SCI avec un bien "passif"

[SébastienCG]

Bonjour,

Suite au décès de mon père en début d'année, j'ai hérité d'un appartement et d'une maison familiale.
Je ne veux pas que mes enfants supportent la fiscalité sur les successions, comme j'ai pu la subir.
De ce fait, je vais créer une SCI pour préparer cette transmission.

L'appartement, après quelques travaux de rafraichissement va être mis en location.
Par contre, la maison familiale, maison de cœur , va rester inoccupé pour un délai plutôt long.

Ma question est :
Les charges des 2 biens (taxe foncières, emprunt éventuel, ...) pourront elles venir en déduction des loyers du seul bien en location ?

Je ne sais pas si ma question est claire.
Hésitez pas à me demander des compléments d'infos.

Merci de vos lumières

 

[Anonyme]

Bonjour
Bien évidemment qu'on ne peut déduire des revenus locatifs, même nuls que les charges engagées sur les logements locatifs.
Il est donc exclus que vous déduisiez les charges d'un bien dont vous vous gardez la jouissance mais si vous ne l'utilisez pas dans les faits.

 

[Buffeto]

De ce fait, je vais créer une SCI pour préparer cette transmission.

démembrement avec donation de la NP ?

 

[SébastienCG]

Bonjour
Bien évidemment qu'on ne peut déduire des revenus locatifs, même nuls que les charges engagées sur les logements locatifs.
Il est donc exclus que vous déduisiez les charges d'un bien dont vous vous gardez la jouissance mais si vous ne l'utilisez pas dans les faits.

Pour bien comprendre, je suis novice.
Je peux créer une seule SCI pour les 2 biens, mais je gère une comptabilité distincte.
Et fiscalement, je ne déclare que les loyers de l'appartement , diminués des charges uniquement de l'appartement.
Ai je bien compris ?

 

[SébastienCG]

démembrement avec donation de la NP ?

Pour l'instant, je prends de l'avance car les enfants sont mineures , mais c'est le but en effet.

 

[Buffeto]

Ai je bien compris ?

exactement

 

[Anonyme]

Ai je bien compris ?

Oui, c'est ca. vous remplissez la 2072 ainsi et répartissez les postes au pourcentage que chacun reprend dans sa 2044

 

[moietmoi]

Bonjour, je ne suis pas sûr qu'une sci soit un avantage dans ton cas, oú les biens existent dans ton patrimoine actuel.
Quel montage prévois tu pour faire passer ces biens détenus en propre par toi vers une sci?
Quel avantage en espère tu?

 

[SébastienCG]

Bonjour, je ne suis pas sûr qu'une sci soit un avantage dans ton cas, oú les biens existent dans ton patrimoine actuel.
Quel montage prévois tu pour faire passer ces biens détenus en propre par toi vers une sci?
Quel avantage en espère tu?

bonjour, en effet, le seul but de la SCI est la transmission du patrimoine à mes enfants (sauf si je me trompe). J'ai abordé cette question avec le notaire qui était en charge de la succession. Elle n'a aucun intérêt à court terme en effet.

 

[SébastienCG]

Pour bien comprendre, je suis novice.
Je peux créer une seule SCI pour les 2 biens, mais je gère une comptabilité distincte.
Et fiscalement, je ne déclare que les loyers de l'appartement , diminués des charges uniquement de l'appartement.
Ai je bien compris ?

Si je réalise un prêt pour des travaux de rafraichissement pour l'appartement, je dois contracter le prêt en nom propre ou au nom de la SCI (ma banquière ne sait pas me répondre). Idem pour l'assurance du bien et autres charges (charges de copropriété ..., ) qui est/ doit le souscripteur/le payeur ? .

 

[Buffeto]

Si je réalise un prêt pour des travaux de rafraichissement pour l'appartement, je dois contracter le prêt en nom propre ou au nom de la SCI (ma banquière ne sait pas me répondre). Idem pour l'assurance du bien et autres charges (charges de copropriété ..., ) qui est/ doit le souscripteur/le payeur ? .

si la SCI possède le bien c'est la SCi qui emprunte .

 

[Anonyme]

Une société c'est une personne morale. Vous vous êtes une personne physique;

Vous ne pouvez pas contractez un emprunt en nom propre pour un bien en sci, si vous voulez déduire les intérets d'emprunts au niveau de la sci.
le bien ...ne vous appartient pas.

Idem pour l'assurance du bien et autres charges (charges de copropriété ..., ) qui est/ doit le souscripteur/le payeur ? .

Le gérant de la sci prend l'assurance PNO au nom de la sci et le locataire ou l'occupant sa responsabilité civile en son nom propre.

 

[SébastienCG]

Une société c'est une personne morale. Vous vous êtes une personne physique;

Vous ne pouvez pas contractez un emprunt en nom propre pour un bien en sci, si vous voulez déduire les intérets d'emprunts au niveau de la sci.
le bien ...ne vous appartient pas.


Le gérant de la sci prend l'assurance PNO au nom de la sci et le locataire ou l'occupant sa responsabilité civile en son nom propre.

merci

 

[Sans]

Bonjour,
Attention à l emprunt en Sci, de mon expérience, les associés devront en tenir compte dans leur capacité d emprunt si ils souhaitent emprunter personnellement de leur cote....si un "chef" peut confirmer
En ce qui concerne, l objectif de transmission.... attention, si vous ou les associes êtes obligés de faire des apports a la SCI, pour le remboursement de l emprunt, les taxes foncieres, les assurances etc...., surtout avec un seul bien loue sur les deux, et/ou ne pouvez distribuer l ensemble des benefices par ma manque de liquidite, cela fera monter les comptes courants d associes qui eux sont taxables a la succession, sauf a mettre en reserve.
Je trouve la plupart des notaires plutot legers sur les explications du fonctiinnement des Sci !
Renseignez vous bien avant, choix de la fiscalité : a l ir ou a l is....les conséquences sur l impot sur les revenus de vos associes ( sci a l ir, les associés doivent declarer leur part de revenu de la SCI dans leur declaration de revenu personnelle meme si ils n encaissent rien réellement ou n encaissent que partiellement car la SCI manque de liquidité après avoir rembourser l emprunt et toutes les charges....)
Il y aurait encore tant de choses a dire......renseignez vous bien avant de vous lancer, car les frais ne sont pas nuls, ni a la creation, ni pendant la vie de la sci, ni a la sortie

 

[Sans]

Je rajouterai.....dans votre cas objectif transmission de biens que vous possédez déjà, pourquoi ne pas simplement donner la nupropriete des biens en restant usufruitier ?

 

[Anonyme]

Attention à l emprunt en Sci, de mon expérience, les associés devront en tenir compte dans leur capacité d emprunt si ils souhaitent emprunter personnellement de leur cote....si un "chef" peut confirmer

Alors je nesuispas chef, mais en effet je confirme; Il n'est pas rare que l'associé majoritaire personne physique se porte garant de l'emprunt, si la banque l'exige, et évidemment que le calcul de risque pour un prochain emprunt le prend souvent en compte.

 

[Buffeto]

Il n'est pas rare que l'associé majoritaire personne physique se porte garant de l'emprunt,

en effet c'est toujours ce que la banque m'a demandé

 

[Sans]

Alors je nesuispas chef, mais en effet je confirme; Il n'est pas rare que l'associé majoritaire personne physique se porte garant de l'emprunt, si la banque l'exige, et évidemment que le calcul de risque pour un prochain emprunt le prend souvent en compte.

Merci pour la confirmationparlant uniquement de mon experience, pour être sûre de ne pas dire de betise

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui et à ce sujet, il n'est peut-être pas inutile de rappeler que :

1) - Cette caution personnelle et solidaire des associés vient souvent en complément d'une garantie réelle immobilière (privilège de prêteur de deniers ou/et hypothèque) sur l'immeuble objet du financement.

2) - Que contrairement à la garantie réelle immobilière qui est cantonnée à l'immeuble grévé, la caution solidaire engage - dans les limites des montants et des durées éventuellement prévus - la totalité des biens et revenus de ladite caution.

3) - En cas de décès:

+ Si cet engagement est déterminé en durée, il se transmet aux héritiers à moins que l'engagement ne précise qu'il s'éteindra du fait dudit décès.

+ S'il est à durée indéterminée les héritiers ne sont engagés qu'à hauteur des dettes antérieures au décès.

Cdt

 

[Anonyme]

ca calme....