SCPI - Investissement en AV et / ou à crédit

[Niwreg]

Bonjour à tous,

Et oui, encore une nouvelle discussion sur les SCPI ! Pas très original, je le reconnais, mais je me permets de
l'ouvrir pour éviter de polluer avec mes questions les réflexions des uns et des autres dans leurs projets respectifs sur leurs discussions.

J’ai commencé à m’intéresser il y a peu au sujet et cherche à investir sur ces supports. J’ai donc le choix entre un investissement en AV ou en direct à crédit. Les avantages de l’un étant les désavantages de l’autre (possibilité d’achat à crédit vs. imposition). J'écarte l'acquisition de nue propriété à crédit car mon objectif est de limiter mon taux d'effort (loyer - mensualité) et préserver ma capacité d'endettement future.

Option 1 – SCPI en AV

J'ai une AV Linxea Avenir, je regardais les SCPI disponibles et le choix est plus limité (cf. liste ci-dessous – 14 SCPI) que chez Linxea Spirit (21 SCPI). En violet celles en commun aux deux contrats.

SCPI Linxea Avenir​

SCPI Linxea Spirit​

SCPI Atout Pierre Diversification SCPI EFIMMO SCPI Immorente SCPI Laffitte Pierre SCPI Novapierre 1 SCPI Patrimmo Commerce SCPI Patrimmo Croissance SCPI Pierre Plus SCPI PFO2 SCPI Primofamily SCPI Primopierre SCPI Primovie SCPI Rivoli Avenir Patrimoine SCPI RemakeLive

SCPI ACTIPIERRE EUROPE SCPI ALTIXIA CADENCE XII SCPI ATREAM HOTELS SCPI EDISSIMO SCPI EFIMMO SCPI EPARGNE FONCIERE SCPI EPARGNE PIERRE SCPI FICOMMERCE SCPI IMMORENTE SCPI LAFITTE PIERRE SCPI EUROPIMMO SCPI LF GRAND PARIS PATRIMOINE SCPI PATRIMOINE COMMERCE SCPI PATRIMOINE CROISSANCE SCPI PF GRAND PARIS SCPI PFO2 SCPI PRIMOPIERRE SCPI PRIMOVIE SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE SCPI SELECTINVEST 1 SCPI CAPIMMO

Pour ceux qui connaissent ces SCPI, est-ce vraiment discriminant ou pas vraiment ? Je vais essayer de faire un recap des infos que je peux trouver en terme de secteurs / chiffres clés pour y voir plus clair.

Le point problématique à première vue me semble être le % de loyers reversés. Je comprends que c’est 85% Avenir vs. 100% Spirit… Est-ce que ce % est un facteur discriminant pour le choix du contrat ou bien ceux affichant un 100% de reversement de loyer compensent sur d’autres frais ?

Si c’est un vrai avantage concurrentiel des ces contrats, je suis bien embêté car malheureusement je ne peux pas ouvrir d'AV Linxea Spirit en tant que non-résident... Est-ce que quelqu'un serait au fait des contrats AV avec une belle disponibilité de SCPI, reversant 100% des loyers et ouverte aux non-résidents ?

Si je trouve un contrat adapté (i.e. large choix de SCPI, 100% de loyer reversés, acceptant les non-résidents), l’idée est de commencer à investir une partie de mon épargne mensuelle sur ces UC.

Option 2 – SCPI à crédit

L’achat de parts de SCPI à crédit me séduit pour bénéficier de l’effet de levier financier. Après, quand je pense aux taux il y a 6 mois / 1 an, je me dis que j’arrive trop tard et regrette de ne pas m’être lancé plus tôt ! Ma première interrogation pour vous : pensez-vous qu’il soit opportun à ce jour d’envisager cette option au vu des taux actuels ?

Ayant une TMI 30% (théorique car je ne suis actuellement pas en France mais pourrait y revenir dans l’horizon de temps long de ce type d’investissement), il me faudra sélectionner des SCPI étrangère (pour alléger le poids de la fiscalité) et diversifiée (pour limiter le risque sectoriel). Des recommandations particulières en ce sens ?

En tout état de cause, j’ai commencé à démarcher certains organismes pour obtenir leurs conditions de financement, les voici ci-dessous, ainsi que mes hypothèses de travail. Pour les connaisseurs étant passés par là, n’hésitez pas à me dire si des choses vous semblent aberrantes ou ce qui peut éventuellement être négocié ?

Hypothèses de travail

• Montant entre €50k et €100k en fonction de la durée maximum possible de l’emprunt (15 à 25 ans)
• Objectif : limiter le taux d’effort mensuel (loyer mensualité) pour ne pas trop impacter la capacité d’emprunt future
• Investissement 100% en dette, pas d’equity
• Pas d’assurance mais nantissement des parts
• Liberté dans le choix des SCPI ou alors sélection avec un large choix de SCPI Etrangères pour optimiser la fiscalité
• Frais limités de dossier / intermédiation

Solution CREDIT MUTUEL ARKEA
o Montant minimum : 70 000€ (dont minimum de 30 000€ par SCPI)
o Durée : 25 ans maximum (+)
o Taux sur 20 ans : 3,70% (Taux + bas à date)
o Pas d’ouverture de compte ni de contreparties, les mensualités sont prélevées directement sur votre compte bancaire (+)
o Assurance emprunteur facultative (mais recommandée) (+) Inutile
o Frais de dossier : 600€ (=) (Marge de négociation ?)
o Frais de garantie (nantissement de parts) : 350€ par SCPI (=)
o Frais de courtage : 0,5% du montant du crédit avec minimum de 700€ (=) (Marge de négociation ?)
o Possibilité d’un différé d’amortissement jusqu’à 6 mois (+)
o SCPI éligibles (SCPI avec actifs à l’étranger à identifier):

• PRIMOVIE, PRIMOPIERRE, PATRIMMO COMMERCE, PRIMOFAMILY et PATRIMMO CROISSANCE (PRIMONIAL),
• Immorente, Sofidy Europe Invest, Efimmo 1, Immorente 2, Sofiprime et Sofipierre (SOFIDY),
• Epargne Foncière, LF Europimmo, LF Opportunité Immo et Selectinvest 1 (LA FRANCAISE),
• Novapierre Allemagne 2, Novapierre 1, Interpierre France, Novapierre Résidentiel (PAREF),
• PFO 2, PF HOSPITALITE EUROPE (PERIAL),
• Allianz Pierre (IMMO VALOR GESTION),
• Epargne Pierre (ATLAND VOISIN),
• Cristal Rente (INTERGESTION),
• Activimmo (ALDERAN),
• Kyaneos Pierre (KYANEOS),
• Vendôme Régions, Fair Invest (NORMA CAPITAL),
• Urban Vitalim, Urban Prestigimmo, Urban Pierre (URBAN PREMIUM).

Solution SOFIDY
o Banque : Sofidy Financement
o Montant minimum : 50 000€
o SCPI éligibles : toutes les SCPI SOFIDY (-) choix limité
o Durée : 25 ans maximum (+)
o Taux sur 20 ans : 3,79% (-) > CM Arkea trop proche TRI, effet de levier limité
o Taux sur 25 ans : 3,99% (-) > CM Arkea trop proche TRI, effet de levier limité
o Frais de dossier : 600€ (=) (Marge de négociation ?)
o Frais de garantie (nantissement de parts) : 350€ par SCPI (=)
o Frais d’intermédiation : 1 000€ (-) > CM Arkea (Marge de négociation ?)
o Pas d’ouverture de compte ni de contreparties, les mensualités sont prélevées directement sur votre compte bancaire. (+)

Enfin, pour les amateurs de tableur, ci-joint un excel que j’utilise pour essayer de simuler mes choix. Si cela vous intéresse, n’hésitez pas à y jeter à œil et me dire si des choses ne fonctionne pas / ne sont pas correcte (les hypothèses sont dans l'onglet "mois", les éléments en bleu).

Merci d’avance à tous les futurs contributeurs pour leur aide !

 

[Buffeto]

Ma première interrogation pour vous : pensez-vous qu’il soit opportun à ce jour d’envisager cette option au vu des taux actuels ?

mais comment diable faisait on dans les années 80/90 lorsque les taux étaient à plus de 5% ?

 

[Niwreg]

mais comment diable faisait on dans les années 80/90 lorsque les taux étaient à plus de 5% ?

Je suppose que le TRI était tout simplement moindre par rapport à une situation avec des taux à 1%/2% ? La rentabilité en est forcement grevée (à autres paramètre constant). Par conséquent le coût d'opportunité avec d'autres placements n'est plus le même pour s'y positionner ?

Egalement, il faudrait regarder les courbes d'évolution des loyers et la hausse de l'immobilier sur cette période. Si ces courbes ont suivi celles de la hausse des taux, cela se compense dans un sens.
Aujourd'hui, si les taux augmentent et que les loyers futurs et la hausse des parts ne suivent pas, la situation pourrait être un peu différente que dans les années 80/90 ?

Cela me fait penser qu'il faut que je vérifie les IRA en cas de refinancement en cas de baisse des taux à l'avenir. Aux forumeurs banquiers de ce forum, pensez-vous que les IRA soient un élément négociable dans ce contexte ?

 

[Buffeto]

Je suppose que le TRI était tout simplement moindre par rapport à une situation avec des taux à 1%/2% ? La rentabilité en est forcement grevée (à autres paramètre constant).

lorsque tu investis à crédit sur un support immobilier tu ne le fais pas pour regarder la rentabilité à court terme ....

tu le fais pour te créer des revenus réguliers et pérennes sur le très long terme .

il s'agit donc d'un choix patrimonial .

ceci n'est bien sur que mon avis .

 

[Blister]

Je suppose que le TRI était tout simplement moindre par rapport à une situation avec des taux à 1%/2% ? La rentabilité en est forcement grevée (à autres paramètre constant). Par conséquent le coût d'opportunité avec d'autres placements n'est plus le même pour s'y positionner ?

Egalement, il faudrait regarder les courbes d'évolution des loyers et la hausse de l'immobilier sur cette période. Si ces courbes ont suivi celles de la hausse des taux, cela se compense dans un sens.
Aujourd'hui, si les taux augmentent et que les loyers futurs et la hausse des parts ne suivent pas, la situation pourrait être un peu différente que dans les années 80/90 ?

Cela me fait penser qu'il faut que je vérifie les IRA en cas de refinancement en cas de baisse des taux à l'avenir. Aux forumeurs banquiers de ce forum, pensez-vous que les IRA soient un élément négociable dans ce contexte ?

Je ne suis pas certain que l'investissement dans les SCPI dans les années 80/90 soit une référence en la matière...
[lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

Je ne suis pas certain que l'investissement dans les SCPI dans les années 80/90 soit une référence en la matière...

je parlais pour les taux de crédit .....dans ces années là je débutais et j'ai comme tout le monde commencé par de l'immo en direct .

 

[Niwreg]

lorsque tu investis à crédit sur un support immobilier tu ne le fais pas pour regarder la rentabilité à court terme ....

tu le fais pour te créer des revenus réguliers et pérennes sur le très long terme .

il s'agit donc d'un choix patrimonial .

ceci n'est bien sur que mon avis .

Je te confirme que l’objectif est de créer sur le très long terme ces revenus pérennes et de ne pas revendre dans 10-15 ans.

Je tends à rejoindre ton point de vue, c’est d’ailleurs pour cela que je considère cet investissement malgré les taux. Mais je préfère aussi exposer mes interrogations sur le sujet afin de les frotter aux différents avis des uns et des autres et voir si je n’omet pas quelques choses.

 

[sorcier]

Je te confirme que l’objectif est de créer sur le très long terme ces revenus pérennes et de ne pas revendre dans 10-15 ans.

Je tends à rejoindre ton point de vue, c’est d’ailleurs pour cela que je considère cet investissement malgré les taux. Mais je préfère aussi exposer mes interrogations sur le sujet afin de les frotter aux différents avis des uns et des autres et voir si je n’omet pas quelques choses.

En tant que non-résident, quelle est la fiscalité des loyers si tu est imposable à l’étranger?

 

[Niwreg]

Dans mon pays de résidence, les revenus nets des locations sont à communiquer aux impôts en tant que revenus exonérés pour déterminer mon taux d’imposition global.

Si je choisis des SCPI française, je devrais aussi faire une déclaration en France pour l’imposition française. A ce titre peut être que les PS peuvent être moindre vu que je ne suis pas affilié à la Sécu FR. A voir.

Mais de toute façon je compte me diriger vers des SCPI étrangère pour éviter une déclaration à faire en France.

 

[moietmoi]

Est-ce que ce % est un facteur discriminant pour le choix du contrat ou bien ceux affichant un 100% de reversement de loyer compensent sur d’autres frais ?

Pour une même scpi 85% semble rédhibitoire, même sans frais d'entrée et avec un prix d'achat de la scpi à la valeur de retrait; mais il faudrait faire le calcul pour la scpi concernée;

 

[Niwreg]

Pour une même scpi 85% semble rédhibitoire, même sans frais d'entrée et avec un prix d'achat de la scpi à la valeur de retrait; mais il faudrait faire le calcul pour la scpi concernée;

C’est également mon intuition.
Malheureusement, comme je le dis dans mon post initial, je ne peux pas ouvrir chez Linxea Spirit… Je vais devoir chercher un contrat qui reverse 100% et qui accepte les non-residents.

 

[sorcier]

C’est également mon intuition.
Malheureusement, comme je le dis dans mon post initial, je ne peux pas ouvrir chez Linxea Spirit… Je vais devoir chercher un contrat qui reverse 100% et qui accepte les non-residents.

Avenir a des SCI pas trop mal... Capimmo et Silver Avenir semblent bien se comporter et vous évitez le problème des loyers. Je suppose que la SCPI Patrimmo Croissance devrait aussi marcher car pas de loyer, pas de 85%.

 

[Niwreg]

J’ai une poche sur Silver Avenir depuis deux ans maintenant. Effectivement, la question des loyers ne se pose pas du coup via les SCI.

Après c’est un peu moins transparent je trouve en terme de reporting et il y a un empilement de frais sur la partie investis en immobilier indirect (i.e ScI détenant SCPI ou OPCI).

Il y a des avantages au fonds de fonds mais aussi les inconvénients. Si la part investie en SCPI / OPCI sert à une logique de diversification sectorielle ou géographique pourquoi pas mais si c’est purement pour placer les liquidités et/ou un pour satisfaire un intérêt annexe de la société de gestion gérant ses SCPI et ses SCI, j’y vois un risque de conflit d’intérêt ?

Peut-être aussi que j’invente des risques ahaha.
J’essaye de soulever les tapis pour voir s’il n’y a pas trop de poussière cachée avant de décider ou planquer mes billes
Quels sont pour vous les inconvénients de la SCI en AV vs. SCPI ? J’ai cru lire sur le fil de @lebadeil que certains envisageaient les SCI pour une durée plus courte que les SCPI. Quelle en est la raison ?

Bref, peut être que pour la partie AV je vais simplement rester avec Linxea Avenir et utiliser les SCI effectivement…

Sinon pour l’option 2 en direct et à crédit, quelqu’un est-il en train de regarder / a un avis, notamment sur les offres reçues des banques ?

 

[sorcier]

Après c’est un peu moins transparent je trouve en terme de reporting et il y a un empilement de frais sur la partie investis en immobilier indirect (i.e ScI détenant SCPI ou OPCI).

L'empilement de frais est fonction de la façon d'investir de la SCI.

Quelques unes sont des fonds des fonds. L'exemple le plus notable est la SCI Convictions Immobilières. Heureusement qu’elle reverse une partie des commissions perçues des investissements sur les SCPIs de la maison mère...

D'autres ont du mobilier en direct et sont des vraies alternatives (Capimmo, Silver Avenir).

Quels sont pour vous les inconvénients de la SCI en AV vs. SCPI ?

Qu'avec un horizon de 5-6 ans, la moyenne des SCPI en AV (si 100% des loyers!) arrive à donner un meilleur rendement qu'une des meilleures SCI (Capimmo).

J’ai cru lire sur le fil de @lebadeil que certains envisageaient les SCI pour une durée plus courte que les SCPI. Quelle en est la raison ?

La raison est le temps nécessaire pour amortir les frais en cas de sortie. Les SCI on très bien marché en 2021 et un peut moins en 2022 comme alternative aux fonds euros. Avec les rendements actuels des fonds euros et des livrets, toute SCI qui ne donne régulièrement plus de 3.5 % n'est même pas une alternative aux fonds euros.

Si on enlevé 15% des loyers des SCPI (en moyenne de 4.5%) on retombe a 3.9% et alors Capimmo et Silver Avenir vont très bien.

Bref, peut être que pour la partie AV je vais simplement rester avec Linxea Avenir et utiliser les SCI effectivement…

Je fais cela et aussi je profite du grand choix d'ETF. Les options de gestion automatique sont aussi meilleures que dans Spirit.

Sinon pour l’option 2 en direct et à crédit, quelqu’un est-il en train de regarder / a un avis, notamment sur les offres reçues des banques ?

Pas moi. Sans bien connaître la fiscalité pour un non-résident, je passe mon tour.

 

[gden]

Bonjour
J'ai une question sur le calcul du taux d'endettement lors de l'achat de SCPI à crédit.
Les banques prennent en général 70% des loyers estimés dans le calcul du taux d'endettement pour un investissement locatif classique.
Quel pourcentage appliquent elles pour les loyers des SCPI ?
Merci

 

[Niwreg]

L'empilement de frais est fonction de la façon d'investir de la SCI.

Quelques unes sont des fonds des fonds. L'exemple le plus notable est la SCI Convictions Immobilières. Heureusement qu’elle reverse une partie des commissions perçues des investissements sur les SCPIs de la maison mère...

D'autres ont du mobilier en direct et sont des vraies alternatives (Capimmo, Silver Avenir).

Oui, j'avoue ne pas encore être allé vérifier individuellement chacune des SCI disponibles sur Linxea Avenir pour vérifier le portefeuille et les frais. Je connais juste Silver Avenir pour y avoir investi il y a deux ans et qui me semblait correct sur les point évoqués ci-dessus bien que le succès de la collecte et les liquidités disponibles ont pu me sembler inquiétant à un moment. Maintenant je vois le fait d'avoir ces liquidités plutôt comme un avantage dans le contexte de hausse des taux qui complexifie le financement des opérations immobilières.

Qu'avec un horizon de 5-6 ans, la moyenne des SCPI en AV (si 100% des loyers!) arrive à donner un meilleur rendement qu'une des meilleures SCI (Capimmo).

La raison est le temps nécessaire pour amortir les frais en cas de sortie. Les SCI ont très bien marché en 2021 et un peut moins en 2022 comme alternative aux fonds euros. Avec les rendements actuels des fonds euros et des livrets, toute SCI qui ne donne régulièrement plus de 3.5 % n'est même pas une alternative aux fonds euros.

Si on enlevé 15% des loyers des SCPI (en moyenne de 4.5%) on retombe a 3.9% et alors Capimmo et Silver Avenir vont très bien.

OK - c'est bien clair, merci pour votre synthèse. Mon objectif est clairement à plus long-terme que 5/6 ans donc il faudrait quand même que je continue mes recherches pour trouver un contrat reversant 100% des loyers SCPI et ouvert aux non-résidents. Si je ne trouve pas, l'alternative sera bien les SCI de Linxea Avenir et je réévaluerais alors la situation dans 5/6 ans car peut-être qu'à ce moment là je serai revenu habiter en France.

Je fais cela et aussi je profite du grand choix d'ETF. Les options de gestion automatique sont aussi meilleures que dans Spirit.

Je vous avoue que pour les ETF, j'ai fait au plus simple ! Sur ce contrat, je suis à 50% ETF MSCI World Distr., 25% Silver Avenir et 25% Fonds € Opportunité. J'hésite d'ailleurs à arbitrer ce dernier vers les SCI car je ne pense pas avoir besoin de ces liquidités à CT et donc je ne vois pas trop l'intérêt de rester dessus. Je me laisse le temps de la réflexion car avec la montée des taux, il pourrait redevenir un peu compétitif.

Pas moi. Sans bien connaître la fiscalité pour un non-résident, je passe mon tour.

Ne vous focalisez pas trop sur ma situation fiscale actuelle. Comme vous le savez, avec cet investissement on parle d'un horizon 15-20 ans et il y a des chances que d'ici 3/4 ans je revienne en France. J'essaie de raisonner avec cette hypothèse même si on est jamais sûr de rien ahaha ! .

 

[Niwreg]

Bonjour
J'ai une question sur le calcul du taux d'endettement lors de l'achat de SCPI à crédit.
Les banques prennent en général 70% des loyers estimés dans le calcul du taux d'endettement pour un investissement locatif classique.
Quel pourcentage appliquent elles pour les loyers des SCPI ?
Merci

Très bonne question !

 

[sorcier]

Ne vous focalisez pas trop sur ma situation fiscale actuelle. Comme vous le savez, avec cet investissement on parle d'un horizon 15-20 ans et il y a des chances que d'ici 3/4 ans je revienne en France. J'essaie de raisonner avec cette hypothèse même si on est jamais sûr de rien ahaha ! .

Dans l'AV vous investissez avec votre argent. Avez vous considéré les SCPI 100 % étrangères en NP? (pas à crédit)

 

[Niwreg]

Dans l'AV vous investissez avec votre argent.

Effectivement - mais l'un de mes objectifs est aussi d'utiliser l'effet de levier du crédit. Je vise deux objectifs pour mon épargne mensuelle - poche immobilière :
1) immo en AV (SCPI ou SCI)
2) SCPI étrangère à crédit (pas de nue propriété pour mettre les loyers en face des mensualités et limiter l'impact sur la capacité d'emprunt).

Avez vous considéré les SCPI 100 % étrangères en NP? (pas à crédit)

Cela serait investir en direct donc et à la place de mon 1) au dessus. Quel avantage y voyez vous par rapport à 1) ?
Aussi en cas de retournement des marchés n'est-ce pas plus risqué de n'avoir que la NP sans les cash-flow relativement stables car contractuel des loyers ?

 

[sorcier]

Cela serait investir en direct donc et à la place de mon 1) au dessus. Quel avantage y voyez vous par rapport à 1) ?

Choisir les SCPI sans contraintes, éviter votre problème d'AV pas adaptée, et récupérer des loyers plus importants plus tard ou vendre.

Il faut aussi savoir comment votre pays de résidence va à considérer une AV qui est un niche fiscal Français.

Aussi en cas de retournement des marchés n'est-ce pas plus risqué de n'avoir que la NP sans les cash-flow relativement stables car contractuel des loyers ?

En cas de retournement du marché, je ne vois pas la difference par rapport à les avoir dans une AV comme était votre idée de départ. Est-ce que vous parlez de la liquidité des parts?

Je pense qu'il y a des SCPI assez convoitées qui ne devraient pas présenter des problèmes de liquidité dans 3-5 ans. Donc, cela dépend du temps de la NP (3 ans? 5 ans? 10 ans?). Après la période de démembrement vous avez des loyers plus importants ou vous revendez les parts selon vos objectifs.

En tout cas, je ne vois pas cela plus risqué qu'un investissement à crédit sur des SCPI: vous n'avez pas de crédit à rembourser.