SCPI vs LMNP pour constitition de patrimoine

sush40

Contributeur
Bonjour,

Comme beaucoup de personnes sur ce forum je m’interroge sur les possibliltés d’investissement de mon epargne. Je vais bientot heriter d’une somme apres vente d’un apartement et souhaiterais placer ceci, ainsi que mon epargne qui dort depuis trop longtemps deja sur mon Livret A (booo je sais!), dans de la pierre.

Mon profil :
33 ans, non marié, non-resident francais (vit et travaille au Royaume Uni).
Epargne en France:
Livret A et LDD: env. 30000 euros
Assurance Vie: 5000 euros
Heritage appartement: aux alentour de 60000 euros
Epargne au RU:
Environ £28000 soit pres de 30000 euros

Mon objectif:
N’est pas de percevoir des revenus mensuels complementaires, ni d’acheter une residence principale pour le moment, mais plutot de me constituer un patrimoine et de me creer des revenus pour l’avenir (retraite et/ou achat maison en France dans quelques années quand j’y reviendrai).


Au depart, j’ai decouvert les SCPI et pensais que c'etait la solution ideale pour mon cas (pas de gestion, etant a distance). Mais apres reflexion je me dis qu’une LMNP a aussi ses avantages (possession d’un bien concret si je reviens en france plus tard, taux de credit bas). J’hesite donc - comme beacuoup j’ai pu le voir - entre SCPI et LMNP.
Bien que la SCPI soit plus evidente pour mon cas (facilité de gestion a distance), ce qui me rebutte un peu est l’avenir des SCPI et sa liquidité (difficulté de revente dans le futur si trop d’acheteurs de nos jours). J’apprehende aussi le fait de placer la quasi totalité (pour un rendement max) de mon epargne sur des SCPI (ne vaut plus grand chose si moins-value dans le temps, contrairement a un appartement que l’on peut garder pour s’y loger/le louer).

L’inconveniant d’une LMNP est bien sur la gestion, mais ca restarait faisable (seulement a 1h30 de la France). Je pense qu’il serait dommage d’ecarter cette solution car il faut profiter des taux de credit bas (meme en etant non-resident je pense).

Comme je l’ai dit, je ne cherche pas de revenus complementaires directs. Si j’opte pour SCPI ce serait surement par le biais d’une Assurance Vie pendant de nombreuses annees (pas de retrait, pas de fiscalité). Si cest en LMNP, le loyer rembourserait le credit mensuel jsuqu’a ce que je retourne en France).
Mon autre idée est de combiner les 2, mettre 10 a 20% sur des SCPI (deja diversifiées) et 80 a 90% dans un logement. Le tout diversifiant mon patrimoine.

Que pensez-vous de mes options, et quel choix feriez vous en tant que non-resident et en fonction de mon objectif?
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Mais apres reflexion je me dis qu’une LMNP a aussi ses avantages (possession d’un bien concret si je reviens en france plus tard, taux de credit bas).

qu'est ce que le lmnp? c'est uniquement un statut fiscal( et maintenant social dans certains cas) d'un bien immobilier loué meublé;
Sous ce vocable on désigne habituellement;
Soit:-un logement style étudiant, personne agée, ou tourisme dont la gestion et la location sont complètement gérées par le locataire en titre qui noue avec le propriétaire un bail commercial;

Soit:-n'importe quel logement vide, dans lequel le propriétaire met des meubles et loue le bien une fois meublé;

Le premier est un pur produit de placement, on ne peut y être soi-même, ni s'occuper des locataires;
Le deuxième, étant n'importe quel logement meublé, est par essence plus souple mais demande plus de temps et de disponibilité, même si l'on confie à une agence la gestion;

Comme je l’ai dit, je ne cherche pas de revenus complementaires directs. Si j’opte pour SCPI ce serait surement par le biais d’une Assurance Vie pendant de nombreuses annees (pas de retrait, pas de fiscalité)

il y aussi le choix d'acheter uniquement la nue propriété de la scpi( décote à l'achat entre 20 et 30%) aucun revenu pendant la période de démembrement;(5,7,10,15 ans) donc aucun impôt

Mon autre idée est de combiner les 2, mettre 10 a 20% sur des SCPI (deja diversifiées) et 80 a 90% dans un logement.

en empruntant, avez vous défini un budget global?
avez vous une attache particulière pour un coin de notre pays( un endroit où acheter un bien locatif aujourd'hui, pied à terre demain)?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
il y aussi le choix d'acheter uniquement la nue propriété de la scpi( décote à l'achat entre 20 et 30%) aucun revenu pendant la période de démembrement;(5,7,10,15 ans) donc aucun impôt


sans doute l'idéal pour répondre aux objectifs de Such40 : " me constituer un patrimoine et de me creer des revenus pour l’avenir (retraite et/ou achat maison en France dans quelques années quand j’y reviendrai). "
 

sush40

Contributeur
qu'est ce que le lmnp? c'est uniquement un statut fiscal( et maintenant social dans certains cas) d'un bien immobilier loué meublé;
Sous ce vocable on désigne habituellement;
Soit:-un logement style étudiant, personne agée, ou tourisme dont la gestion et la location sont complètement gérées par le locataire en titre qui noue avec le propriétaire un bail commercial;

Soit:-n'importe quel logement vide, dans lequel le propriétaire met des meubles et loue le bien une fois meublé;

Effectivement, j'ai oublie de preciser que je parlais de la LMNP ou je louerais et gererais un appartement meublé.
(J'ai laissé tomber l'option des logemets etudiants etc.)

en empruntant, avez vous défini un budget global?
avez vous une attache particulière pour un coin de notre pays( un endroit où acheter un bien locatif aujourd'hui, pied à terre demain)?

Je n'ai pas encore reflechi a l'endroit exact du bien si je devais acheter, mais ca serait dans ma region (sud-ouest). Les locations saisonnieres sont interessantes (cote landaise/basque, Dax pour les curistes...) mais demandent trop de gestion je pense. Ce serait surement un petit appart dans une grande ville (Bordeaux, Toulouse) ou an agglomeration (autour de Bordeaux) pour eventuel pied-a-terre. Mon budget sera raisonnable (etant non-resident, je ne peux me permettre un trop gros credit j'imagine), grosso-modo 150k.

il y aussi le choix d'acheter uniquement la nue propriété de la scpi( décote à l'achat entre 20 et 30%) aucun revenu pendant la période de démembrement;(5,7,10,15 ans) donc aucun impôt
il y aussi le choix d'acheter uniquement la nue propriété de la scpi( décote à l'achat entre 20 et 30%) aucun revenu pendant la période de démembrement;(5,7,10,15 ans) donc aucun impôt

J'avais pensé a la nue propriété aussi! Mais dois faire plus de recherches a ce sujet, je ne sais trop comment ca marche... mais quel serait l'avantage d'une SCPI dans assurance vie par rapport a une SCPI directe en nue pro?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
mais quel serait l'avantage d'une SCPI dans assurance vie par rapport a une SCPI directe en nue pro?


la grosse différence est fiscale …..
une SCPI en AV subira la fiscalité de l'AV. c'est à dire imposition en cas de rachat sur la PV et en fonction de la durée de détention.

la SCPI en direct sera imposée suivant le régime des bénéfices fonciers . : revenu TMI + PS.

pour la NP de SCPI , pas de revenus pendant la période de démembrement = pas d'imposition durant cette période.
et grosse décote sur le prix en fonction de la durée du démembrement . du coup ca fait des revenus ( fiscalisés ) à la fin du démembrement.


ceci répond bien à ta recherche il me semble.
 

sush40

Contributeur
La fiscalité de la SCPI dans l'AV n'est-elle pas quand meme preferable a la SCPI en direct en NP?

Si on prend disons 10 ans comme durée de demembrement, et que l'on rachete ses parts apres 15 ans, cela veut dire que l'on sera fiscalisé pendant 5 ans j'imagine (regime foncier); alors que si l'on rachete ses parts d'AV apres 15 ans, on ne sera taxé que sur les PV suivant la fiscalité (plus avantgeuse) de l'AV?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Si on prend disons 10 ans comme durée de demembrement, et que l'on rachete ses parts apres 15 ans,

????? je ne comprends pas ce que tu veux dire .si 10ans est la durée du démembrement , au bout de 10ans tu es plein propriétaire . point final.
 

sush40

Contributeur
Pardon, je voulais dire vendre ses parts de SCPI, 5 ans apres la fin du demembrement.
N'est-il pas preferable de passer par l'AV quand meme (fiscalisé uniquement si l'on rachete)?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Pardon, je voulais dire vendre ses parts de SCPI, 5 ans apres la fin du demembrement.
N'est-il pas preferable de passer par l'AV quand meme (fiscalisé uniquement si l'on rachete)?

ne cherchons pas à comparer des carottes avec des navets ...

les SCPI en AV ( et pas en navets ….:ROFLMAO:) s'achètent en cash et ne délivrent pas de revenus réguliers . on ne compte que sur la PV à la sortie car les revenus sont en partie seulement reversés dans l'AV ( en général 85%)

les SCPI en NP permettent des revenus après la période de démembrement et permettent d'acheter plus de parts pour la même somme , donc PV possible dès la fin du démembrement....

ce ne sont donc pas les mêmes objectifs .
 

sush40

Contributeur
la grosse différence est fiscale …..
une SCPI en AV subira la fiscalité de l'AV. c'est à dire imposition en cas de rachat sur la PV et en fonction de la durée de détention.

la SCPI en direct sera imposée suivant le régime des bénéfices fonciers . : revenu TMI + PS.

pour la NP de SCPI , pas de revenus pendant la période de démembrement = pas d'imposition durant cette période.
et grosse décote sur le prix en fonction de la durée du démembrement . du coup ca fait des revenus ( fiscalisés ) à la fin du démembrement.

Mais si la SCPI en NP est imposée suivant le regime foncier apres demembrement, ne veut-il pas dire que la fiscalité est plus avantageuse si les SCPI sont incluses dans l'AV?
 
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