SCPI en nue propriété (décotes)

[moietmoi]

à l'époque j'étais jeune et insouciant

et pas vacciné!!!!

Tornado05 De plus j´ai tendance à me dire que la part dans 10 ans a le temps d’augmenter vu que c’est une jeune SCPI, après je en sais pas si je suis dans le vrai de dire cela

c'est ce que je me suis dis concernant Pierval Santé

 

[g.b]

j’ai vu que Pierval Sante que j’aime bien également n’a jamais vu sa part augmenter depuis sa création si je ne m’abuse. Décevant pour ceux qui ont pu la prendre en NP. Si Je prends des Scpi en NP c’est aussi pour que la part augmente pendant ces dix années meme s’il n’y a aucune garantie sur le prix de la part d’une Scpi.

7 ans sans revalo, effectivement on peut se demander ce qui se passe. Valeur de reconstitution à 209 EUR. Ça va venir, un peu de patience je pense. Sinon, en prenant sur une courte durée (5 à 7 ans), ça fait déjà environ plus de 3% annualisé, non?

 

[Tornado05]

7 ans sans revalo, effectivement on peut se demander ce qui se passe. Valeur de reconstitution à 209 EUR. Ça va venir, un peu de patience je pense. Sinon, en prenant sur une courte durée (5 à 7 ans), ça fait déjà environ plus de 3% annualisé, non?

Si ça va venir comme tu dis, il serait opportun d’en prendre un peu alors. Je me disais aussi qu’à un moment la part va forcément se revaloriser, cette SCPI me plait bien depuis pas mal de temps.

 

[Tornado05]

Je suis gérant d’une TPE et je voudrais savoir s’il est intéressant que La société investisse sur l’usufruit de SCPI? J’ai pu comprendre que la société pouvait amortir l’investissement ce qui permet une diminution de l’imposition sur les revenus. Par contre pour un tel montage il faut trouver le nue propriétaire. Est-ce qu’en tant que gérant je pourrais être le nue propriétaire? Merci pour votre aide

 

[Tornado05]

Bon et bien après diverses lectures, je peux être le nue propriétaire par contre sur 5 ans de démembrement croisé de SCPI, l’investissement pour le nue propriétaire serait important car décote plus faible que pour 10 ans (en moyenne 20%).
je me demandais qu’arriverait t-il si jamais en prenant un démembrement croisé sur 10 ans et que la boîte fasse faillite dans le pire des cas au bout de 5 ans? L’usufruitier ne peut plus encaisser les loyers dans ce cas précis donc que se passe t-il de ce côté là mais aussi du côté du nue propriétaire qui lui serait bien en vie (enfin j’espère)? Merci

 

[Tornado05]

Bon et bien mon expert comptable me déconseille d´etre le nue propriétaire de parts de SCPI en tant que gérant car ça risquerait d’être qualifié d’abus de droit. Il n’a jamais eu affaire à ce genre de placement pour une société mais déconseille de mêler le gérant à de tels investissements. Donc tant pis, je vais passer mon chemin, dommage je trouvais cet investissement gagnant pour les deux parties

 

[g.b]

Effectivement, c'est un schéma classique connu du fisc. Il faudrait pas être NP en nom propre et gérant de société à l'IS qui détient l'US correspondant.

Par contre pourquoi pas NP maintenant et par exemple US dans 1 an?

 

[Tornado05]

Effectivement, c'est un schéma classique connu du fisc. Il faudrait pas être NP en nom propre et gérant de société à l'IS qui détient l'US correspondant.

Par contre pourquoi pas NP maintenant et par exemple US dans 1 an?

C’est à dire, peux-tu argumenter? Merci

 

[Papatte]

Quelqu'un connait le cabinet de gestion de patrimoine Euodia à Neuilly sur Seine (SCPI 8)? Un ami connait un CGP qui travaille dans cette boîte et justement ils commercialisent des SCPI. Merci

Bonsoir Tornado05
Oui, je connais (mais depuis peu donc pas d'avis à long terme). J'ai acheté des SCPI étrangères et SCPI en NP très récemment. Pour l'instant, tout s'est bien passé.

 

[g.b]

C’est à dire, peux-tu argumenter? Merci

Si tu achètes la NP de la SCPI X en nom propre, et concomitamment l'US de la même SCPI X via une société à l'IS dont tu es gérant, il semble presque évident que c'est un objectif principalement fiscal. On est d'accord? Tu aurais acheté la PP sinon, ou seulement l'un des droits démembrés. Il sera difficile d'expliquer autrement.

Si tu achètes seulement la NP de la SCPI X en nom propre à l'instant T, on peut admettre un objectif patrimonial (retraite future par exemple selon la durée prise, longue genre 15 ans). Ensuite, si tu achètes l'US de la SCPI Y à l'instant T, ou de l'US de la SCPI X à l'instant T+1 an par exemple, via ta société à l'IS pour une durée plus limitée (genre 3 à 5 ans), il me semble alors difficile de prouver le but principalement fiscal vu que les événements sont décorrélés entre eux (pas la même SCPI, pas la même date, ni les mêmes quantités de parts, ni les mêmes durées). On pourra comprendre que l'objectif sera économique pour la société (placement de trésorerie).

Par contre, si cet excédent de trésorerie vient, comme par hasard, par un apport en CCA réalisé dans le même temps que la première acquisition de NP, bah le doute est permis.

Simple avis personnel.

Après, à titre personnel, j'aurais préféré de la NP sur une courte période (5 ans) car le rendement par rapport à la décote est meilleur. Pour une SCPI comme Pierval Santé, ça pourrait valoir encore plus le coup en espérant une revalorisation de la part pendant ce laps de temps. Ce qui me semble plausible. Enfin, voilà, c'était ma réflexion quand je souhaitais le faire.

 

[Tornado05]

Si tu achètes la NP de la SCPI X en nom propre, et concomitamment l'US de la même SCPI X via une société à l'IS dont tu es gérant, il semble presque évident que c'est un objectif principalement fiscal. On est d'accord? Tu aurais acheté la PP sinon, ou seulement l'un des droits démembrés. Il sera difficile d'expliquer autrement.

Si tu achètes seulement la NP de la SCPI X en nom propre à l'instant T, on peut admettre un objectif patrimonial (retraite future par exemple selon la durée prise, longue genre 15 ans). Ensuite, si tu achètes l'US de la SCPI Y à l'instant T, ou de l'US de la SCPI X à l'instant T+1 an par exemple, via ta société à l'IS pour une durée plus limitée (genre 3 à 5 ans), il me semble alors difficile de prouver le but principalement fiscal vu que les événements sont décorrélés entre eux (pas la même SCPI, pas la même date, ni les mêmes quantités de parts, ni les mêmes durées). On pourra comprendre que l'objectif sera économique pour la société (placement de trésorerie).

Par contre, si cet excédent de trésorerie vient, comme par hasard, par un apport en CCA réalisé dans le même temps que la première acquisition de NP, bah le doute est permis.

Simple avis personnel.

Après, à titre personnel, j'aurais préféré de la NP sur une courte période (5 ans) car le rendement par rapport à la décote est meilleur. Pour une SCPI comme Pierval Santé, ça pourrait valoir encore plus le coup en espérant une revalorisation de la part pendant ce laps de temps. Ce qui me semble plausible. Enfin, voilà, c'était ma réflexion quand je souhaitais le faire.

Merci pour l’explication. Pierval Santé n’a jamais revalorisé la part depuis son existence, c’est à se demander si la part augmentera un jour. C’est dans cet esprit aussi qu’on fait de la NP. Tu dis que tu opterais pour une courte durée comme 5 ans, je pensais que le meilleur rendement était plutôt entre 8 et 10 ans car décote plus importante et revenus identique voire en hausse sur la période de NP.

 

[g.b]

Pour reprendre l'exemple de Pierval Santé:

• NP sur 5 ans, décote de 20%, soit 3.71% annualisé ;
• NP sur 10 ans, décote de 33%, soit 2.89% annualisé ;
• NP sur 15 ans, décote de 39%, soit 2.21% annualisé.

Par contre, plus la durée est longue, plus tu peux acheter de parts, donc les revenus seront plus importants. Mais dans une optique de profiter de la hausse probable à moyen terme + revenus associés, ça me semblait plus intéressant sur du 5 ans. En plus d'une autre hypothèse de travail sur le sujet: avance AV sur 6 ans, avec but clairement affecté, puis défisc des intérêts de l'avance au remboursement à T+5.5 ans par exemple.

 

[Tornado05]

Ok merci pour l’explication. Peux-tu expliquer ce montage d’avance d’AV car ça été expliqué déjà mais me souviens plus du montage si ce n’est que c’est l’AV qui fait crédit. Merci

 

[g.b]

Ok merci pour l’explication. Peux-tu expliquer ce montage d’avance d’AV car ça été expliqué déjà mais me souviens plus du montage si ce n’est que c’est l’AV qui fait crédit. Merci

Voici ce que j'avais en tête:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/achat-a-credit-scpi-en-nue-propriete.40521/page-3#post-387089

 

[Tornado05]

Et si c’est ma femme qui détiendrait la NP des parts de SCPI pendant que c’est ma boite qui a l’usufruit? Il y a un risque de ce montage par rapport au fisc? Je précise qu’elle est actionnaire de la boîte à hauteur de 35%. Merci pour vos réponses

 

[moietmoi]

Et si c’est ma femme qui détiendrait la NP des parts de SCPI pendant que c’est ma boite qui a l’usufruit? Il y a un risque de ce montage par rapport au fisc? Je précise qu’elle est actionnaire de la boîte à hauteur de 35%. Merci pour vos réponses

il y a des gérants qui détiennent la NP et la boite l'usufruit; est ce que le fisc y perd?

 

[Tornado05]

il y a des gérants qui détiennent la NP et la boite l'usufruit; est ce que le fisc y perd?

J’en en sais pas s’il s’y perd mais apparemment il peut y avoir un risque que le fisc s’en mêle et c’est jamais bon. C’est pour ça que je me renseigne si jamais c’est ma femme qui détient la NP y a t-il le même risque que si c’est le gérant?

 

[Tornado05]

En attendant pour ce montage, on me parle de risque par rapport au fisc mais un CGP d'un cabinet de gestion de patrimoine m'a dit qu'à sa connaissance il n'y a aucun cas de jurisprudence. De plus je lis sur certains sites qu'il peut y avoir un risque mais aucun cas concret dénoncé. En fait tous ceux qui parlent de risque de retoquage vis à vis du fisc pour ce montage financier n'ont pas un exemple concret à présenter qui va dans ce sens. Au pire, quelle serait la pénalité que le fisc pourrait mettre en place (pour la société et moi-même)?

 

[g.b]

En attendant pour ce montage, on me parle de risque par rapport au fisc mais un CGP d'un cabinet de gestion de patrimoine m'a dit qu'à sa connaissance il n'y a aucun cas de jurisprudence. De plus je lis sur certains sites qu'il peut y avoir un risque mais aucun cas concret dénoncé. En fait tous ceux qui parlent de risque de retoquage vis à vis du fisc pour ce montage financier n'ont pas un exemple concret à présenter qui va dans ce sens. Au pire, quelle serait la pénalité que le fisc pourrait mettre en place (pour la société et moi-même)?

Je sais pas, teste, et dit nous. Si ça passe, tant mieux. Si ça passe pas, et bien on saura. En fait, pose toi bien la question: peux-tu démontrer l'intérêt économique de l'opération pour la société? Si oui, OK. Si non, et bien laisse tomber.

 

[Buffeto]

, pose toi bien la question: peux-tu démontrer l'intérêt économique de l'opération pour la société? Si oui, OK. Si non, et bien laisse tomber.

c'est exactement ce que je me demandais .
pourquoi se lancer dans des montages alambiqués alors que parfois les solutions classiques sont suffisamment efficaces .