Taux pour un prêt investissement locatif, votre avis ?

[GAIA]

Bonjour à toutes/tous,
J'ai interrogé ma banque pour un prêt sur un projet locatif, et j'aurais souhaité vous solliciter pour un regard critique d'experts en ce domaine .
Merci par avance .
Voici les éléments :
> Bien : 155800€
> Loyer : 530€
> Demande de prêt : 152000€ sur 20 ans
PROPOSITION de la banque Cxx : 3,79% sur 20 ans HA, frais dossier 400€

Les infos :
> Salaires : 7000€/mois
> Prêts en cours :
>> RP : 1000€/mois jusqu'en 2016
>> Locatif : 950€/mois jusqu'en 2026, loyer 620€

Qu'en pensez-vous ??

 

[ZRR_pigeon]

Ah oui alors la non! Faut pas pousser mémé dans les orties !!

avec un profil comme le votre (revenu, timing patrimonial, endettement progressif), je ne comprends pas qu'on ne vous fasse pas une offre a 3.25% ou 3.20 % HA.

Présentez-vous un risque particulier (travailleur non salarié ? age > 40 ans ? profil dépensier ? projet locatif risqué) ?

Parce que sinon c'est incompréhensible....

 

[ZRR_pigeon]

peut etre votre "conseillere" se bute au 40% d'endettement sans realiser que dans moins de 6 ans, vous aurez 1000 euros de moins de charges par mois...
tentez de la rassurer en lui presentant une epargne qui la rassure sur votre capacite a assumer ce leger sur-regime pendant 5-6 ans...

de qui parle-t-on de 800 euros d'exces sur 60 mois ? 50 K ? si vous avez une AV de 30K ca devrait la rassurer. mais faites le tour des banques car toutes ne sont pas suiveuses.

 

[GAIA]

Merci à ZRR_pigeon : > Mon age ... 42 et 45 (donc > à 40 ans --> on ne rajeunit pas ...).
> risque particulier ? rien de tout ce que vous évoquez : du solde positif ++ sur compte courant, 2 AV de 15000€ chacunes, du locatif ultra classique en plein centre ville (Villeurbanne 2ème pôle universitaire de France). Les AV sont chez INx Dirxx et tous les prêts chez Cxx.
Mon banquier du Cxx m'a dit que sa banque effectivement ne poussait pas les prêts immo ... A vous lire cela semble vrai.
La bonne solution c'est de faire le tour des banques > si vous avez des suggestions elles sont les bienvenues ....
Ou de passer par un courtier ... ? (est ce une bonne idée, j'ai peur de me faire pieger dans un système ...)

Merci pour vos lumières.

 

[ZRR_pigeon]

l'age c'etait par rapport a la fin de pret qui peut empieter sur le debut de la retraite (revenus moindres en retraite)...
a voir avec une banque plus joueuse...dommage car Cxx a une assurance pas chere...

la banque du peuple a ete assez joueuse pour moi mais chaque region a ses specificites...

le courtier, si il travaille avec plusieurs banques oui pourquoi pas, mais si vous etes a l'aise avec la nego, votre surface financiere existante vous permet d'avoir les arguments. pas sur que le courtier obtienne mieux.

 

[GAIA]

Merci pour l'info.
Je vais interroger la banque du peuple et peut-être "l'ancien lion", on m'a dit aussi qu'ils se positionnaient pas mal ....
Ce qui m'embête dans l'histoire de changer de banque c'est tout ce que cela signifie : nvelle Cb, tous les virements auto à transférer... Je ne cherchais pas forcément à changer de banque mais l'écart semble valoir la chandelle .....!
Autre chose, y a t il un intérêt à imaginer un montage avec prêt in fine ? Je n'ai jamais trop compris l'intérêt de ce type de montage

 

[ZRR_pigeon]

Merci pour l'info.
Je vais interroger la banque du peuple et peut-être "l'ancien lion", on m'a dit aussi qu'ils se positionnaient pas mal ....
Ce qui m'embête dans l'histoire de changer de banque c'est tout ce que cela signifie : nvelle Cb, tous les virements auto à transférer... Je ne cherchais pas forcément à changer de banque mais l'écart semble valoir la chandelle .....!
Autre chose, y a t il un intérêt à imaginer un montage avec prêt in fine ? Je n'ai jamais trop compris l'intérêt de ce type de montage

CB et virements auto pas forcement, vous faites virer les loyers du l'appart en question c'est tout, et un complement de salaire pour couvrir le pret, c'est tout. ils peuvent comprendre que ce n'est pas votre premier et seul achat.

pour moi le in fine est valable si vous debordez de capacite d'endettement mais que vous avez de l'apport. mettre de l'apport dans du locatif c'est dommage. donc vous mettez l'apport dans un AV nantie par la banque, en parallele vosu faites le in fine sur le plus gros montant possible, les interets sont plus forts, levier plus fort, cout plus eleve mais contrebalancé par les gains sur l'AV. tres utile si votre TMI est 30 ou 40% ainsi les interets constants reduisent votre solde foncier.

d'autre utile le in fine sur une portion de l'appart seulement pour rendre l'investissement auto finance, mois agressif mais plus tranquille " psychologiquement".

Si buffeto passe par la, il connait/utilise cette technique

 

[Buffeto]

l'avantage du in fine est avant tout fiscal.

si tu fais un prêt in fine , tu ne rembourses QUE des intérêts ( déductibles) pendant la durée de l'emprunt .
donc tu déduis beaucoup plus qu'avec un prêt classique .

l'inconvénient est qu'au final ce crédit te reviens un peu plus cher , mais par contre les mensualités étant inférieures , tu gardes une capacité de thésaurisation plus importante , ce qui va te permettre d'abonder l'assurance vie obligatoirement adossée à ce type de prêt.

au final le prêt in fine s'adresse à des investisseurs en recherche d'optimisation fiscale mais qui ont des facilités de trésorerie ( par ex bel apport perso à mettre sur l'AV) .

en outre ca peut permettre de négocier de meilleurs taux .
la contrepartie est une assurance un peu plus chère ( mais déductible ).

effectivement j'utilise ce type de prêts pour mes investissements et j'en suis plutôt satisfait .

 

[GAIA]

Merci Buffeto...
Encore des questions ...(désolée)

au final le prêt in fine s'adresse à des investisseurs ... qui ont des facilités de trésorerie ( par ex bel apport perso à mettre sur l'AV)

Pour un prêt d'env 150k€, à combien se monterait le "bel apport perso à mettre sur l'AV" qui rassure et séduit la banque ? 10, 15, 20%, plus ?
Au final, ces prêts sont plus chers, j'ai compris qu'on se "rattrape" sur l'AV, mais dans l'affichage des taux, est-ce que les banquiers proposent ces prêts avec des taux comparables à des prêts "classiques"?
Gaia

 

[Buffeto]

Pour un prêt d'env 150k€, à combien se monterait le "bel apport perso à mettre sur l'AV" qui rassure et séduit la banque ? 10, 15, 20%, plus ?
Au final, ces prêts sont plus chers, j'ai compris qu'on se "rattrape" sur l'AV, mais dans l'affichage des taux, est-ce que les banquiers proposent ces prêts avec des taux comparables à des prêts "classiques"?
Gaia

poue ces 2 questions pas de réponse type , hélas .

là on entre clairement dans la relation personnelle que tuas nouée avec ton banquier.
il va s'agir de négocier et de voir ce que tu peux proposer et ce que lui peut te proposer .

ensuite faire converger les points de vue......


tu as quand même un point plutôt positif dans ta manche , c'est la qualité de ton dossier .
en clair avec ton profil la banque peut quand meme te faire les yeux doux.

à toi de te faire désirer .

 

[christhec]

> Bien : 155800€
> Loyer : 530€
Qu'en pensez-vous ??

J'en pense qu'avant d'optimiser le financement, il faudrait trouver un investissement un peu plus intéressant: 4% brut c'est pas le top

 

[GAIA]

Merci à tous pour votre aide et vos précieuses infos. Je vais travailler tous ces éléments pour optimiser le financement.

Pour christhec
> effectivement 4% c'est moyen, mais dans du neuf (scellier) on ne trouve pas mieux à moins de se laisser bercer par le chant des sirènes des loyers hypothétiques auxquels on ne trouve aucun locataire... (d'après mes recherches, mais je veux bien votre retour??)

GAIA

 

[ZRR_pigeon]

en scellier effectivement...comment se situe votre loyer par rapport au plafond scellier (qui sur-evalué) ?
Ca donne deja une indication.

 

[GAIA]

... bien en dessous des plafonds (=15€) car sur la base des loyers en moyenne réellement pratiqués : 12€ ... (ce qui va d'ailleurs devenir le nouveau plafond d'après ce que j'ai pu lire sur la nouvelle loi de finances)

 

[Gagarine]

bonjour,

Je pense également qu'avant de s'occuper du financement, un petit coup d'oeil sur le bien semble s'imposer... Ca ressemble à un T2. Que compter vous en faire dans 10 ans ? Garder dans votre patrimoine un bien à 4% de renta ? Ou le vendre ?

 

[GAIA]

Bonjour Gagarine, merci pour votre regard d'expérience sur mon projet.
Ce bien je comptais effectivement le vendre dans 10 ans. Cela change t il qqchose à cette faible renta ?

GAIA

 

[ZRR_pigeon]

Bonjour Gagarine, merci pour votre regard d'expérience sur mon projet.
Ce bien je comptais effectivement le vendre dans 10 ans. Cela change t il qqchose à cette faible renta ?

GAIA

oula oui !!! a qui le vendre ?
si c'est a moi (un investisseur), je vais faire

(loyer realiste sur l'annee) / 6% = prix d'achat.....

et la c'est la douche froide...

 

[GAIA]

tout à fait d'accord ZRR_pigeon ! si je trouve un T2 à côté de chez moi à ce prix là j'achète...! mais j'ai beau avoir cherché, y en a point

 

[Gagarine]

Ce que veut dire ZRR, c'est que pour vendre votre bien dans 10 ans, ce sera forcément à un investisseur car un T2 ne convient pas à l'achat d'une RP. Et un investisseur n'achètera pas en dessous de 6%. Le loyer est de 530€. Avec 2% de revalorisation annuelle, dans 10 ans le loyer sera de 633€. D'où un prix de vente estimé à 127k€ ! Vous la voyez mieux la douche froide. Comme le disait De Niro dans Ronin : "Je n'entre jamais quelque part sans savoir comment je vais en sortir".

 

[Buffeto]

. Comme le disait De Niro dans Ronin : "Je n'entre jamais quelque part sans savoir comment je vais en sortir".

AHHHHHH si en plus le forum devient culturel alors .........................