SCPI vs LMNP pour constitition de patrimoine

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Mais si la SCPI en NP est imposée suivant le regime foncier apres demembrement, ne veut-il pas dire que la fiscalité est plus avantageuse si les SCPI sont incluses dans l'AV?
bien sur mais…...

après le démembrement ca renvoie à 8,10 ou 15ans ….

autant dire que les règles fiscales ont le temps de changer plusieurs fois d'ici là :devilish:
 

sush40

Contributeur
autant dire que les règles fiscales ont le temps de changer plusieurs fois d'ici là :devilish:
C'est pas faux!

Donc question inverse maintenant, quel est l'avantage des SCPI en NP par rapport aux SCPI en AV?
Je comprends bien que le systeme n'est pas le meme, mais au final il s'agit quand meme d'obtenir un rendement.

Si je comprends bien:

- en NP (SCPI en direct), on obtient plus de parts de SCPI a l'achat (due a la decote) donc une plus-value quasi immediate. Aussi la rente touchée a la fin du demembrement sera superieure (car plus de parts). En revanche, on ne touche rien pendant toute la periode de demembrement.

- En SCPI par AV, la rente est versée regulierement dans le contrat et est re-investie si je ne me trompe pas? On peut donc eventuellement acquerir plus de parts avec cette rente versée? Si l'accumulation des rentes au sein du contrat 'travaille' pendant toute cette durée (equivalente a la periode de demembrement si on etait en NP), n'est-ce pas preferable d'opter pour cette solution? Ou est-ce que le total des parts supplementaires acquises en AV durant cette periode serait trop inferieur aux parts gagnées en NP grace a la decote? (pas facile a expliquer... :/)
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Si je comprends bien:

tu as bien compris

Ou est-ce que le total des parts supplementaires acquises en AV durant cette periode serait trop inferieur aux parts gagnées en NP grace a la decote? (pas facile a expliquer... :/)

étant donné que le rendement est un peu inférieur à 5% il faut 20ans de revenus pour augmenter d'une part…..:sick:
 

moietmoi

Top contributeur
Si je comprends bien:
.........
:/)
oui mais...
- En SCPI par AV, la rente est versée regulierement dans le contrat et est re-investie si je ne me trompe pas
Cela dépend des contrats, certains versent les loyers dans une poche euros du contrat;
Par ailleurs la gestion du contrat en % ,fait baisser sur certains contrats votre nombre de parts( en centième de parts)
Et,sur certains contrats le loyer n'est pas versé complètement mais à 80% ou 85%
Ou est-ce que le total des parts supplementaires acquises en AV durant cette periode serait trop inferieur aux parts gagnées en NP grace a la decote? (pas facile a expliquer... :/)
surtout pas facile à calculer en fonction de la multiplicité des contrats....
 

sush40

Contributeur
J'avoue, il est difficile de savoir quel est le plus rentable entre toucher une rente sur 10/15 ans en la re-investissant ou obtenir plus de parts d'entrée mais ne rien toucher pendant tout ce temps. Le fait que les assurances vie ont chacun leur methode de remuneration et frais differents complique bien la tache.

Je lisais cet exemple sur un site :

''Exemple : avec 50 000€ à placer, achat de parts de SCPI en direct. Si la valeur de la part est de 100€, en achetant la pleine-propriété des parts vous obtenez 500 parts. Si la SCPI produit un rendement de 5% par an, les revenus annuels sont de 2 500€. Si votre tranche marginale d’imposition est à 30% et en déduisant les prélèvements sociaux, vos revenus nets annuels sont environ de 1360€.
En comparant avec l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI : si le démembrement se réalise sur 10 ans, pendant cette période aucun revenu ne sera touché. Cependant, la valeur de la nue-propriété étant égale à 66% de la valeur en pleine-propriété, vous pouvez donc acquérir avec 50 000€ non pas 500 parts mais 757 !
Au bout de 10 ans, vous devenez pleinement propriétaire des parts : votre capital augmente à hauteur de 75 700€ (sans impôt ni frais).
Par la suite, vos revenus annuels seront de 3 785€ à la place de 2 500€.''

Je sais qu'il n'est pas question d'AV dans cet exemple, mais tout simplement pour comparer les rendments entre NP ou pas. Deja 66% me parait enorme...

étant donné que le rendement est un peu inférieur à 5% il faut 20ans de revenus pour augmenter d'une part…..:sick:

Ou alors, il faudrait que le taux de decote en NP soit tres bas? Si on reprend l'exemple plus haut,

- en pleine P, sur 10 ans: si on touche un revenu de 1360/an apres taxes, cela fait 13600euros de revenus apres 10 ans.
- en NP, sur 10 ans: si la decote est de 20%, on a 20% plus de parts soit l'equivalent de... 10000 euros?

= 10000 euros < 13600... Apres, certes, les revenus seront plus elevés a partir ou le demembrement se termine.
 

sush40

Contributeur
et si tu faisait juste 50/50 ?

50% en NP et 50% en AV

Il y a de fortes chances que j'ouvre de toute facon un 2eme contrat d'AV avec juste des SCPI.. mais je pensais y metrtre juste un tout petit peu dessus... je ne sais pas si il est tres judicieux de tout placer dans les SCPI? comme je le disais dans mon 1er post. D'ou l'hesitation entre soit LMNP ou je loue moi-meme (avantage pied a terre quand je rentre en France), soit parts de SCPI (facilité a distance), soit les 2 (diversifier!)...
 

paal

Top contributeur
Il y a de fortes chances que j'ouvre de toute façon un 2ème contrat d'AV avec juste des SCPI.. mais je pensais y mettre juste un tout petit peu dessus... je ne sais pas si il est très judicieux de tout placer dans les SCPI? comme je le disais dans mon 1er post. D'où l'hésitation entre soit LMNP où je loue moi-même (avantage pied à terre quand je rentre en France), soit parts de SCPI (facilité a distance), soit les 2 (diversifier!)...
Ne pensez-vous pas que cette question soit largement tributaire du temps que vous allez rester expatrié ??

Si vous y rester encore 2 ou 3 ans (que donneront les modalités du Brexit ??), ou si vous y restez encore 15 ou 20 ans, cela change assez sérieusement la donne ....
 

sush40

Contributeur
Ne pensez-vous pas que cette question soit largement tributaire du temps que vous allez rester expatrié ??

Si vous y rester encore 2 ou 3 ans (que donneront les modalités du Brexit ??), ou si vous y restez encore 15 ou 20 ans, cela change assez sérieusement la donne ....

Bien evidemment; j'aurai du preciser dans mon profil/objectif que mon retour en France ne se fera certainement pas avant une dizaine d'années, c'est pour cela que je m'interesse a un placement sur longue durée...

L'avantage est que je n'ai pas besoin de revenus complementaires en euros dans l'immediat (j'ai mon salaire + epargne ici en livres qui me permettent de vivre). Donc j'aimerai en profiter pour placer mes euros le plus judicieusement possible jusqu'a mon retour :)
 

sush40

Contributeur
J'approfondis mes recherches sur les SCPI en nue-propriete et il m'est toujours difficile de savoir quelle est la meilleure option entre celles-ci et SCPI en assurance vie.

Internet fait l'eloge de la nue-propriete (que ce soit en logement ou SCPI) mais nul part je ne trouve les inconveniants/risques? Pour moi, le risque que je vois est que, si l'on profite de plus de parts de SCPI en contre partie des loyers payés, cela veut dire que si il y a une moins-value apres X années, on se retrouve avec beaucoup de parts qui ne valent plus rien (ok j'exagere, pas non plus 'plus rien', mais moins..). Alors qu'en direct ou AV, on aurait au moins touché un rendement/loyer pendant tout ce temps.


Pour ceux qui seraient interesses j'ai trouvé cet article:
http://blog.mes-investissements.net/scpi-assurance-vie-nue-propriete/

et ceci aussi:
https://www.devenir-rentier.fr/t13403

Mis a part 'bloquer' son argent sur la periode de demembrement (et ne pas toucher de loyers directs), quels sont les autres risques et inconveniants d'un investissement en SCPI nue-pro?
 
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