SCI pour achat d’un local professionnel

[Malotru]

Bonjour, je suis gérant d’une société « familiale » avec mes deux fils et ma femme. Nous avons fortement besoin de plus de place pour travailler et nous étudions donc la possibilité d’acheter un local.

Pour ce faire, on nous a parlé de la SCI familiale. Je voulais simplement savoir quel montage est-il possible de faire ? Qui va payer le crédit ?

Est-ce mon entreprise ou est-ce moi personnellement ?

Merci.

 

[Buffeto]

si la SCI achète c'est la SCI qui rembourse le crédit .

par contre la SCI doit recevoir des loyers , donc des locataires . les locataires seront les professionnels .

la SCI aura donc des revenus fonciers qui seront répartis fiscalement au prorata du nombre de parts de chacun des associés et ceux ci acquitteront donc des impôts selon leur TMI plus les PS.

donc à voir si c'est une bonne opération .

 

[Malotru]

Quand tu dit que la SCI achète, cela veut dire que c'est les actionnaires (moi et ma femme à 50/50) qui demande un crédit ? (donc un crédit pour moi et un pour ma femme)

 

[Buffeto]

Quand tu dit que la SCI achète, cela veut dire que c'est les actionnaires (moi et ma femme à 50/50)

non .
la SCI a la personnalité morale ( terme juridique ) . ce qui signifie qu'elle peut acter en son propre nom .

 

[Malotru]

du coup quel est l'apport des actionnaires ?

 

[moietmoi]

Bonjour,
votre société sera donc locataire de la sci; le loer sera donc payé par la soiété(sarl ou autre) ;
c'est la sci qui emprunte,( les banques vérifient la solvabilité des associés)
y a t i un enfant mineur?

 

[Malotru]

Bonjour,
votre société sera donc locataire de la sci; le loer sera donc payé par la soiété(sarl ou autre) ;
c'est la sci qui emprunte,( les banques vérifient la solvabilité des associés)
y a t i un enfant mineur?

Ok et est-ce que la société peut payer 100% des charges du bien immobilier ? (mensualités, impots, edf, travaux ect ...)

 

[Buffeto]

Ok et est-ce que la société peut payer 100% des charges du bien immobilier ? (mensualités, impots, edf, travaux ect ...)

non.
la SCI paye le crédit et la taxe foncière . mais ce sont les locataires qui payent les charges courantes ( électricité , eau , chauffage …)

 

[jmi12]

Ok et est-ce que la société peut payer 100% des charges du bien immobilier ? (mensualités, impots, edf, travaux ect ...)

Pas sûr que la société d’exploitation puisse payer un loyer couvrant la totalité des charges du bien immobilier. En effet, au plan fiscal, le loyer ne peut être déduit que dans la limite de la valeur locative.
C’est vrai qu’il est tentant de majorer le loyer, afin qu'il couvre la totalité des charges de la SCI. C’est quelque chose que l’on trouve d’ailleurs assez souvent en vérification et que tout vérificateur normalement constitué examine lors des contrôles.
Au niveau de la société d’exploitation qui louera le local à la SCI, il faut donc veiller à ce que le loyer ne puisse pas être qualifié d’excessif, lors d’un contrôle fiscal, car la partie considérée comme excessive pourrait être réintégrée aux résultats sociaux, sur le fondement de l’acte anormal de gestion.

 

[Malotru]

ok merci a vous. Autre question : Sur l’achat d’un bien à un particulier, est-ce que ma SCI va payer/récupérer de la TVA ?

 

[moietmoi]

Pas sûr que la société d’exploitation puisse payer un loyer couvrant la totalité des charges du bien immobilier. En effet, au plan fiscal, le loyer ne peut être déduit que dans la limite de la valeur locative.
................................ sur le fondement de l’acte anormal de gestion.

tout à fait, mais cela n'empêche pas que dans la comptabilité de la sci, les charges soient bien inscrites en charge;
exemple:
loyer mensuel =1000 ,mensualité du crédit= 1200 , Taxe foncière=100 la sci sera déficitaire de 300 , que les associés devront amener de leur poche en compte courant d'associés, alors que sur le plan fiscal la sci sera peut être en bénéfice et chaque associé devra payer des impôts :
loyer =1000, intérêts d'empunts et ADI compris dans la mensualité de 1200= 800, taxe foncière=100 résultat fiscal de la sci = 1000-800-100=100, de bénéfice mensuel qui fera payé un impôt et les PS de 17,2% à chaque associé.....

 

[jmi12]

tout à fait, mais cela n'empêche pas que dans la comptabilité de la sci, les charges soient bien inscrites en charge;
exemple:

Bien évidemment. Je n'ai pas abordé l'aspect comptable et(ou) trésorerie et me suis limité à l'aspect fiscal que j'ai pratiqué à de multiples reprises lorsque j'exerçais. Et c'est un problème que l'on rencontre fréquemment.

loyer mensuel =1000 ,mensualité du crédit= 1200 , Taxe foncière=100 la sci sera déficitaire de 300 , que les associés devront amener de leur poche en compte courant d'associés, alors que sur le plan fiscal la sci sera peut être en bénéfice et chaque associé devra payer des impôts :
loyer =1000, intérêts d'empunts et ADI compris dans la mensualité de 1200= 800, taxe foncière=100 résultat fiscal de la sci = 1000-800-100=100, de bénéfice mensuel qui fera payé un impôt et les PS de 17,2% à chaque associé.....

Si on veut même être plus précis, le remboursement du capital emprunté (et non des intérêts) ne constitue pas une charge au plan comptable, puisque l'opération fait intervenir 2 comptes de bilan (débit du compte 16-Emprunt par le crédit d'un compte de trésorerie). Par contre, le paiement des échéances, capital, intérêts et assurance, impacte nécessairement la trésorerie. Et il est vrai que l'insuffisance éventuelle de trésorerie de la SCI devra être comblée par apport en compte-courant des associés.
Le résultat fiscal de la SCI, imposé entre les mains des associés, au prorata des droits de chacun, ne prendra en compte que les charges déductibles comptablement et fiscalement, à savoir principalement les frais financiers et la taxe foncière

 

[jmi12]

ok merci a vous. Autre question : Sur l’achat d’un bien à un particulier, est-ce que ma SCI va payer/récupérer de la TVA ?

En principe, si la SCI achète à un particulier, la transaction ne sera pas soumise à la TVA immobilière, mais aux droits de mutation. La SCI, en cas d'option pour le paiement de la TVA sur les loyers, n'aura donc pas de TVA à récupérer sur l'acquisition immobilière, sauf pour la TVA due à raison des honoraires du notaire et éventuellement d'autres intermédaires.