Résidence Principale + Locative

[AZATHOT]

Bonjour à tous,

Je me tourne vers vous pour une demande de conseil.

Nous nous appretons à faire l'achat d'une grande maison en région parisienne.
(jusqu'à 300 m² habitables si nous aménageons combles et garage).

Il s'agit en fait de 2 maisons jumelles, disposées sur la même parcelle.

Nous avons comme projet :
- à court terme, d'occuper une maison en résidence principale et de mettre la second en location
- à moyen terme, de fusionner les deux maisons

Nous nous interrogeons sur la meilleure solution pour maitriser la fiscalité de la mise en location :
1/ - location nue
2/ - SCI
3/ - LMNP
4/ - ...

Quelques données :
- Prix achat > 1M€
- Travaux +/- 200 K€
- Notre taux marginal d'imposition : 41%
- loyer espéré de la maison en location : entre 2000 et 3000 € / mois (fonction des travaux réalisés, possibilité de faire 2 logements en location ...)

Notre analyse :
1/ Location nue --> trop lourdement imposé à l'IR ?
2/ SCI --> adapté à la résidence principale ?
3/ LMNP --> plafond de revenus annuel de 23K€ - reste cohérent si on loue un peu moins de 2000 € / mois
4/ solution magique ?

Nous sommes preneurs de vos avis sur ces solutions, voire d'autres peut-être plua adaptées.
C'est l'aspect hybride RP+Locatif qui ne nous semble pas simple.

Merci,
Anthony

 

[moietmoi]

- à court terme, d'occuper une maison en résidence principale et de mettre la second en location
- à moyen terme, de fusionner les deux maisons

Bonjour,
il me paraît important de définir ce que c'est que le moyen terme, car si tu fais des travaux pour:

(fonction des travaux réalisés, possibilité de faire 2 logements en location ...)

ce n'est pas vraiment pour du court terme;.....

Il s'agit en fait de 2 maisons jumelles, disposées sur la même parcelle.

afin de prévoir et ne pas être embêté pour la suite, le mieux est que l'acte authentique( le compromis aussi si possible) détaille bien les 2 lots avec un prix pour chaque;

- Travaux +/- 200 K€

idem pour les travaux; l'attribution de travaux à chaque bien;

2/ - SCI

pour garder cette éventualité, il faudrait que le compromis comprenne une clause de substitution

, possibilité de faire 2 logements en location .

il n'est pas sûr que le PLU l'autorise, en plus en IDF normalement, pour la création d'un lot, il faut créer un ou 2 parkings à moins de 300 mètres;

1/ Location nue --> trop lourdement imposé à l'IR ?

si la partie des travaux touchant la partie locative , ne créent ni lot ni surface et sont dans le cadre des déductibles, tu pourrais générer du déficit foncier(imputable jusqu'à 10700 euros sur ton revenu général)

2/ SCI --> adapté à la résidence principale ?

Pour la transmission,pourquoi pas; mais là tu aurais une sci qui aurait la RP+ locatif(nu) et là on revient à la question du court terme? car on ne monte pas des structures sci, sarl sas pour du court terme;
sinon la sci loue le locatif a une sarl ou sas qui elle fait du meublé;

3/ LMNP --> plafond de revenus annuel de 23K€

ti comptes faire du saisonnier???? la limite de 23ke est utilisable dans 2 cas: pour du saisonnier, ou pour la limite LMP, mais vu ta tranche 41% tu en seras pas LMP avant longtemps;

si tu comptes faire du saisonnier: as tu été voir la législation locale?PLU, autorisation....