Rentabilité de mon 50m2, catastrophique ! Faut vendre dès que possible ?

[Philou75]

J’ai confondu avec les zones sensibles pour lesquelles les loyers ne peuvent pas être augmentés plus que l’IRL

 

[Niluje]

Je continue un peu le HS, quel risque sur une modification de loyer entre 2 locataires ?
Qui va vérifier ?

 

[Niluje]

@vince944 Vous êtes dans une mauvaise période avec des soucis qui s'enchainent, j'ai connu et je me suis posé la question d'arrêter. J'ai trouvé un locataire aux petits oignons, depuis tout se passe bien.

 

[Philou75]

Je continue un peu le HS, quel risque sur une modification de loyer entre 2 locataires ?
Qui va vérifier ?

Dans le nouveau bail il doit être inscrit le montant de l’ancien locataire (mon agence pratique de la sorte donc ça doit être une obligation). Du coup le nouveau locataire peut savoir s’il y a eu hausse ou pas du loyer pour lui. Si hausse je pense qu’il peut se retourner auprès du propriétaire mais je ne connais pas les démarches.

 

[moietmoi]

Je continue un peu le HS, quel risque sur une modification de loyer entre 2 locataires ?
Qui va vérifier ?

Je ne poserais pas la question sous cette forme.
Dans leurs premières rédactions les décrets et loi, ne prévoyaient pas de sanction . Il y a maintenant des sanctions prévues, et tant le maire que le juge, peuvent en complément du locataire saisir la justice.
Le bail doit comprendre le nom et le loyer de l'ancien locataire.
Par ailleurs depuis cette année , avec la déclaration obligatoire mgbi, les impôts ont prévus la case, loyer mensuel, et la demande si le bien est dans une zone d'encadrement..
L'automatisme ne s'appliquera pas qu'aux radars sur la route ...
Quant à vivre dans l'illégalité, c'est un choix qui n'est pas le mien.

 

[Swaily-99]

Merci pour vos participations

Je n'avais pas besoin de cash courant 2021 + les placements financiers sans risque ne rapporteraient rien.
Et je me suis dis que c'était une bonne expérience à le mettre en loc + côté sécure/nostalgique au cas où ça n'allait pas du tout dans mon nouveau logement

le F2 pèse moins de 20% de mon patrimoine hors RP actuel. C'est clair que ce n'est pas le super moment de vendre, et en plus sous bail, mais je n'envisage a priori pas de vente sous bail. Ce qui peut évidemment clôturer temporairement le sujet tant que le bail est en cours. Après, locataire actuel peut rester encore 1 ou 2 ans certes (plus, j'ai du mal à le croire), mais peut partir aussi rapidement avec sa récente mésaventure.

@vince944 Merci
OK pour vos motivations en 2021...
Perso, si j'étais dans cette situation, je ferais le dos rond : j'attendrai que le locataire actuel parte pour le mettre en vente (en espérant qu'il ne parte que dans 2 ans, histoire d'avoir un peu plus de visibilité sur le marché immobilier) parce qu'effectivement 1.5% de renta, c'est faible en regard de l'investissement en temps que cela nécessite.... Quitte à réinvestir dans l'immobilier (papier ou pas) en empruntant (histoire de conserver une diversification du patrimoine et peut-être un effet de levier - comment seront les taux ?? mystère)...
Sans trop faire de digression, je pense - mais ce n'est que mon opinion- que l'immobilier physique n'est pas - n'est plus - un bon support pour viser le FIRE en france. (réglementation toujours plus compliquée, dernière niche LMNP sur la sellette etc.).

Retour d'expérience sur le turnover du meublé petite surface en RP : pas plus de turnover que sur du vide--> Cela était plutôt lié au profil des locataires, les étudiants bougeaient plus que les salariés dont l'entreprise était proche du logement.

 

[Niluje]

J'avais oublié cette déclaration du montant du loyer. Cela sera sûrement automatisé à termes.

La logique voudrait que l'on puisse changer de loyer entre 2 locataires mais si les lois étaient logiques...

 

[moietmoi]

mais si les lois étaient logiques..

Il y aurait moins de posts sur Moneyvox...

 

[vince944]

Bonjour @vince944 ,

Ayant déjà mis des T2 à plus de 1200€/mois je peut vous dire que les gens ce bousculent encore dans ce type de budget (environ 15 dossiers en 48h), surtout lorsque le logement est "neuf" ou très bien rénover.
On pourrait ce dire que 1200€ est indécent mais bon, le marché est ainsi et des aides sont en place pour aider les locataires (...)

- Soit vous augmenter votre loyer au changement des locataires et vous serez un peu plus confortable mais un peu plus taxé par l'état,
- Soit vous vendez mais je vous conseil d'y habiter un peu au préalable (minimum 6 mois) afin d'esquiver la taxe sur la plus-value, évidement si la somme en vaut la chandelle.
- Soit vous vendez en l'état et vous prenez une taxe sur la plus-value.

Cordialement.
Keusty

Merci @Keusty pour la participation ! En tout cas, comme l'ont dit d'autres membres dont @moietmoi , je ne peux pas augmenter le loyer comme ça, même lors d'un chgt de locataire, et en plus, comme tu l'as dit, cela oblige à garder l'appartement sans défaut, et être réactif en cas de problèmes. (En tout cas, je te félicite si tu arrives à proposer des logements dans un très bel état, et que tu suis derrière en cas de soucis).
Enfin, je trouve que dans ma ville, et la configuration de l'appartement, c'est compliqué de dépasser les 1000€ de loyer. Ou si je l'avais fait, j'écartais davantage le profil d'un(e) candidat(e) qui vit seul(e), et ça, je ne voulais pas.

 

[vince944]

@vince944 Vous êtes dans une mauvaise période avec des soucis qui s'enchainent, j'ai connu et je me suis posé la question d'arrêter. J'ai trouvé un locataire aux petits oignons, depuis tout se passe bien.

Salut @Niluje ! Ton bien a quelle rentabilité environ ?

 

[vince944]

@vince944 Merci
OK pour vos motivations en 2021...
Perso, si j'étais dans cette situation, je ferais le dos rond : j'attendrai que le locataire actuel parte pour le mettre en vente (en espérant qu'il ne parte que dans 2 ans, histoire d'avoir un peu plus de visibilité sur le marché immobilier) parce qu'effectivement 1.5% de renta, c'est faible en regard de l'investissement en temps que cela nécessite.... Quitte à réinvestir dans l'immobilier (papier ou pas) en empruntant (histoire de conserver une diversification du patrimoine et peut-être un effet de levier - comment seront les taux ?? mystère)...
Sans trop faire de digression, je pense - mais ce n'est que mon opinion- que l'immobilier physique n'est pas - n'est plus - un bon support pour viser le FIRE en france. (réglementation toujours plus compliquée, dernière niche LMNP sur la sellette etc.).

Retour d'expérience sur le turnover du meublé petite surface en RP : pas plus de turnover que sur du vide--> Cela était plutôt lié au profil des locataires, les étudiants bougeaient plus que les salariés dont l'entreprise était proche du logement.

Après, si je ne compte pas la petite enveloppe mensuelle des 100€ pour des travaux qu'il y aura à faire forcement à un moment, le renta brute est à 620€ / mois * 12 (/210 000) = 3,50%, sans période de vacances. Mais ça va forcement baisser à moins de 3% (surtout si refaire cuisine, etc). Et avec les impôts, effectivement, il restera env 1,5% net. C'est vraiment pas top Je vais faire le dos rond : Mais si le locataire actuel part dans 2 mois, à voir si je cherche un nouveau locataire, ou je m'occupe d'une vente !

 

[Philou75]

Pour ma part logement F2 neuf de 44 mètres carré avec parking je loue ça 950€ en petite couronne et il y a de la demande par contre plus de 1200€ ça doit être dans les coins « huppés » de la petite couronne (Vincennes, St mandé, Boulogne, Neuilly…)

 

[vince944]

Salut @Philou75 et du coup, cela te fait quelle rentabilité environ (brut / net) ? Déjà, si le bien est "neuf", je suppose que c'est le locataire qui paie en plus de son côté son chauffage et son eau chaude. Moi, c'est inclus dans les charges de copro.

 

[Philou75]

Salut @Philou75 et du coup, cela te fait quelle rentabilité environ (brut / net) ? Déjà, si le bien est "neuf", je suppose que c'est le locataire qui paie en plus de son côté son chauffage et son eau chaude. Moi, c'est inclus dans les charges de copro.

Je ne connais pas les charges de copropriété ni TF puisque c’est du neuf. En faisant très simple, acquisition du bien de 248400€, défiscalisation Pinel de 4968€/an et loyer de 860€/mois (je déduis les frais d’agence et ass.loyers impayés) soit 10320€/an ce qui donne une rentabilité brute : 6,15%

 

[Niluje]

Salut @Niluje ! Ton bien a quelle rentabilité environ ?

Mon LMNP est basé sur mon ancien appartement. Les prix et loyers ont explosés depuis mon achat il y a un peu moins de 10 ans, ma marge brute est d’environ 4,5% par mois avec un cash-flow positif de 500€ environ.

 

[Keusty]

Merci @Keusty pour la participation ! En tout cas, comme l'ont dit d'autres membres dont @moietmoi , je ne peux pas augmenter le loyer comme ça, même lors d'un chgt de locataire, et en plus, comme tu l'as dit, cela oblige à garder l'appartement sans défaut, et être réactif en cas de problèmes. (En tout cas, je te félicite si tu arrives à proposer des logements dans un très bel état, et que tu suis derrière en cas de soucis).
Enfin, je trouve que dans ma ville, et la configuration de l'appartement, c'est compliqué de dépasser les 1000€ de loyer. Ou si je l'avais fait, j'écartais davantage le profil d'un(e) candidat(e) qui vit seul(e), et ça, je ne voulais pas.

Chacun ces choix
Je ne peux que te souhaiter du bien dans tes futurs investissements,

Bonne journée @vince944

 

[Sirocco]

 

[Atys]

Je suppose qu'il existe aussi des affiches "mon locataire ne paie pas ses loyers" ?

 

[Sirocco]

Disons que j’ai trouvé le sujet assez provocateur sachant qu’en France on n’expulse un locataire qu’en bout de circuit judiciaire coûteux pour le propriétaire victime dans la majorité des configurations, qui en général s’assiéra bienheureux sur le préjudice subi, du moment que l’expulsion du locataire insolvable a seulement pu être réalisée .

Pour moi ça n’a pas de sens d’être bailleur en région parisienne . Les prix de revente sont suffisamment elevés pour passer a un autre investissement ou au moins un autre emplacement, surtout avec le plafonnement des loyers