Stratégie travaux dans une maison en location

[Amapo]

Bonjour,

Quels conseils donneriez-vous pour organiser des travaux au mieux et les déduire des revenus locatifs?
Je m'explique nous sommes propriétaires d'une maison que nous louons (800euros par mois), je m'interroge sur les travaux à faire ou non : par exemple la fosse sceptique n'est pas aux normes ce qui posera problème dans le cas d'une vente future, la salle de bain est vieillotte et la chaudière qui fonctionne parfaitement est au fioul (ne serait-il pas opportun de la changer?). Nous nous interrogeons pour vendre ce bien en 2024, l'idée est de faire certains travaux avant qu'en pensez-vous? De même je m'interroge sur l'opportunité de faire construire une deuxième salle d'eau + toilettes.

 

[Philou75]

Bonjour,

Quels conseils donneriez-vous pour organiser des travaux au mieux et les déduire des revenus locatifs?
Je m'explique nous sommes propriétaires d'une maison que nous louons (800euros par mois), je m'interroge sur les travaux à faire ou non : par exemple la fosse sceptique n'est pas aux normes ce qui posera problème dans le cas d'une vente future, la salle de bain est vieillotte et la chaudière qui fonctionne parfaitement est au fioul (ne serait-il pas opportun de la changer?). Nous nous interrogeons pour vendre ce bien en 2024, l'idée est de faire certains travaux avant qu'en pensez-vous? De même je m'interroge sur l'opportunité de faire construire une deuxième salle d'eau + toilettes.

Bonjour, Si tu crées un déficit foncier suite à tes travaux sur cette location, il te faudra soit garder en location ce bien jusqu’à la fin d’année des 3 ans suivant ces travaux ou si tu vends en 2024, le fisc pourra te réclamer ce déficit. L’idéal serait d’étaler les travaux chaque année mais ça ne te laisse pas beaucoup de marge car 2024 c’est demain

 

[moietmoi]

par exemple la fosse sceptique n'est pas aux normes ce qui

chaudière qui fonctionne parfaitement est au fioul

Bonjour, il faut voir dans le bofip si ces dépenses sont déductibles

salle de bain est vieillotte

Là, aucun doute, déductible si le but est la location.

pour vendre ce bien en 2024,

Sur des travaux d'assainissement et de chaudière, le fisc serait en droit, même si c'est déductible, de faire remarquer que les dépenses n'étaient pas engagées pour la location....

Si tu crées un déficit foncier

Effectivement, si tu imputes un deficit sur ton revenu général/salaires/, alors il faut conserver la location 3ans de plus

 

[Amapo]

Si l'on s'engage dans ces travaux que l'on crée du déficit foncier et que l'on vend finalement bien en 2024( nous ne savons pas pour l'instant) y-a t'il une sanction de la part du fisc où il s'agit juste de payer ce que l'on aurait dû payer?

 

[Philou75]

Bonjour, il faut voir dans le bofip si ces dépenses sont déductibles

Là, aucun doute, déductible si le but est la location.

Sur des travaux d'assainissement et de chaudière, le fisc serait en droit, même si c'est déductible, de faire remarquer que les dépenses n'étaient pas engagées pour la location....

Effectivement, si tu imputes un deficit sur ton revenu général/salaires/, alors il faut conserver la location 3ans de plus

Pour moi la chaudière peut se déduire des revenus locatifs car c’est bien pour le confort du locataire. Il peut très bien dire que sa chaudière était HS et qu’il fallait donc impérativement la changer

 

[Philou75]

Si l'on s'engage dans ces travaux que l'on crée du déficit foncier et que l'on vend finalement bien en 2024( nous ne savons pas pour l'instant) y-a t'il une sanction de la part du fisc où il s'agit juste de payer ce que l'on aurait dû payer?

Le montant de ton déficit foncier sera ajouter à tes revenus et augmentera nécessairement ton imposition. A voir dans quelle tranche tu es ensuite pour faire tes calculs, je dirai que si le déficit foncier est peu important et plus ton TMI est moindre et que tu veux vendre vraiment avant les 3 ans de tes travaux et bien il ne faut pas vraiment hésiter à le faire.

 

[Philou75]

Ce que je viens de dire dans mon précédent message est valable si imputation du déficit foncier sur le revenu global par exemple si tu n’as qu’un bien en location en tout, alors ton déficit foncier diminuera ton revenu global de cette somme. Par contre si tu as d’autres biens en location, le déficit foncier générer par les travaux s’imputeront d’abord sur les bénéfices des autres locations et dans ce cas là pas de règle des 3 ans pour vendre sans que le fisc demande quoique se soit.

 

[moietmoi]

Si l'on s'engage dans ces travaux que l'on crée du déficit foncier et que l'on vend finalement bien en 2024( nous ne savons pas pour l'instant) y-a t'il une sanction de la part du fisc où il s'agit juste de payer ce que l'on aurait dû payer?

Il y a 2 aspects,
Un risque très général de se faire redresser, vu le cours laps de temps entre les travaux et la vente.
Dans la plupart des cas la cour de cassation donne raison au fisc, puisque des travaux durables 30 ,40 ans, sont utilisés pour la location que pour un an.
C'est pourquoi je mettais à part la rénovation de la salle de bain, qui elle ne posera pas de problème.
Le deuxième aspect est celui de l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu général, dans ce cas si tu ne conserves pas le bien 3 ans en location après les travaux, le déficit est rajouté à tes futurs revenus comme l'indique plus haut philou75.
Quant à la déductibilité des assainissements et de la chaudière je vais regarder le bofip