résidence principale + investissement locatif

[Sandrine16]

Bonjour,
Je souhaite acheter un bien qui se compose d'un entrepôt, dont une partie est louée à une entreprise, et une partie est un appartement dont je souhaite faire ma résidence principale, et d'un chalet, loué à un particulier.
Problème: toutes les banques que j'ai consultées jusqu'à présent me répondent qu'on ne peut pas mêler les 2, que je dois d'abord acheter ma RP, puis faire de l'investissement locatif.
Ce serait la même chose si j'achetais 1 immeuble en souhaitant conserver 1 appart pour RP?
Est-ce que vous auriez des pistes pour m'aider à monter correctement ce projet?
Merci.

 

[Sandrine16]

PS: J'ai trouvé beaucoup d'articles sur le net qui disent qu'on peut faire de l'investissement locatif en restant locataire (mon cas actuel). Mais dans la pratique, je n'ai pas non plus trouver de banque qui l'accepte...

 

[Aristide]

Bonjour,

Il y a deux notions que vous mélangez:

1) - La destination des bien acquis
2) - Votre capacité de remboursement.

1) - Il est exact que les destinations des biens acquis étant différrentes il convient de faire instruire autant de dossiers différents.

2) - Pour que tous les dossiers soient acceptables il faut que l'ensemble des charges - tous dossiers confondus - rapportées à l'ensemble des revenus, et suivant les méthodes propres à chaque banque, vous laissent une capacité de remboursement suffisante.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,
effectivement il me semble qu'il faut distinguer les 2 éléments, voire un troisième

2) - Pour que tous les dossiers soient acceptables il faut que l'ensemble des charges - tous dossiers confondus - rapportées à l'ensemble des revenus, et suivant les méthodes propres à chaque banque, vous laissent une capacité de remboursement suffisante.

je n'aurais pas dit mieux;

Concernant le point 1, cela dépend aussi des banques ,j'ai déjà vu des achats d'immeubles comportant plusieurs lots, à buts locatifs (commercial en rdc, location meublée pour certains lots et libres à rénover pour d'autres), et réservé à la rp pour 1 lot ,sur le même dossier de prêt; récemment ( offre de prêt en novembre concernant un petit immeuble de 8 lots à Reims ) cependant le taux s'en est ressenti(1,75% sur 20 ans)
Cependant je comprends mal l'acquisition envisagée: un entrepôt et un chalet + une partie de l'entrepôt en habitation;Cela me paraît un peu hétéroclite... et justifierait des dossiers différents et me rappelle une autre discussion semblable sur le forum.

J'ai trouvé beaucoup d'articles sur le net qui disent qu'on peut faire de l'investissement locatif en restant locataire

Si j'ai bien compris , l'un des lots sera votre résidence principale, et c'était cela le troisième point, je ne vois pas de rapport avec ces lectures....qui parlent de rester locataire.....

 

[Sandrine16]

Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Effectivement, le bien est atypique mais dans le montage financier ressemble à l'exemple de l'immeuble que vous donnez.
C'est une seule référence cadastrale et pour l'instant, le vendeur ne veut pas découper en lots, donc impossible de faire des dossiers différents.
D'où notre idée de dire qu'on ne fait que de l'investissement, et on reste locataire. Le bien s'autofinancerait.
Mais on préférerait trouver une banque qui finance le projet rp+ locatif... Vous auriez des noms ?!

 

[moietmoi]

Le bien s'autofinancerait.

je ne rentrerais pas dans les détails des calculs, mais ce n'est qu 'un élément secondaire qui n'est quasi jamais pris en compte par les banques;
Ce qui compte ce sont vos ressources propres indépendantes du(des) biens achetés avec un prise en compte des revenus attendus propre à chaque banque;

il faut que l'ensemble des charges - tous dossiers confondus - rapportées à l'ensemble des revenus, et suivant les méthodes propres à chaque banque, vous laissent une capacité de remboursement suffisante.

Connaissez vous votre taux d'endettement? avant et après l'opération?

 

[Sandrine16]

Oui, pour ça, c'est OK, la banque sur laquelle nous comptions avait fait tous les calculs sans prendre en compte les revenus locatifs, et le dossier passait.
Il a coincé quand il est remonte au siège à cause du non découpage, ils voudraient 3 compromis distincts pour les 3 types de bien.

 

[moietmoi]

Il a coincé quand il est remonte au siège à cause du non découpage, ils voudraient 3 compromis distincts pour les 3 types de bien.

1) - Il est exact que les destinations des biens acquis étant différentes il convient de faire instruire autant de dossiers différents.

Cela me paraît un peu hétéroclite... et justifierait des dossiers différents

En fait, même si les destinations sont différentes dans le cas cité pour les différentes parties de l'immeuble, il n' y aura auprès de la commune qu'une seule DIA (déclaration d'intention d'aliéner) vu le caractère d'unicité de l'immeuble alors que dans votre cas, ce que j(ai appelé "hétéroclite" se manifeste par des lieux différents (et des destinations , cf réponse d'Aristide) qui caractérisent des unités distinctes qui vaudront la nécessité d'avoir plusieurs DIA; aussi en reprenant , je pense que je vais dans dans le même sens qu'exprimé dès le début

il convient de faire instruire autant de dossiers différents.

 

[baboune]

Oui, pour ça, c'est OK, la banque sur laquelle nous comptions avait fait tous les calculs sans prendre en compte les revenus locatifs, et le dossier passait.
Il a coincé quand il est remonte au siège à cause du non découpage, ils voudraient 3 compromis distincts pour les 3 types de bien.

Bonjour,
dans des cas semblables, une attestation du notaire avec une répartition de valeur pour chaque partie permet de résoudre ce problème
cette solution est très fréquente lorsque dans le même bien comporte une partie RP et une partie locative

Cdt