Rupture - Transformer sa RP en LMNP

[Moutarde_F]

Bonjour à tous,

Pour le contexte, après seulement une année dans la maison que nous avions acheté, notre couple se sépare. Malgré tout, nos relations sont aujourd'hui plutôt bonnes au vu du contexte.

Il se pose alors une question, que faire de la maison ? Et deux choix :
- La vendre de suite et perdre pas mal d'argent
- La mettre en location histoire que le crédit se finance seul et ainsi pouvoir faire baisser la perte / voir si ça continue continuer à se constituer un patrimoine.

On est plutôt pour la seconde option, en se disant que tant qu'aucun de nous n'aura besoin de se séparer de cette maison (peu importe la raison), c'est l'option la plus raisonnable financièrement.

D'après ce que j'ai pu voir, il est possible de louer son ancienne résidence principale en LMNP en passant par un formulaire "FCMB" pour obtenir un numéro de SIRET. Je n'arrive pas à trouver le coût de cette étape mais ça doit être plutôt faible ?

Dans les couts supplémentaires je vois :
- assurance spécifique
- comptable pour gérer tout ce qui concerne le régime réel
- le fameux formulaire (?)

Autre question, dois je prévenir :
- mon notaire ?
- mon banquier ?

Pour ceux étant déjà passé par ce formulaire "FCMB", quand est il du délai ?

Enfin dernière question, tous les frais engagé avant la séparation et donc avant le passage de RP à LMNP peuvent ils être pris en compte dans les amortissements des frais réels ?

Merci à tous pour votre aide !

 

[nono52]

Bonjour à tous,

Pour le contexte, après seulement une année dans la maison que nous avions acheté, notre couple se sépare. Malgré tout, nos relations sont aujourd'hui plutôt bonnes au vu du contexte.

Il se pose alors une question, que faire de la maison ? Et deux choix :
- La vendre de suite et perdre pas mal d'argent
- La mettre en location histoire que le crédit se finance seul et ainsi pouvoir faire baisser la perte / voir si ça continue continuer à se constituer un patrimoine.

On est plutôt pour la seconde option, en se disant que tant qu'aucun de nous n'aura besoin de se séparer de cette maison (peu importe la raison), c'est l'option la plus raisonnable financièrement.

D'après ce que j'ai pu voir, il est possible de louer son ancienne résidence principale en LMNP en passant par un formulaire "FCMB" pour obtenir un numéro de SIRET. Je n'arrive pas à trouver le coût de cette étape mais ça doit être plutôt faible ?

Dans les couts supplémentaires je vois :
- assurance spécifique
- comptable pour gérer tout ce qui concerne le régime réel
- le fameux formulaire (?)

Autre question, dois je prévenir :
- mon notaire ?
- mon banquier ?

Pour ceux étant déjà passé par ce formulaire "FCMB", quand est il du délai ?

Enfin dernière question, tous les frais engagé avant la séparation et donc avant le passage de RP à LMNP peuvent ils être pris en compte dans les amortissements des frais réels ?

Merci à tous pour votre aide !

Bonsoir,
En cas de séparation, le mieux c'est de faire "table rase " et de repartir chacun de son coté.
Sinon ça va devenir vite invivable et ça va vous bloquez (tous les deux) pour vos futurs investissements, bon ce n'est que mon avis.

 

[orage29]

Bonsoir,
Je suis plutôt d'accord avec @nono52.
Vos relations sont bonnes aujourd'hui, mais demain ? Une séparation même "amiable" est toujours source de tension, voire de grande tension.
Mieux vaut partager les biens communs au plus vite et être libre pour continuer ses propres investissements, sa vie... Et si vous rencontrez quelqu'un d'autre, cette personne ne verra peut-être pas d'un bon œil que vous ayez encore un bien commun avec votre ex, cela limitera vos nouveaux projets de couple... etc.
Ce n'est que mon avis de quinqua qui a vécu plusieurs séparations

 

[Aristide]

Bonsoir

Autre question, dois je prévenir :

- mon banquier ?

Oui.
Il est probable que votre offre/contrat de prêt contienne une clause obligeant le remboursement du prêt en cas de changement de destination/usage.

C'est même une certitude en cas de prêts dits réglementés types prêt à taux zéro (PTZ), Prêts Accession Sociale (PAS); Prêt Conventionné (PC) Prêts épargne-logement (PEL/CEL).....)

Cdt

 

[Moutarde_F]

@nono52 & @orage29 vous avez certainement raison et plus de bouteille que moi ! Et c’est la réflexion que l’on s’est faite. Maintenant (peut être à tord), on se dit que ce ne coûte pas grand chose de mettre ça en place, et que une année de location c’est 12 000 d’économisé. L’idée étant que si ça passe mal, bah on vends et hop c’est fini.
-> Soit ça se passe mal rapidement et on vendra direct et ça ne changera rien à une vente sans faire de loc
-> Soit ça passe plutôt bien et même 6 mois c’est de l’argent économisé


Mais j’ai peut être faux

 

[Moutarde_F]

Bonsoir

Oui.
Il est probable que votre offre/contrat de prêt contienne une clause obligeant le remboursement du prêt en cas de changement de destination/usage.

C'est même une certitude en cas de prêts dits réglementés types prêt à taux zéro (PTZ), Prêts Accession Sociale (PAS); Prêt Conventionné (PC) Prêts épargne-logement (PEL/CEL).....)

Cdt

Bonsoir !

Merci de l’info ! Je vais prendre de ce pas un RDV avec lui pour voir nos différentes options

 

[Swaily-99]

D'après ce que j'ai pu voir, il est possible de louer son ancienne résidence principale en LMNP en passant par un formulaire "FCMB" pour obtenir un numéro de SIRET. Je n'arrive pas à trouver le coût de cette étape mais ça doit être plutôt faible ?

Dans les couts supplémentaires je vois :
- assurance spécifique
- comptable pour gérer tout ce qui concerne le régime réel
- le fameux formulaire (?)

Pour ceux étant déjà passé par ce formulaire "FCMB", quand est il du délai ?

Enfin dernière question, tous les frais engagé avant la séparation et donc avant le passage de RP à LMNP peuvent ils être pris en compte dans les amortissements des frais réels ?

Merci à tous pour votre aide !

Vous serez en indivision, donc effectivement, il faut faire un FMCB.
Le formulaire est gratuit et à envoyer au greffe du tribunal de commerce de l'adresse du bien loué en LMNP.
Le délai : pas un sujet, c'est une déclaration à faire dans les 15 ou 30 jours au plus tard après le début de la première location. On peut démarrer sans avoir eu le SIRET.
Dans le cas d'une exploitation d'un LMNP, il faut désigner un exploitant (généralement un des indivisaires) qui sera le référent pour l'administration fiscale. Il faut aussi créer un compte professionnel sur impot.gouv, notamment pour payer la CFE.

Dans les coûts sup : assurance propriétaire non occupant, assurance loyer impayé si vous faîtes ce choix (que je conseille surtout si vous avez un crédit sur le bien), CFE (cotisation foncière des entreprises), la taxe foncière reste à votre charge - vous pouvez répercuter la taxe sur les ordures ménagères aux locataires.

Pour les frais engagés avant, cela dépend :
Le bien est estimé (produire des estimations d'agence et/ou via internet) pour sa valeur au jour du début d'activité (mise en location LMNP) et donc on ne tient pas compte par exemple des frais d'acquisitions dits "de notaire".

En revanche, pour les biens mobiliers, vous pouvez mettre une valeur "d'occasion" pour ce qui a été acheté avant, en tant que RP.
La liste du mobilier et autres équipements est défini par la loi (exemple a minima frigo avec un compartiment congélateur, rideaux occultant ou volets etc...) --> A voir si vous avez le budget pour équiper la maison...

Sur le côté pratique, pour rejoindre les commentaires précédents :
- la location LMNP peut-être chronophage sur une maison (il y a souvent des "choses à réparer/remplacer... si la le réfrigérateur tombe en panne, on vous appellera, si un volet ne fonctionne plus...)
- pour une maison, il faut bien définir avec les locataires les règles d'entretien des extérieurs (par exemple, qui débouche les gouttières etc.)
- vous risquez de récupérer une maison lors de la vente en moins bon état qu'aujourd'hui
- attention, lors de la revente dans 6 mois, 1 an ou 2 ans, la maison ne sera plus considérée comme votre résidence principale. Vous pourriez être assujetti à la plus value.

(Sans oublier les autres points ci-dessus : capacité d'endettement pour vos projets futurs, accord du banquier mais dans le meilleur des cas, vous serez d'être solidaire/caution de votre ex-conjoint etc.)

 

[Moutarde_F]

Merci beaucoup pour cette réponse très détaillée ! Ça remet forcément en cause notre idée..

Une autre idée, est il possible qu’un de nos proches rachètent « les parts » de l’autre ?

Cela « solderait » notre relation, et serait sans doute plus simple.
Par contre, j’imagine qu’on devra s’acquitter de frais de notaire de nouveau pour la part qui sera rachetée.

Merci à tous pour votre aide !

 

[Aristide]

Bonjour,

Une autre idée, est il possible qu’un de nos proches rachètent « les parts » de l’autre ?

Ce n'est pas impossible mais, concernant le crédit, le problème du changement de destination/usage ci-dessus évoqué reste posé de la même façon.

Par ailleurs, en ce qui concerne ce crédit il y aurait deux possibilités :

+ Soit remboursement anticipé (avec paiement indemnité "IRA = 6 mois d'intérêts") à due concurrence de votre quote part dans le capital restant dû.
Ceci supposerait donc que les acquéreurs disposent d'une source de financement suffisante ( = apport ou/et crédit)

+ Soit, si votre offre/contrat de prêt en prévoit l'éventualité, transfert de ce solde aux acquéreurs.
Mais dans cette dernière hypothèse - même si elle est évoquée dans votre contrat - ce ne serait qu'après étude de solvabilité desdits acquéreurs et accord préalable de le banque; c'est une possibilité éventuelle et non pas un droit.

Par contre, j’imagine qu’on devra s’acquitter de frais de notaire de nouveau pour la part qui sera rachetée.

Oui.
En cas de transfert du solde il faudrait ajouter frais de dossier et frais de garantie

Cdt

 

[Rewolution]

Hello,
Des commentaires de qualité sur ce sujet !
Je mets à part le sujet Relation ex-ex qui peut être un sujet mais Moutarde est le seul à pouvoir répondre.
- Sur le sujet du crédit, de très nombreuses personnes achètent une RP puis la louent sans pour autant faire de démarches auprès de la banque -> Je m'économiserais ce sujet
- Sur le FCMB, c'est gratuit auprès du Greffe mais personnellement, je me suis fait accompagné pour 100€ (par qlower, un comptable LMNP) et j'ai eu le Siret en 24h avec l'assurance de ne pas faire de conneries.
- Sur les frais, oui, PNO (200€/an), Comptable (150€/an), et les frais de réparation qui devront être déduits des revenus perçus par les Ex.

ATTENTION, le point crucial réside dans votre projet. Si vous comptez vendre d'ici 1 à 5 ans, calculez a plusvalue potentielle depuis l'achat. Si elle est importante, alors je recommande de vendre maintenant et faire table rase du passé. La plusvalue n'est pas taxée en résidence principale. Après 1 an de location, oui vous aurez généré 12 000 € mois les frais, mais si vous êtes taxé à 30% sur la plusvalue, alors ca va vous coûter des dizaines de milliers d'Euros. C'est là le point d'attention. Le reste suivra sans difficulté.