Revente quotité et hypothèque

[Doth]

Bonjour

Je suis co-emprunteur, PACS dissoud avec père de mon enfant cet été. Régime indivision
On a acheté un T4 le 31.12.19 219k€
J'ai donné 32500€ comme apport, lui 0€
Sur l'acte j'ai 57,3% et lui 42,7% en quote part, écart correspondant à 15% de 219k prix total du bien à l'achat
Le bien a une hypothèque de la banque.
Il reste 180k€ de capital dû.
On compte revendre le bien, le pourcentage s'appliquera sur le prix total de la revente en terme de répartition ou sur le reliquat ?

Ex si on le vend 250k€
On ote 180 donc 90 chacun à rendre car crédit à 50/50
Pour moi on applique la quote part sur 250 et non sur 70.


Par avance merci de votre soutien
Le détail important c'est l'hypothèque

 

[Triaslau]

Bonjour,
Oui bien sur vous avez raison - vous vendez la maison à 250, vous touchez 57% donc 142,5 et lui 107,5 - ensuite vous remboursez l'emprunt ensemble donc 90 chacun.

Il a investit 0, il va toucher 17, c'est déjà pas mal .... financièrement il a fait une bien meilleur affaire que vous (vous avez investi 32, vous gagnez 20 ...)

C'est bien pour çà que ce type de montage est souvent déconseillé car source de litige car vous êtes co emprunteurs solidaires donc il va falloir "vous mettre d'accord" pour rembourser l'emprunt, jusque là vous remboursiez à 50/50 de l'annuité il n'y a pas de raison que çà change.

Posez la question au notaire; çà sera surement mieux pour le convaincre qu'une réponse sur un forum car si il se braque vous allez vers un litige qui sera complexe.

 

[Triaslau]

Je n'ai pas répondu sur l'hypothèque, je ne vois pas ce que çà change - il y aura des frais d'acte à partager aussi mais c'est mineur à coté du reste. Mais je rate peut être un enjeu.

 

[Doth]

Bonjour,
Oui bien sur vous avez raison - vous vendez la maison à 250, vous touchez 57% donc 142,5 et lui 107,5 - ensuite vous remboursez l'emprunt ensemble donc 90 chacun.

Il a investit 0, il va toucher 17, c'est déjà pas mal .... financièrement il a fait une bien meilleur affaire que vous (vous avez investi 32, vous gagnez 20 ...)

C'est bien pour çà que ce type de montage est souvent déconseillé car source de litige car vous êtes co emprunteurs solidaires donc il va falloir "vous mettre d'accord" pour rembourser l'emprunt, jusque là vous remboursiez à 50/50 de l'annuité il n'y a pas de raison que çà change.

Posez la question au notaire; çà sera surement mieux pour le convaincre qu'une réponse sur un forum car si il se braque vous allez vers un litige qui sera complexe.

Bjr

Je viens d'avoir le notaire
Exact il me dit de venir avant avec lui pour cadrer la vente. Se mettre d'accord pour pas avoir un litige le jour de la vente.

Merci

 

[Aristide]

Bonjour

Je suis co-emprunteur, PACS dissoud avec père de mon enfant cet été. Régime indivision
On a acheté un T4 le 31.12.19 219k€
J'ai donné 32500€ comme apport, lui 0€
Sur l'acte j'ai 57,3% et lui 42,7% en quote part, écart correspondant à 15% de 219k prix total du bien à l'achat
Le bien a une hypothèque de la banque.
Il reste 180k€ de capital dû.
On compte revendre le bien, le pourcentage s'appliquera sur le prix total de la revente en terme de répartition ou sur le reliquat ?

Ex si on le vend 250k€
On ote 180 donc 90 chacun à rendre car crédit à 50/50
Pour moi on applique la quote part sur 250 et non sur 70

Par avance merci de votre soutien

C'est l'exemple type du mauvais "montage".

D'abord si vous aviez des quotes part respectives de 57,30% et 42,70% il aurait fallu que ces pourcentages s'appliquent de la même façon sur les mensualités de remboursement du crédit.

En effet, remboursant ledit crédit à 50/50 vous remboursez 7,30% de moins que ce qu'il devrait être et, corolairement, votre compagnon rembourse 7,30% de trop par rapport à la normale.

Mais ce déséquilibre aurait pu être compensé par une convention notariée parallèle au PACS qui aurait fixé les droits et obligations de chacun et notamment prévu - en cas de vente - une indemnité compensatrice sur le boni de vente par celui des pacsés qui n'a pas assez payé au profit de celui qui a trop payé.

En l'absence d'une telle convention la cour de cassation a jugé que les remboursements de crédits étaient assimilables à des charges courantes du ménage et qui ne donnaient donc pas lieu à compensation.

A toutes fins utiles, ci-joint lien vers des échanges antérieurs où un cas similaire est traité dans le détail.

acquisition avec apport différents et remboursement de prêt différents
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...rsement-de-pret-differents.41349/#post-403933

Autre lien sur le sujet:

PACS - Répartition boni sur vente - Absence de convention préalable
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/duree-de-credit-immo-pacs-separation-de-biens.42466/#post-424787

Cdt

 

[Doth]

Bonjour

C'est l'exemple type du mauvais "montage".

D'abord si vous aviez des quotes part respectives de 57,30% et 42,70% il aurait fallu que ces pourcentages s'appliquent de la même façon sur les mensualités de remboursement du crédit.

En effet, remboursant ledit crédit à 50/50 vous remboursez 7,30% de moins que ce qu'il devrait être et, corolairement, votre compagnon rembourse 7,30% de trop par rapport à la normale.

Mais ce déséquilibre aurait pu être compensé par une convention notariée parallèle au PACS qui aurait fixé les droits et obligations de chacun et notamment prévu - en cas de vente - une indemnité compensatrice sur le boni de vente par celui des pacsés qui n'a pas assez payé au profit de celui qui a trop payé.

En l'absence d'une telle convention la cour de cassation a jugé que les remboursements de crédits étaient assimilables à des charges courantes du ménage et qui ne donnaient donc pas lieu à compensation.

A toutes fins utiles, ci-joint lien vers des échanges antérieurs où un cas similaire est traité dans le détail.

Autre lien sur le sujet:

Cdt

Bonjour
Dans ce cas tant mieux, mon compagnon comme vous dîtes m'a laissé payer la nounou seule l'année de la césarienne à la reprise. Il a touché les aides du CMG car il a mis son RIB. En 2019 vu que ce sont encore les femmes qui doivent porter les enfants, j'ai touché 7000 € et lui 22 000.
Et pour voir si on peut racheter la soulte il me dit clairement qu'on n'a pas les mêmes revenus et qu'il me mettrait à la rue. Impossible d'accord mais il est méchant et j'espère qu'il paiera plus que ce que je lui ai donné. Le moindre euro dépensé pour autre que lui-même le rend littéralement fou.

J'espère offrir un nv toit à mon bébé où il n'y aura plus de maltraitance.

Merci à tous pour les tuyaux
Bonne journée

 

[Doth]

Je n'ai pas répondu sur l'hypothèque, je ne vois pas ce que çà change - il y aura des frais d'acte à partager aussi mais c'est mineur à coté du reste. Mais je rate peut être un enjeu.

Rebjr
On m'a expliqué que c'est différent sans hypothèque. Et j'aimerais savoir.
En gros que la quotité est repartie sur la globalité
Dans mon cas tout est acté. Donc mon apport me sera restitué.
En cas de litige le notaire séquestre tout ..vu comment le co-emprunteur n'aime que l'argent, 17000€ et les violences cesseront enfin.
Merci merci

 

[Aristide]

Ex si on le vend 250k€
On ote 180 donc 90 chacun à rendre car crédit à 50/50
Pour moi on applique la quote part sur 250 et non sur 70.

Oui.

Le mieux serait que vous repreniez l'exemple ci-dessous (lien page 5 ci-dessus) et que vous l'adaptiez avec les données réelles tant de l'acquisition que de son plan de financement :

+ Coût total de l'investissement = 360k€ + 65k€ = 425k€

+ Engagement de Mr = (360k€ x 60%) + 65k€ = 281k€
+ Engagement de Mme 360k€ x 40% = 144k€
=> 281k€ + 144k€ = 425k€

=> Pourcentage propriété Mr = 281/425x100 = 66,117...%
=> Pourcentage propriété Mme = 144/425x100 = 33,882...%

Pour continuer cet échange et aller jusqu'à une simulation de vente, remboursement anticipé et partage du boni, partant des bons pourcentages de propriété de chacun ci-dessus calculés, je vous propose d'imaginer, dans quelques années, la situation suivante;

+ Rappel part propriété Mr = 281/425
+ Rappel part propriété Mme = 144/425
+ Valeur vénale maison = 450k€
+ Capital restant dû sur le crédit = 300k€

=> Part de Mr dans valeur vénale = 450k€ x 281 / 425 = 297,53k€
=> Part de Mme dans valeur vénale = 450k€ x 144 / 425 = 152 ,47k€
=> 297,53k€ + 152,47k€ = 450k€

=>Montant du capital restant dû incombant à Mr = 300k€ x 60% = 180k€
=>Montant du capital restant dû incombant à Mme = 300k€ x 40% = 120k€
=> 180k€ + 120k€ = 300k€

=> Boni total sur vente = 450k€ - 300k€ = 150k€
=> Boni sur vente revenant à Mr = 297,53k€ - 180k€ = 117,53k€
=> Boni sur vente revenant à Mme = 152,47k€ - 120k€ = 32,47k€
=> 117,53k€ + 32,47k€ = 150k€

Décomposition/explication des bonis sur vente revenant à chacun:

=> Pour Mr = 117,53kE
- Part d'amortissement du prêt = 60k€ x 60% = 36kE
- Récupération apport personnel = 65k€
= Solde sur boni= 117,53k€ - (36k€ + 65k€) = 16,53k€

=> Pour Mme = 32,47k€
- Part d'amortissement du prêt = 60k€ x 40% = 24kE
- Récupération apport personnel = 00k€
= Solde sur boni = 32,47k€ - 24k€ = 8,47k€

=> Total des soldes sur boni = 16,53k€ + 8,47k€ = 25k€
=> Contrôles :
+ Mr = 25k€ x 281 / 425 = 16,53k€
+ Mme = 25k€ x 144 / 425 = 8,47k€

Le détail important c'est l'hypothèque

Aucune différence dans les principes de partage du boni de liquidation suivant qu'il y ait ou non une hypothèque.

En revanche, s'il y a hypothèque, pour que la vente puisse être réalisée il sera nécessaire de procéder à une mainlevée hypothécaire ce qui entraînera des frais (notaire et Service Publicité Foncière) qui, bien entendu, réduiront à due concurrence ledit boni de liquidation.

Cdt

 

[kaziklu]

Bonjour
Dans ce cas tant mieux, mon compagnon comme vous dîtes m'a laissé payer la nounou seule l'année de la césarienne à la reprise. Il a touché les aides du CMG car il a mis son RIB. En 2019 vu que ce sont encore les femmes qui doivent porter les enfants, j'ai touché 7000 € et lui 22 000.
Et pour voir si on peut racheter la soulte il me dit clairement qu'on n'a pas les mêmes revenus et qu'il me mettrait à la rue. Impossible d'accord mais il est méchant et j'espère qu'il paiera plus que ce que je lui ai donné. Le moindre euro dépensé pour autre que lui-même le rend littéralement fou.

J'espère offrir un nv toit à mon bébé où il n'y aura plus de maltraitance.

Merci à tous pour les tuyaux
Bonne journée

C'est un événement malheureux.
Je peux vous conseiller, si vous avez le bonheur d'avoir un deuxième enfant, le paiement pajemploi+.
Avec ce paiement le salaire de la nounou est prélevé sur le compte cmg déduite (pas de versement cmg) et son salaire est versé à la nounou avec l'éventuel prélèvement à la source déduit.
Celui qui met son RIB ne va pas toucher la CMG, il va payer la nounou CMG déduite.

 

[Doth]

Oui.

Le mieux serait que vous repreniez l'exemple ci-dessous (lien page 5 ci-dessus) et que vous l'adaptiez avec les données réelles tant de l'acquisition que de son plan de financement :



Aucune différence dans les principes de partage du boni de liquidation suivant qu'il y ait ou non une hypothèque.

En revanche, s'il y a hypothèque, pour que la vente puisse être réalisée il sera nécessaire de procéder à une mainlevée hypothécaire ce qui entraînera des frais (notaire et Service Publicité Foncière) qui, bien entendu, réduiront à due concurrence ledit boni de liquidation.

Cdt

Merci beaucoup pour cette réponse détaillée.
Je vais éplucher tout ça
Bonne soirée