Taux variable à la BPE

[himalaya75]

Bonjour,

On me propose à la BPE un taux de 2,86% (dépend du taux euribor 3 mois lors de l'édition de l'offre de prêt) cappé à 1,5 sur 20 ans.
J'emprunte 289750 euros pour un achat sur plan avec des intérêts intercalaires pendant presque 2 ans et 50% du montant à payer dès la signature chez le notaire.
1> On me dit que dans ce cadre un taux variable est plus intéressant qu'un taux fixe... Qu'en pensez-vous ?
2> Par ailleurs on me propose un taux à 3,25% capé 1 sur 20 ans

Il me semble logique que 2,86% cappé à 1,5 est plus intéressant que 3,25% cappé 1
(Moins d'intérêts à payer au départ sur les intérêts intercalaires...)

3> Connaissez-vous la Banque Privée Européenne ? Quelle expérience ?

Merci

 

[cèlafètovilage]

Si le cap est vraiment un cap qui en tout état de cause ne provoquera pas un taux d'intérêt supérieur à 4.36% ca va. Depuis les affaires récentes il faut se méfier un peu des clauses de taux variables. Puis dans une situation ou les taux ont déjà atteint le plus bas, je ne suis pas sur qu'il ne faille pas opter pour un taux fixe. Et si on repart dans une situation de hausse des taux (fort probables) mieux vaut opter pour une révision annuelle du taux plutôt qu'une révision mensuelle.

Ensuite certains taux variables, laissent une mensualité fixe et modifient la répartion capital /intérêts dans l'échéance, d'autre augmente l'échéance en laissant la part du capital identique à celle prévu au départ et en ne faisant varié que la part des intérêts.

Donc si le choix du taux variable est fait uniquement pour faire passer le dossier en raison de l'endettement avec ce 2.86% mieux vaut éviter de se lancer dans cette aventure.

Les taux variables sont faits pour être souscrit par des emprunteurs ayant une certaines souplesse de leur capacité de remboursement, ou alors pour ruiner les collectivités locales ignorantes pour la plupart en matière d'emprunts, et pas pour faire passer des dossiers trop tendus car les taux fixes ne leur permettent pas de réaliser le rêve souvent immature de la propriété.

 

[himalaya75]

le taux est calculé de la façon suivante :
TAUX de l'EURIBOR 3 Mois (- de 1% constaté) + marge fixe de 1.95%, soit, aujourd'hui 2.86%.

Cela me paraît beaucoup 1,95 % de marge, quel est votre avis ?

 

[himalaya75]

La cap à 1,5% correspond à 4 ans de plus au maximum de remboursement du prêt (mensualité identique pendant toute la durée du prêt)

Il semble que ce prêt soit très avantageux par rapport à un taux fixe sur 25 ans:

Avec un taux de 2,85 (hors assurance) sur 20 ans je vais rembourser 1585 euros/mois, dans le pire des cas sur une durée de 24 ans, soit 289750-(24*12*1585), soit un coût de 166730 euros

Avec un taux à 4,10% sur 25 ans j'aurais à rembourser 1545 euros par mois, soit 289750-(25*12*1545), soit un coût de 173750 euros

Selon vous le calcul est-il juste ? Cela me paraît trop beau

Merci à vous

 

[cèlafètovilage]

Le problème réside dans la clause de révision, référez vous aux longs post concernant les taux variables.

Dans certains prêts la clause de révisions est mal expliquée.

De plus sur 25 ans l'euribor aura eu le temps de retrouver un niveau normal, je vous rappelle qu'il est en ce moment historiquement bas, votre prêt sera plus proche du 4.3% en moyenne que d'un niveau plus bas.

Ce qui fait que la différence avec un taux fixe est faible, d'autant plus que personnellement sur une telle durée, je préfèrerais arrêter les choses dès le départ c'est le prix de la sécurité.

Les taux variable actuellement peuvent être attirant certes, mais si on restait dans une situation de taux si bas durant 25 ans, on aurait vite fait de faire crasher l'économie mondiale, alors ne rêvez pas, votre taux remontera et sera au mieux équivalent à un taux fixe et pire plus élevé que ce dernier.

Les taux de références pour les taux variables sont au plus bas, ils ne peuvent que remonter, et le plus vite sera le mieux, ca voudra dire que l'hypothèse d'un scénario de marasme durable économique s'éloigne, et ce sera peut être mieux pour votre emploi si vous tenez à pouvoir continuer à rembourser votre prêt à coût inconnu durant 788 400 000 secondes de votre vie

 

[himalaya75]

Une question :

si l'euribor 3 mois monte à 5 % par ex :
le taux sera plafonné à 2,85+1,5=4,35%

La banque emprunte à 5% et moi je ne lui paye que 4,35%...

La banque perd bien de l'argent dans ce type de situation ???

Comment les banques se prémunissent-elles des risques pris en proposant des taux cappés ?

 

[himalaya75]

Personne pour me répondre ? Question bête ?

 

[sven]

Non, question complexe. Il semble qu'elle paie pour un cap de 1,5%, si le taux dépasse ce cap une assurance peut rentrer dans la boucle.
Enfin c'est de la cuisine transparente pour l'emprunteur.

L'important est de savoir si le prêt est réellement capé. Quand je vois "mensualités fixes" ça me fait peur car la différence entre un prêt capé et un prêt à mensualité plafonnée semble minime pour l'emprunteur. Pourtant ça change tout. Un des prêts est sécurisé, l'autre ne l'est pas!

 

[himalaya75]

En fait la marge de la banque permet de couvrir le risque que le cap soit dépassé...
Aussi, je comprends que la marge de la banque soit d'autant plus élevée que l'euribor 3 mois est très bas.
Surtout que, si on regarde l'historique des taux, l'Euribor 3 mois entre 1999 et 2008 n'est jamais tombé en-dessous de 2 %...
La marge de 1,95% sur 20 ans (+ 4 ans au max) doit couvrir l'assurance de ce risque très élevé que le taux à 3 mois remonte de plus de 1,5% (cap sur le taux) très rapidement...

 

[ZRR_pigeon]

En fait la marge de la banque permet de couvrir le risque que le cap soit dépassé...
Aussi, je comprends que la marge de la banque soit d'autant plus élevée que l'euribor 3 mois est très bas.
Surtout que, si on regarde l'historique des taux, l'Euribor 3 mois entre 1999 et 2008 n'est jamais tombé en-dessous de 2 %...
La marge de 1,95% sur 20 ans (+ 4 ans au max) doit couvrir l'assurance de ce risque très élevé que le taux à 3 mois remonte de plus de 1,5% (cap sur le taux) très rapidement...

fuyez les taux variables a mensualites constantes (duree qui s'allonge, TEG qui explose).

par contre si c'est un cape +1.5% (un vrai), alors ca peut etre interessant.
Verifier bien comment est calcule le taux, et assurez vous qu'il ne peut en aucun cas depasser ce fameux 4.35%. ....et assurez vous que vous pouvez assumer plusieurs annees de mensualites a 4.35% !!!! vous en serez proche pendant au moins la moitie du pret...

 

[himalaya75]

en fait taux cappé avec mensualités constantes, la durée peut augmenter jusqu'à 24 ans (max ce qui correspond à 1,5 % toujours avec les mêmes mensualités) si l'euribor 3 mois augmente (ce qui sera le cas !!!).

 

[ZRR_pigeon]

en fait taux cappé avec mensualités constantes, la durée peut augmenter jusqu'à 24 ans (max ce qui correspond à 1,5 % toujours avec les mêmes mensualités) si l'euribor 3 mois augmente (ce qui sera le cas !!!).

dans ce cas je dirais "fuyez"...car il faut bien voir que la mensualite n'augmentant pas, une partie du capital qui aurait du etre amorti (donc soustrait du capital restant du) ne va pas l'etre, et ainsi de suite avec effet boule de neige. sur 20 ans ca fait mal, d'autant plus mal que ca se passe au debut du pret (les taux vont pas tarder a remonter, surement novembre).

une banque regionale au logo vert rouge et bleu que je ne citerais pas a essaye de me refiler une merde pareille en m'assurant que la duree etait fixe...

Le TEG devrait vous donner une bonne perception du cout astronomique de cette clause (allongement 20 --> 24 ans).

vosu dites que le cout sur 24 ans est equivalent au cout sur 20 ans du meme pret mais avec un taux superieur de 1.5% ?
superieur a 4.35% ? ou superieur a 2.86% ?

 

[himalaya75]

J'emprunte 289750.
Avec un taux de 2,85 (hors assurance) sur 20 ans je vais rembourser 1585 euros/mois, dans le pire des cas sur une durée de 24 ans, soit 289750-(24*12*1585), soit un coût max de 166730 euros

Avec un taux à 4,10% sur 25 ans j'aurais à rembourser 1545 euros par mois, soit 289750-(25*12*1545), soit un coût de 173750 euros

Est-ce que je fais erreur ?

Si c'est juste il vaut mieux un taux révisable à 2,85 cappé 1,5 sur 20ans qu'un taux fixe de 4,10 sur 25 ans...

 

[sven]

Oui vous faites erreur.

Avec un taux de 2,85 la première année puis 4,35% sur 23 ans à 1585,28 €/mois, il vous restera 6533 € de capital en fin de prêt.

Autrement dit ça ne colle pas. Ce n'est pas un prêt à taux capé mais à échéance plafonnée.

Vous verrez au dernier moment quand vous recevrez l'offre que l'échéance peut augmenter quand la durée max est atteinte. Pas grand chose, une broutille, et on vous garantira qu'on ne vous l'a pas signalé car le cas est peu probable et que vos revenus augmenteront au moins dans la même proportion.

Il est fort probable que toute augmentation de taux sera répercutée sur le remboursement du capital, d'une manière ou d'une autre.

Ce genre de chose ne se voit pas dans le TEG malheureusement qui sera basé sur 2,85%.
La partie fixe de 1,95% ne vous garantie en rien que le prêt est capé, j'en ai vu des plus fortes sur des faux-capés. Ce genre de coef est à la tête du client, entre 1% et 2%.

J'ai un prêt de ce type au CF et le directeur d'agence, le courtier, une conseillère m'avait juré qu'il était capé. C'est bien ce que je lisais dans l'offre. Pourtant il ne l'était pas...

Depuis cette affaire, les banques se sont engagées à faire des simulations avec 3 scenarii (je n'étais pas seul, lol).
C'est ce seul voeux pieux, s'il est correctement effectué, et la lecture de l'offre par un spécialiste (encore faut-il en connaître) qui vous permettrons de débusquer le renard.

Bon courage et ne misez pas tout sur cette offre par précaution.
Merci de nous tenir au parfum.

 

[himalaya75]

OK merci pour le conseil Sven !
Normalement je devrais le voir sur l'offre de prêt avec la simulation d'une augmentation de l'euribor 3 mois à 2%... si le scénario décrit bien une augmentation dès la première révision du taux...

 

[cega]

Bonjour,

Je vous confirme que les mensualités ne pourront pas augmenter même si vous l'allongement des 48 mois ne suffit pas à "compenser" la hausse des taux.
Avec votre offre de prêt vous aurez un document qui vous donnera les simulations en cas de baisse et de taux des taux et vous verrez qu'il n'y aura pas d'augmentation de la mensualité.

Cordialement.

 

[sven]

Alors que devient le capital restant dû en fin de prêt?

 

[cega]

Si le taux augmente on augmente justement la durée pour "compenser".
Un petit exemple, ATTENTION les chiffres ne représentent pas la réalité.
Imaginons que vous avez un taux à 2.50% capé 1.50%. La mensualité aujourd'hui est de 800 euros avec 500 d'intérêts et 300 d'amortissement du capital.
Si le taux passe à 4%, votre mensualité reste à 800 euros mais c'est la répartition qui va être différente. Vous aurez 400 d'intérêts et 400 d'amortissement.
Il "manque" donc 100 d'amortissement qui ne va pas être rajouté à votre mensualité mais qui va être remboursé à la fin du prêt.
Ce n'est pas la réalité à 100% (c'est un peu plus compliqué) mais ça s'en rapproche.

Cordialement.

 

[ZRR_pigeon]

Si le taux augmente on augmente justement la durée pour "compenser".
Un petit exemple, ATTENTION les chiffres ne représentent pas la réalité.
Imaginons que vous avez un taux à 2.50% capé 1.50%. La mensualité aujourd'hui est de 800 euros avec 500 d'intérêts et 300 d'amortissement du capital.
Si le taux passe à 4%, votre mensualité reste à 800 euros mais c'est la répartition qui va être différente. Vous aurez 400 d'intérêts et 400 d'amortissement.
Il "manque" donc 100 d'amortissement qui ne va pas être rajouté à votre mensualité mais qui va être remboursé à la fin du prêt.
Ce n'est pas la réalité à 100% (c'est un peu plus compliqué) mais ça s'en rapproche.

Cordialement.

J'ai rarement vu des banques qui "offrent" le capital restant du a la fin...Car augmenter la duree de 48 mois c'est bien (enfin je trouve ca naze car horriblement cher mais bon passons), mais si ca suffit pas je vois mal la banque avaler la pilule...

Y'a une fourberie de cachee...

 

[cega]

On ne vous offre pas le capital restant du vu que vous le remboursez à la fin de la durée initiale du pret.
Je ne vois pas en quoi c'est plus cher qu'un pret variable où les mensualités augmentent. Le pret est capé 1.50%, la differente c'est comment est impacté la hausse des taux mais le cout final est le même.
Je peux vous assurer que 48 mois d'allongement c'est suffisant pour recuperer les 1.50% d'augmentation.

Cordialement