Ticket initial publié le 12/02/2012 sur le blog
J’ai déjà eu l’occasion d’exprimer plusieurs fois sur le forum l’idée selon laquelle lorsqu’on est en TMI 41% etre propriétaire-bailleur n’est plus du tout rentable.
En effet , le bénéfice foncier est imposé à 41% , il convient d’ajouter 15.5% de CSG-CRDS , ainsi que la taxe foncière ( qui , elle , est variable selon la localité dans laquelle vous possédez un ou plusieurs biens loués ) .
Nonobstant le fait que les principaux candidats à la prochaine élection présidentielle , nous annoncent une augmentation de la CSG-CRDS . ( le projet de loi de finances rectificative prévoit d’ailleurs de majorer de 2 points le taux de la CSG sur le patrimoine avec application rétroactive au 1er Janvier 2012 ) .
bref un avenir plutôt sombre pour ceux qui ont déjà des bénéfices fonciers et qui ont misé sur cette stratégie pour augmenter leur revenus une fois leur période active révolue .
la problématique est donc la suivante : avec des bénéfices fonciers , existe t’il un moyen de diminuer la CSG-CRDS au moins à court terme ?
la réponse est : OUI .il s’agit dans des SCPI déficit foncier .
de quoi s’agit il ?
il s’agit de SCPI particulière , différente des SCPI Scellier BBC et Malraux .en effet il ne s’agit pas de SCPI avec un dispositif de défiscalisation particulier. ces SCPI jouent sur le mécanisme du déficit foncier .elles s’adressent de ce fait à des personnes disposant de revenus fonciers importants .
ces SCPI investissent dans des immeubles à rénover entièrement situés en coeur de ville .
ce sont souvent des immeubles bourgeois, avec un fort potentiel deplus valueet sans problème locatif .
la réduction d’impôt provient du montant des travaux envisagés .En effet , les parts acquises comprennent les immeubles plus un montant de travaux .
par exemple une SCPI peut prévoir 57% du montant des parts sous forme de travaux . ces travaux sont répartis sur 2ans ( 45% la 1ere année et 55% la deuxième )
Ces travaux viendront donc en déduction des revenus fonciers avec économie d’IRPP et CSG-CRDS.
pour la démonstration prenons un exemple simple : pour 100k investis dans une SCPI de ce style , 57K seront alloués aux travaux .
la 1ere année 57 *45% donnent 21 150 € qui viennent d se déduire des revenus fonciers .
donc si on est dans une tranche à 41% l’économie d’impôt réalisée est de 41% de 21 150 soit : 8 671 €.
l’économie de GSC CRDS est de 13.5% de 21 150 soit 2 855 €.
total pour l’année 1 : 11 526 €
pour l’année 2 un calcul identique avec 55% des travaux donne : 17 085 € d’économie IRPP et CSG .
soit 28 617 sur 2 ans .
le petit plus de ce système qui est ultra efficace est qu’il n’est pas concerné par la limitation des économies d’impôts liées aux niches fiscales .
par contre les premiers revenus ne commencent à tomber qu’au bout de 2 ans ( une fois les rénovations terminées ) .la durée de conservation des parts est prédéterminée à la création de la SCPI ( même principe que pour les SCPI Scellier )
Naturellement ce n’est pas un joujou à mettre entre toutes les mains .
il faut avoir de bons revenus fonciers au départ , ensuite il ne faut pas compter sur les revenus de cette SCPI pour payer le crédit ( au moins les 2 1eres années ) .
par contre si vous avez suffisament de revenus fonciers , avec un crédit in fine pour l’achat des parts , voila une stratégie qui va vous permettre d’éluder le problème des cotisations sociales pendant au moins 2 ans ( sauf si la législation fiscale change encore d’ici là :twisted : )
J’ai déjà eu l’occasion d’exprimer plusieurs fois sur le forum l’idée selon laquelle lorsqu’on est en TMI 41% etre propriétaire-bailleur n’est plus du tout rentable.
En effet , le bénéfice foncier est imposé à 41% , il convient d’ajouter 15.5% de CSG-CRDS , ainsi que la taxe foncière ( qui , elle , est variable selon la localité dans laquelle vous possédez un ou plusieurs biens loués ) .
Nonobstant le fait que les principaux candidats à la prochaine élection présidentielle , nous annoncent une augmentation de la CSG-CRDS . ( le projet de loi de finances rectificative prévoit d’ailleurs de majorer de 2 points le taux de la CSG sur le patrimoine avec application rétroactive au 1er Janvier 2012 ) .
bref un avenir plutôt sombre pour ceux qui ont déjà des bénéfices fonciers et qui ont misé sur cette stratégie pour augmenter leur revenus une fois leur période active révolue .
la problématique est donc la suivante : avec des bénéfices fonciers , existe t’il un moyen de diminuer la CSG-CRDS au moins à court terme ?
la réponse est : OUI .il s’agit dans des SCPI déficit foncier .
de quoi s’agit il ?
il s’agit de SCPI particulière , différente des SCPI Scellier BBC et Malraux .en effet il ne s’agit pas de SCPI avec un dispositif de défiscalisation particulier. ces SCPI jouent sur le mécanisme du déficit foncier .elles s’adressent de ce fait à des personnes disposant de revenus fonciers importants .
ces SCPI investissent dans des immeubles à rénover entièrement situés en coeur de ville .
ce sont souvent des immeubles bourgeois, avec un fort potentiel deplus valueet sans problème locatif .
la réduction d’impôt provient du montant des travaux envisagés .En effet , les parts acquises comprennent les immeubles plus un montant de travaux .
par exemple une SCPI peut prévoir 57% du montant des parts sous forme de travaux . ces travaux sont répartis sur 2ans ( 45% la 1ere année et 55% la deuxième )
Ces travaux viendront donc en déduction des revenus fonciers avec économie d’IRPP et CSG-CRDS.
pour la démonstration prenons un exemple simple : pour 100k investis dans une SCPI de ce style , 57K seront alloués aux travaux .
la 1ere année 57 *45% donnent 21 150 € qui viennent d se déduire des revenus fonciers .
donc si on est dans une tranche à 41% l’économie d’impôt réalisée est de 41% de 21 150 soit : 8 671 €.
l’économie de GSC CRDS est de 13.5% de 21 150 soit 2 855 €.
total pour l’année 1 : 11 526 €
pour l’année 2 un calcul identique avec 55% des travaux donne : 17 085 € d’économie IRPP et CSG .
soit 28 617 sur 2 ans .
le petit plus de ce système qui est ultra efficace est qu’il n’est pas concerné par la limitation des économies d’impôts liées aux niches fiscales .
par contre les premiers revenus ne commencent à tomber qu’au bout de 2 ans ( une fois les rénovations terminées ) .la durée de conservation des parts est prédéterminée à la création de la SCPI ( même principe que pour les SCPI Scellier )
Naturellement ce n’est pas un joujou à mettre entre toutes les mains .
il faut avoir de bons revenus fonciers au départ , ensuite il ne faut pas compter sur les revenus de cette SCPI pour payer le crédit ( au moins les 2 1eres années ) .
par contre si vous avez suffisament de revenus fonciers , avec un crédit in fine pour l’achat des parts , voila une stratégie qui va vous permettre d’éluder le problème des cotisations sociales pendant au moins 2 ans ( sauf si la législation fiscale change encore d’ici là :twisted : )
