SCPI - Investissement en AV et / ou à crédit

[Niwreg]

Choisir les SCPI sans contraintes, éviter votre problème d'AV pas adaptée, et récupérer des loyers plus importants plus tard ou vendre.

Il faut aussi savoir comment votre pays de résidence va à considérer une AV qui est un niche fiscal Français.

Oui d'accord sur le premier point, cela serait effectivement un avantage de la NP.
Le désavantage, c'est qu'en NP on ne peut pas réinvestir les loyers dans les SCPI comme on pourrait le faire avec la pleine propriété en AV et donc on perd l'effet de capitalisation. Je vais me faire un tableau de pour et de contre chacune des options ahaha.

Pour la fiscalité de l'AV, c'est à ma compréhension celle de la nature des revenus (dividendes, loyers, intérêts, etc.) donc AV ou hors AV, cela ne change rien.

En cas de retournement du marché, je ne vois pas la difference par rapport à les avoir dans une AV comme était votre idée de départ. Est-ce que vous parlez de la liquidité des parts?

Je pense qu'il y a des SCPI assez convoitées qui ne devraient pas présenter des problèmes de liquidité dans 3-5 ans. Donc, cela dépend du temps de la NP (3 ans? 5 ans? 10 ans?). Après la période de démembrement vous avez des loyers plus importants ou vous revendez les parts selon vos objectifs.

En tout cas, je ne vois pas cela plus risqué qu'un investissement à crédit sur des SCPI: vous n'avez pas de crédit à rembourser.

Pardon, je ne voyais pas un risque sur le en AV ou hors AV mais sur le fait de ne détenir que la NP et non pas l'usufruit avec. Détenir uniquement la NP me semble plus risqué. Peut-être que je me trompe mais l'idée de loyers stables / contractuels moins sujet à des baisses que la valeur des parts sur 3, 5 ou 10 ans. Mais ce n'est peut-être qu'une mauvaise impression, je me suis pour le coup peu renseigné sur cette option.

En tout cas, merci pour vos contributions à ce sujet !

 

[Niwreg]

Pour faire un petit update, j'ai reçu une proposition de ma banque pour €50,500 (€50,000 investissement et €500 de frais de dossier) sur 15 ans (maximum chez eux pour le financement de SCPI) à un taux de 3,1% + assurance 0.09% TAEA (3.24% TAEG) avec choix libre de SCPI.

Synthèse à ce jour



@sorcier j'ai un peu regardé l'acquisition de nue propriété. Voici les SCPI qui ressortent sur la base de données Louveinvest (onglet TRI démembrement de l'excel joint).

 

[Niwreg]

Suite à des échanges avec un autre cabinet de gestion privé, on me propose une nouvelle solution, à savoir réaliser mon investissement à crédit dans des SCPI françaises mais via une SCI à l'IS :
- 250,000 €
- 3.9% + 0.1% assurance (non-obligatoire)
- Fiscalité : 15% d'IS en dessous de €38k de bénéfice + si liquidation et rapatriement du cash au bout des 25 ans 30% PFU sur les dividendes sur une base de capital - rmbst compte courant d'associé (accumulé via l'effort d'épargne mensuel)
- On me suggère 50-50% sur Activimmo et Kyaneos mais je suppose qu'il y a d'autres choix possible.

A voir - beaucoup de possibilité et toujours peur de louper un paramètre !

 

[svprets]

Suite à des échanges avec un autre cabinet de gestion privé, on me propose une nouvelle solution, à savoir réaliser mon investissement à crédit dans des SCPI françaises mais via une SCI à l'IS :
- 250,000 €
- 3.9% + 0.1% assurance (non-obligatoire)
- Fiscalité : 15% d'IS en dessous de €38k de bénéfice + si liquidation et rapatriement du cash au bout des 25 ans 30% PFU sur les dividendes sur une base de capital - rmbst compte courant d'associé (accumulé via l'effort d'épargne mensuel)
- On me suggère 50-50% sur Activimmo et Kyaneos mais je suppose qu'il y a d'autres choix possible.

A voir - beaucoup de possibilité et toujours peur de louper un paramètre !

Bonjour, vous investissez donc avec un associé...50/50% ?

 

[Buffeto]

Bonjour, vous investissez donc avec un associé...50/50% ?

pas forcément ca peut etre 99/1

 

[sorcier]

pas forcément ca peut etre 99/1

Peut-être il s'agit d'une proposition de @svprets pour investir 50/50%?

 

[Niwreg]

Exactement, les deux options sont sur la table 50%-50% ou 99%-1%.
Cela ne change pas la difficulté de choisir sa SCPI... J'ai lu un bon nombre de page du fil sur les bulletins trimestriels des SCPI ahah. On est entre 4% et 5.5% de distribution, des maisons de gestion qui ont fait leur preuve (LF, Primonial, Atlan, etc.). Quant aux secteurs, tout le monde parle de la santé (Pierval, Primovie) et de la logistiques (Activimmo) ou de la rénovation urbaine (Kyaneos) mais justement si tout le monde en parle c'est peut-être trop tard et elles ne vont peut-être pas surperformer les autres longtemps.

 

[svprets]

pas forcément ca peut etre 99/1

99/1...Absolument...!!! Questions intéressées : La compta d'une SCI à l'IS qui perçoit les dividendes de SCPI est-elle lourde ? Que peut-on passer en charge, à part les intérêts d'emprunt ? M'est avis qu'on ne peut pas amortir le montant de leur acquisition ? Quelle VNC est-elle retenue pour le calcul de la PV ? Celle de la valeur d'achat frais de commercialisation déduits ?

 

[svprets]

Exactement, les deux options sont sur la table 50%-50% ou 99%-1%.
Cela ne change pas la difficulté de choisir sa SCPI... J'ai lu un bon nombre de page du fil sur les bulletins trimestriels des SCPI ahah. On est entre 4% et 5.5% de distribution, des maisons de gestion qui ont fait leur preuve (LF, Primonial, Atlan, etc.). Quant aux secteurs, tout le monde parle de la santé (Pierval, Primovie) et de la logistiques (Activimmo) ou de la rénovation urbaine (Kyaneos) mais justement si tout le monde en parle c'est peut-être trop tard et elles ne vont peut-être pas surperformer les autres longtemps.

Autre question qui me taraude mais qui a certainement une explication : quel est l'intérêt "patrimonial" d'acheter des SCPI au rendement de 4 à 5 points, en levant un emprunt qui en mangera la quasi totalité...(=> TN : 3,9 % et ass 0,1%)...? Dans les faits, les dividendes vont tout juste couvrir les intérêts, les frais de compta et l'IS...reste une charge mensuelle conséquente à 25 ans...Intuitivement, aurais tendance à imaginer qu'il serait plus judicieux d'abonder cet effort mensuel sur une A.V...et sortir avec une rente...Un truc doit très certainement m'échapper...mais lequel ?

 

[Buffeto]

...mais lequel ?

j'en ai déjà tres souvent parlé sur diverses files .
le but d'investir à crédit sur des SCPI est de se créer des revenus complémentaires pérennes ad vitam aeternam

 

[moietmoi]

Suite à des échanges avec un autre cabinet de gestion privé, on me propose une nouvelle solution, à savoir réaliser mon investissement à crédit dans des SCPI françaises mais via une SCI à l'IS :
- 250,000 €
- 3.9% + 0.1% assurance (non-obligatoire)
- Fiscalité : 15% d'IS en dessous de €38k de bénéfice + si liquidation et rapatriement du cash au bout des 25 ans 30% PFU sur les dividendes sur une base de capital - rmbst compte courant d'associé (accumulé via l'effort d'épargne mensuel)
- On me suggère 50-50% sur Activimmo et Kyaneos mais je suppose qu'il y a d'autres choix possible.

A voir - beaucoup de possibilité et toujours peur de louper un paramètre !

Le montage en sci IS est tout a fait faisable; est il efficace, cela dépend des conditions patrimoniales, mais attention
Le faire uniquement avec des SCPI, est considéré comme un abus de droit par l'administration fiscale. Il faut au moins que la sci soit constituée et ait un bien immobilier locatif avant d'acheter les SCPI.

 

[moietmoi]

M'est avis qu'on ne peut pas amortir le montant de leur acquisition

Non . Effectivement on ne peut pas amortir. On a le droit d'amortir en scpi uniquement si la sci a acheté l'usufruit seul.
J'ai il y a quelques mois détaillé sur un post sur le forum, les avantages et inconvénients, je vais le retrouver.

 

[Niwreg]

Le montage en sci IS est tout a fait faisable; est il efficace, cela dépend des conditions patrimoniales, mais attention
Le faire uniquement avec des SCPI, est considéré comme un abus de droit par l'administration fiscale. Il faut au moins que la sci soit constituée et ait un bien immobilier locatif avant d'acheter les SCPI.

Merci pour cette mise en garde @moietmoi ! On ne m'a absolument pas prévenu sur ce point !
Je vais tacher de trouver cette jurisprudence ou alors l'information officielle sur ce point sur le site des impôts pour la soumettre à mon conseiller.

Après, la SCI permet aussi l'acquisition de ces parts de SCPI en couple si l'on est à 50%-50%. Cela démontre quand même un avantage qui n'est pas fiscal non-négligeable non ? N'y a-t-il pas la un avantage patrimonial qui ne soit pas fiscal ?

 

[svprets]

j'en ai déjà tres souvent parlé sur diverses files .
le but d'investir à crédit sur des SCPI est de se créer des revenus complémentaires pérennes ad vitam aeternam

Dans les faits, je n'étais pas convaincu par l'effet levier avec un taux d'intérêt à quasi 4% contre une rémunération à 5%...mais, c'est très certainement contre-intuitif...d'autant que la finalité à 25 ans de percevoir des revenus pérennes n'est nullement à négliger...

 

[svprets]

Le montage en sci IS est tout a fait faisable; est il efficace, cela dépend des conditions patrimoniales, mais attention
Le faire uniquement avec des SCPI, est considéré comme un abus de droit par l'administration fiscale. Il faut au moins que la sci soit constituée et ait un bien immobilier locatif avant d'acheter les SCPI.

Cà, c'est une information de taille !!!!!

 

[Niwreg]

Le courtier avec lequel j'ai l'offre dont le taux est le plus bas (3.20% sur 20 ans) ne permet d'investir que dans cette liste de SCPI (cf- doc. joint également avec caractéristiques) :
LF Europimmo
Immorente
Efimmo
PF Grand Paris
PFO2
Primopierre
Primovie
Pierval

A la vue unique des Taux de Distribution, cela me semble être dans la fourchette basse (ca. 4.5%). Beaucoup d'autres SCPI semblent entre 5% et 5.5% sans parler des plus jeunes à 6% (Iroko, Remake Live, Activimmo, etc.).

J'essaye de déterminer s'il vaut mieux un taux de crédit à 3.2% sur 20 ans avec la sélection de SCPI autour de 4.5% de TD ou bien un taux de crédit de 3.9% sur 25 ans avec des SCPI à +5% de TD....

J'ai un peu de mal à me faire un avis définitif même avec mes simulations (cf. sensibilité ci-dessous). A ceux qui suivent les SCPI depuis longtemps (et aux autres), quel est votre avis ?

 

[Niwreg]

Bon les conditions annexes (frais, contrepartie) de l'offre à 3.25% sur 20 ans ne sont pas favorables / intéressante.

La solution du CM Arkéa tient la corde. Dans la liste des SCPI disponibles, j'ai ciblé 4 SCPIs pour le moment pour répartir €150k. Je pense partir la dessus via une SCI à l'IS avec ma compagne. Il y a un réel intérêt patrimonial (investissement à deux, souplesse de la structure sur le long-terme en cas de soucis / volonté d'une des parties de sortir), un intérêt économique (meilleure rentabilité) et un intérêt administratif (pas besoin de faire de déclaration IR en France, pas besoin de reporter les revenus à Luxembourg tant qu'aucun dividende n'est versé). Bref, je ne pense pas qu'on puisse parler d'abus de droit dans ce cadre.

 

[sush40]

J'arrive peut etre un peu tard apres la bataille, mais si tu es toujours interessé par une assurance vie avec SCPI reversant à 100% des loyers et pouvant etre ouverte par des non-residents, si je ne me trompe pas il y a Patrimea Premium. J'avais créé un post pour les assurances-vie pour Non residents, voici un des derniers messages que j'avais laissé à propos de cette AV:

''Pour ceux que ca interesse, Patrimea Premium peut etre ouvert a partir de 30 000 au lieu de 50 000 par derogation. Ca me semble assez interessant, dommage que le fonds euro Securité infra Euro soit si jeune, mais mon objectif est d'ouvrir ce contrat surtout pour y placer des fonds immo.

Autre point noir ce sont bien sur les frais comparés a d'autres contrats:
Frais gestion UC: 0.72%
Frais gestion SCPI: 0.91%
Frais d'arbitrage: 0.20%
Sinon, pas de frais d'entrée, choix entre 17 SCPI, loyers reversés a 100%, au choix entre reversement sur FE ou reinvestis, peut etre changé a tout moment. J'ai echangé quelques emails avec le service client qui semble etre reactif.''

 

[moietmoi]

pas de frais d'entrée, choix entre 17 SCPI

merci pour ce message; sais tu à quel prix sont achetés les scpi?

 

[sush40]

Comme ça non desolé, mais leur site est plutot bien fait, tu y trouveras surement les infos que tu cherches. Il y a une decote de 2% à l'achat comparé à l'achat de SCPI en direct.