Scpi en AV : prise en compte des loyer

[paal]

Imagine un contrat d'assurance vie de 109200 euros dont 100 000 de capital et 9200 de plus value( les loyers, les prise de bénéfices des uc , les intérêts des fonds euros; )

Tout dépend un peu comme se trouve réparti le contrat, et on va dresser une hypothèse qu'il est composé de :
- 9.200 euros sur un fonds Euros ordinaire destiné à recevoir les loyers de SCPI (et il devrait y en avoir un certain stock provenant des 8 premières années de loyers …)
- que sur les 100 KE de versements, il y en ait 60 KE sur des SCPI, et qu'il y en ait 40 d'uc autres (plus ou moins volatiles ….) susceptibles de générer des revenus ….

Si tu retires (rachètes) 9200 euros, tu auras seulement une toute petite partie de 9200 euros d'intérêts, et tu auras une partie du capital, en d'autres termes tes 9200 euros de rachat feront par exemple 7000 euros de capital , sans impôt et seulement 2200 euros d'intérêts qui eux seuls feront partie de l'abattement des 9200 euros;

Effectivement, et dans un rachat, il faut à la fois retirer des revenus, mais aussi une quote-part de capital qui peut s'avérer importante, et il faut alors qu'elle soit disponible pouvant entraîner à procéder à un arbitrage (mais pas sur des parts de SCPI, car leur réinvestissement sur de nouvelles parts de SCPI entraîne de nouveaux frais à la souscription) ; il faut donc que ces capitaux proviennent d'ailleurs .....

 

[bennou]

Je vais regarder, il me semblait avoir regardé il y a quelques temps, et il y avais un point qui ne me plaisait pas.
Mais je vais approfondir à nouveau!

Edit: je lis:

% maximum d'investissement par supports

Jusqu'à 50% en SCPI

A moins qu'il y ai une astuce que je ne saurais comprendre

Ma réponse était adressé à un message qui traitait d'investir à 50 % en SCPI et 50 % en Euros, puis d'arbitrer l'Euro vers les SCPI afin d'arriver à 100 % SCPI. Et je confirmais que sur Netlife, c'est possible.
J'espère que c'est plus clair ainsi ;-)

 

[kolint93]

Ma réponse était adressé à un message qui traitait d'investir à 50 % en SCPI et 50 % en Euros, puis d'arbitrer l'Euro vers les SCPI afin d'arriver à 100 % SCPI. Et je confirmais que sur Netlife, c'est possible.
J'espère que c'est plus clair ainsi ;-)

C'est intéressant, ceci dit, je vais devoir regarder les Conditions du contrats en profondeur, car si ce n'est pas spécifié, ca peut être considéré comme une tolérance... qui peut être arrêté à tout moment!

 

[kolint93]

NON!! ( en fait oui) tu as raison, mais complètement tort!!!

Imagine un contrat d'assurance vie de 109200 euros dont 100 000 de capital et 9200 de plus value( les loyers, les prise de bénéfices des uc , les intérêts des fonds euros; )
Si tu retires (rachètes) 9200 euros, tu auras seulment une toute petite partie de 9200 euros d'intérêts, et tu auras une partie du capital, en d'autres termes tes 9200 euros de rachat feront par exemple 7000 euros de capital , sans impôt et seulement 2200 euros d'intérêts qui eux seuls feront partie de l'abattement des 9200 euros;

La, je crois que ca m'interresse, car je n'avais pas compris celà ainsi, mais cette question est primordiale dans le cadre de mon projet:

Pour arrondir, admettons 100 000 € sur l'assurance vie répartis à 100 % SCPI sur 3 SCPI différente à 33%.
Au début, on à l'assurance vie à 100% SCPI, puis les loyers des SCPI arrivent sur le fond euro de l'AV, qui va donc grossir au fur et a mesure du temps, tant qu'il n'y a pas de rachat partiel.

on va arrondir, mais disons qu'au bout de 8 ans, à du 4% net hors PS (peut importe le taux qu'il soit optimiste ou pessimiste, c'est juste pour l'exemple. On se retrouve avec un fond euros avec 32000 € (je néglige le montant de sommes rapporté par le fond euros, mais admettons qu'il rapporte quelquechose, on va dire qu'on sera pas au dessus de 35000 €

J'ai donc d'un coté 100 000 € en SCPI et 35000 en Fond euro.
Pour moi, ces 35000 sont du loyer (et aussi un petit peux, des intérêt du fond euros) et donc du bénéfice...
Je comptais, si besoin, faire des rachats uniquement sur la base de ces 35000 sans toucher au 100 000 comme je peux le faire lorsque je fais des rachats sur des av multi.

J'ai faux? celà veux dire que, si je souhaite faire un rachat partiel, je devrais systématiquement racheter une partie des scpi en même temps qu'une part du fond euros? ce n'est clairement pas intéressant si tel est le cas, car le but est justement de ne pas toucher cette part de capital que sont les SCPI.

 

[moietmoi]

Je comptais, si besoin, faire des rachats uniquement sur la base de ces 35000 sans toucher au 100 000 comme je peux le faire lorsque je fais des rachats sur des av multi.

J'ai faux? celà veux dire que, si je souhaite faire un rachat partiel, je devrais systématiquement racheter une partie des scpi en même temps qu'une part du fond euros?

L'année commence sur des chapeaux de roues pour toi, car encore une fois tu as tort et raison:

donc raison ,car tu peux très bien indiquer à l'assureur que le rachat se fera sur les disponibilités en fonds euros; cest donc ta cagnotte des 35 000 qui diminuera sans toucher aux scpi....jusqu'à temps que les 35 000 et quelques ne soient consommés par tes rachats;

Mais du point de vue du calcul fiscal que fera l'assureur, il calculera sur la base indiquée dans mon post précédent; il calculera combien dans le rachat de 10 000 (par exemple) que tu as demandé ,combien il y a de capital et d'intérêts; En exemple sur un capital initial de 100 000 qui a atteint 135 000, la calculette de moneyvox indique en simplifiant qu 'il y a 2500 euros pour un rachat unique de 10 000 puis un deuxième rachat l'année suivante comprendrait 2700 euros d'intérêts, puis 2900.....

 

[kolint93]

L'année commence sur des chapeaux de roues pour toi, car encore une fois tu as tort et raison:

donc raison ,car tu peux très bien indiquer à l'assureur que le rachat se fera sur les disponibilités en fonds euros; cest donc ta cagnotte des 35 000 qui diminuera sans toucher aux scpi....jusqu'à temps que les 35 000 et quelques ne soient consommés par tes rachats;

Mais du point de vue du calcul fiscal que fera l'assureur, il calculera sur la base indiquée dans mon post précédent; il calculera combien dans le rachat de 10 000 (par exemple) que tu as demandé ,combien il y a de capital et d'intérêts; En exemple sur un capital initial de 100 000 qui a atteint 135 000, la calculette de moneyvox indique en simplifiant qu 'il y a 2500 euros pour un rachat unique de 10 000 puis un deuxième rachat l'année suivante comprendrait 2700 euros d'intérêts, puis 2900.....

Ca y est je pense que je commence à comprendre!
Un grand merci pour tes précisions.
Je comprends donc que fiscalement n'est pas = à ce que j'imagine de mon point de vue.
Mais au final, je comprend le calcul de l'assureur, car entre les rachats, arbitrages etc... il serait bien compliqué de faire autrement.

Ceci dit, sur le fond, ce n'est pas vraiment un inconvénient dans le cas de mon projet:

Concrètement, au bout de 8 ans, on peut même imaginer que celà devienne un avantage!
Si besoin des 35 000 €, rachat des 35000 € considéré comme (calcul de tête en gros), 8700 de loyer ou intérêt, et 26300 de capital.
Donc exonération totale d'imposition car < 9200

La seule contrainte que je vois, est que plus les rachats se feront, plus mes scpi que j'estimerais à titre personnel comment étant du capital, seront considéré comme des intérêt plus que du capital
Ceci dit, vu que le but est de ne pas toucher aux scpi, et de léguer dans le cadre d'une AV, ca ne me semble pas être un problème sur le fond, a moins qu'une fois encore j'oublie un détail!
Merci encore!