depuis que les loggias ont été fermées et pas un n'a visiblement soulevé le problème.
Au moins une vente d'un appart avec plus de loggia (puisque fermée) et terrasse, depuis que les terrasses ont été faites ,et rien,nada ... Le descriptif du bien dans l'acte est identique celui à l'origine.

Quant à mon notaire, autant il a vu que l'ex propriétaire essayait de me vendre un parking qui ne lui appartenait pas ( elle n'avait jamais récupéré son acte, soit disant

et le successeur de son notaire refusait de le transmettre au mien... un longue histoire) autant il n'a pas vu, et moi non plus

l'erreur de surface de mon appart dans l'EDD, même si les tantièmes, eux correspondent à la bonne surface, ni le problème des parties communes à usage privatif qui ne sont pas identifiées...

Bref... On va donc gentiment soulever le problème oralement à la prochaine AG .... Et si ça ne suffit pas pour le syndic se bouge, on le fera mettre à l'ordre du jour de la prochaine, par courrier RAR.