Renégociation de prêt: diminuer les mensualités ou les années ?

[passepartout30]

Bonjour à tous!

J'ai actuellement 30 ans, j'ai deux prêts en cours:

- 1 prêt immobilier (ma résidence principale, un appartement) de 100.000€ sur 25 ans que j'ai déjà renégocier en diminuant les mensualités. Le taux actuel est de 3.10% et il me reste 90071.21€ à rembourser sur 21 ans et 3 mois avec des mensualités de 482.68€.
- 1 prêt immobilier pro (construction de mon cabinet paramédical) de 47654.01€ sur 10 ans. Le taux est de 1.50% et il me reste 43842.02€ à rembourser sur 8 ans et 10 mois avec des mensualités de 438.01€.

Je souhaiterai renégocié de nouveau le premier prêt de mon appartement comme vous vous en doutez car le second ça me parait compliqué...car il est possible que dans moins de 5 ans je décide d'acheter une maison (sans revendre mon appartement qui sera loué) donc autre prêt immobilier plus important donc j'aurai aussi besoin d'une capacité d'emprunt non négligeable.
Première question: est-ce-que c'est possible ?
Deuxième question: si oui, est-ce-que je dois d'abord en parler à d'autres banques pour qu'ils rachètent ce prêt ou d'abord à la mienne (crédit agricole) ?
Troisième question: dois-je plutôt diminuer les mensualités ou diminué le nombre d'années (ce qui souvent augmente la mensualité) ?

Merci d'avance de votre aide!

 

[Aristide]

Bonjour,

Première question: est-ce-que c'est possible ?

Qu'il s'agisse du premier ou du second c'est toujours possible de solliciter une renégociation; ce qui ne veut pas dire que votre banque l'acceptera.

Deuxième question: si oui, est-ce-que je dois d'abord en parler à d'autres banques pour qu'ils rachètent ce prêt ou d'abord à la mienne (crédit agricole) ?

Les deux démarches sont à faire étant précisé :
+ Qu'un rachat (externe et/ou interne) est juridiquement différent d'une renégociation ce qui entraine divers frais d'un total significatif.
+ Que la vraie renégociation dans votre banque actuelle générera moins de frais annexes mais - si elle est acceptée - sera probablement proposée avec un taux supérieur au rachat ci-dessus évoqué.

Troisième question: dois-je plutôt diminuer les mensualités ou diminué le nombre d'années (ce qui souvent augmente la mensualité) ?

D'abord vérifier ce que votre banque permet.

Ensuite, si les deux options sont possibles, tout dépend de vos objectifs mais une réduction de durée avec augmentation des échéances réduit bien évidemment le coût du crédit (simple).

Par contre le TEG résultant s'en trouve mathématiquement augmenté.

Cdt

 

[gunday]

A mon avis, vous devriez voir en face à face avec un banquier.
Car il serait probablement intéressant dans votre cas de diminuer la durée sous le cap des 20 ans pour avoir un taux plus intéressant.
Par exemple sur une simulateur, je trouve sur 19 ans, un taux à 1,45% avec des mensualités de 452€ +27 d'assurance.
Sur 20 ans le taux passe à 1,65% avec des mensualités à 440€ + 20 d'assurance.

Les chiffres sont indicatifs, mais la variation de la durée peut permettre d'obtenir un meilleur taux.


Après, à vous de voir si vous restez dans votre banque (un simple renégociation) ou si vous envisagez de changer de banque.

 

[passepartout30]

Merci pour vos réponses, ma banque doit me faire une proposition et voir si déjà c'est possible et j'ai pris rdv dans 2 autres banques.

Je vous tiendrai au courant.

 

[passepartout30]

Bonjour! Voici la réponse de ma banque (j'ai 2 autres rdv cette semaine dans d'autres banques):

Bonjour M. ,
Suite à notre conversation concernant votre renégociation de prêt immobilier, j'ai le plaisir de vous informer que nous pouvons donner une suite favorable, bien que le prêt ait déjà été renégocié.
Ainsi, nous vous proposons d'un taux de 3.10% à 2.58% (gain par mois de 23€).
Les frais de dossier liés à l'opération sont limités à 198€ + 100€ de parts sociales crédit agricole (épargne).
Je souhaiterai également que vous ouvriez au sein de notre banque un contrat d'assurance vie afin de prendre date sur ce type de placement.
J'attends votre retour sur ces différents points, nous pouvons en discuter par téléphone ou en RDV.
Bonne journée
Restant à votre disposition,
Cordialement

Qu'est-ce-que vous en pensez ? Il ne propose pas de diminution des années c'est normal ? Que signifie ces parts sociales ? Suis je obligé d'accepter cette assurance vie ? D'autant plus que j'en ai déjà une...

 

[Buffeto]

Bonjour! Voici la réponse de ma banque (j'ai 2 autres rdv cette semaine dans d'autres banques):

Qu'est-ce-que vous en pensez ? Il ne propose pas de diminution des années c'est normal ? Que signifie ces parts sociales ? Suis je obligé d'accepter cette assurance vie ? D'autant plus que j'en ai déjà une...

ce que j'en pense ? comment dire pour rester poli et sympa ?

disons qu'il te propose une victoire à la Pyrrhus..

il sait qu'il est en position de force donc il te fait un petit cadeau (?) en passant de 3.10 à 2.58% et en contre partie il te refourgues des ( mauvais ?) produits maison ..

la ficelle est grosse mais il a raison de tenter...

 

[Anonyme]

Qu'est-ce-que vous en pensez ? Il ne propose pas de diminution des années c'est normal ?

Négociez plutôt l'absence d'IRA, comme ça c'est vous qui avez la main sur la durée de votre prêt.

Que signifie ces parts sociales ?

C'est un placement nul, mais pour 100€, peu importe.

Suis je obligé d'accepter cette assurance vie ?

Ca fera plaisir à votre banquier et ne vous engage à rien, alors pourquoi pas ?
Montrez que vous êtes un minimum de bonne volonté, et il sera content. Négociez juste un versement initial sans frais (et pas trop gros)

 

[gunday]

Les parts sociales ne sont pas non plus le pire produit qui existe.
Au pire les conserver un moment avant de les vendre (pas de perte sur ce type de produit)
Par contre, il faut noter l'effort sur les frais de dossier : 198€ c'est pas énorme.

Ainsi que le manque d'effort sur le taux!
2,58% sur presque 20 ans, c'est pas un taux franchement attirant.
A voir en fonction de votre profil si d'autre banques sont à même de vous faire une proposition plus attrayante!

En même temps, je pense que la banque a intégré le coût d'un rachat dans son calcul et lui fait une offre qui correspond au coût du rachat.

 

[passepartout30]

Les parts sociales ne sont pas non plus le pire produit qui existe.
Au pire les conserver un moment avant de les vendre (pas de perte sur ce type de produit)
Par contre, il faut noter l'effort sur les frais de dossier : 198€ c'est pas énorme.

Ainsi que le manque d'effort sur le taux!
2,58% sur presque 20 ans, c'est pas un taux franchement attirant.
A voir en fonction de votre profil si d'autre banques sont à même de vous faire une proposition plus attrayante!

En même temps, je pense que la banque a intégré le coût d'un rachat dans son calcul et lui fait une offre qui correspond au coût du rachat.

Merci pour vos réponses à tous! Effectivement le taux est haut mais inclus les pénalités de remboursement si une autre banque rachète ce prêt...
Donc en gros je peux accepter sa proposition avec les parts sociales et l'assurance vie (mais en négociant les frais lors du versement initial), je gagne 23€ par mois mais en gros j'en"perd" au moins 50 par mois avec l'assurance vie c'est ça ?

Je vais quand même attendre les autres propositions...

 

[Anonyme]

mais en gros j'en"perd" au moins 50 par mois avec l'assurance vie c'est ça ?

Pourquoi ?
Le message que vous avez écrit ne spécifie pas de versements réguliers: "afin de prendre date".
S'il insiste pour des versements réguliers, il faut voir, mais ça peut couter inutilement.

Je vais quand même attendre les autres propositions...

Tout à fait.
Et éventuellement lui en faire part si le résultat est nettement plus intéressant.

 

[adadou]

Je pense que tu devrais attendre tes deux autres entretiens, et communiquer ces offres qui ne pourront être que meilleurs à ton banquier.

 

[gunday]

Donc en gros je peux accepter sa proposition avec les parts sociales et l'assurance vie (mais en négociant les frais lors du versement initial), je gagne 23€ par mois mais en gros j'en"perd" au moins 50 par mois avec l'assurance vie c'est ça ?

Autant, il est classique d'exiger que l'emprunteur soit sociétaire de la banque donc achète des parts sociales.
Autant l'assurance vie n'est qu'un accord oral.
A vous de voir si vous êtes prêt à respecter cet accord non écrit et sans la moindre trace ou non.

Concrètement, les parts sociales, vous achetez 100 cette année, et pouvez probablement les revendre 101 l'année prochaine et sortir de ce placement.

mais attendez la concurrence, vous trouverez potentiellement mieux!

 

[passepartout30]

Ok merci je vous tiendrai au courant!

 

[Aristide]

Concrètement, les parts sociales, vous achetez 100 cette année, et pouvez probablement les revendre 101 l'année prochaine et sortir de ce placement.

Non.

Les titulaires de part sociales peuvent percevoir annuellement un "intérêt aux parts" dont le taux est voté en Assemblée Générale (plafonné au taux moyen de rendement des obligations des sociétés privées "TMO") mais aucune plus value ni moins value n'est possible en cas de rachat.

Cdt

 

[Anonyme]

A vous de voir si vous êtes prêt à respecter cet accord non écrit et sans la moindre trace ou non.

Hum... le message #5 indique clairement qu'il y a un écrit.
Ce genre d'engagement, s'il n'est peut-être pas aussi contraignant qu'un contrat signé, est quand même à considérer comme pris.
Par ailleurs, il y a toutes les chances que l'ouverture de l'AV se fasse au moment de la signature de l'offre de prêt, ce qu'il est plus compliqué de refuser.

Et encore une fois, ouvrir une AV n'engage pas à grand chose. Faire la forte tête pour un détail pareil, c'est vraiment vouloir se compliquer la vie.

 

[Buffeto]

Et encore une fois, ouvrir une AV n'engage pas à grand chose.

effectivement on peut ouvrir avec le minimum et la laisser végéter ensuite .....et s'en servir plus tard pour renégocier ....si vous me faites un bon taux j'abonde mon AV

 

[passepartout30]

Bonjour! Voici les offres de la caisse d'épargne:

Sur 20 ans: 469.38€/M (avec assurance) avec un taux nominal à 1.73% (je gagne 13.30€/M et 1 an)
Sur 18 ans: 507.78€/M (avec ass) à 1.65% (je perd 25.10€/M mais je gagne 3 ans)

Si ils récupèrent mon compte pro en plus je bénéficie d'un taux "VIP" sur ces durées:
Sur 20 ans: 456.77€ (avec ass) à 1.43% (je gagne 25.91€ et 1 an)
Sur 18 ans: 495.34€ (avec ass) à 1.35% (je perd 12.66€/M mais je gagne 3 ans)

Il faut rajouter les frais de dossiers (350€) et de garantie (1100€) soit 1450€.

Qu'en pensez vous ? Dois je commencer à en parler à ma banque ? Comment orienter la négociation ?

 

[Anonyme]

Il faut rajouter les frais de dossiers (350€) et de garantie (1100€) soit 1450€.

Ils auraient dû intégrer ces valeurs dans le prêt, ça aurait été plus transparent.
Parce que si on se contente de répartir ces frais sur la durée du prêt, sur 20 ans ça représente quand même 6€ par mois (sans prendre en compte les intérêts)

Dois je commencer à en parler à ma banque ?

En toute sincérité.

Comment orienter la négociation ?

Définissez d'abord si vous avez réellement l'intention de quitter votre banque.
Si oui, demandez mieux.
Si ça vous embête (ou si vous redoutez de tomber dans une moins bonne banque), proposez leur un taux intermédiaire et/ou comme j'en parlais avant des conditions meilleures du genre: pas d'IRA, moins de frais, etc

 

[Buffeto]

Si ils récupèrent mon compte pro

as tu demandé les conditions tarifaire d'un compte pro chez eux ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Qu'en pensez vous ?

Je pense d'abord qu'il faut comparer des choses comparables.

Pour ce faire il faudrait partir de votre mensualité cible assurances comprises.

Dans une première approche ce pourrait être la mensualité que vous payez actuellement.

Puis, dans chaque proposition évoquée, raisonner à l'envers c'est à dire qu'au lieu de partir d'un montant, d'une durée et d'un taux pour calculer une mensualité, partir des mêmes montants, mêmes taux et cette mensualité cible.

Dès lors ce sont les durées qui deviennent les variables calculées à la place des mensualités.

Puis, compte tenu des caractéristiques différentes d'une part et des frais divers d'autre part, le seul critère de comparaison fiable est le coût du crédit corrigé.

Je rappelle que le coût du crédit simple (= total intérêts + assurances + frais) est toujours dénué de signification et que, sur des durées différentes le TEG/TAEG c'est de la foutaise.

A toutes fins utiles :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

[lien réservé abonné]

Première partie
[lien réservé abonné]

Seconde partie
[lien réservé abonné]

Troisième partie
[lien réservé abonné]

Quatrième partie
[lien réservé abonné]

Ensuite, dans une seconde approche, pour optimiser, vous pourriez définir une autre échéance cible plus élevée mais qui, eu égard à votre capacité de remboursement, reste acceptable par votre banque.

Si cela s'avérait possible, l'échéance cible étant plus élevée, les durées calculées s'en trouveraient réduites.

Or, ainsi que vous le savez, la hiérarchie des taux pratiqués par les banques est inverse de la durée.

Donc des durées plus courtes - fonction des paliers de durées et taux associés pratiqués par votre banque - pourraient entraîner une réduction des taux nominaux proportionnels que vous indiquez ci-dessus.

Dès lors les coûts du crédit (simples et corrigés) s'en trouveraient significativement réduits du fait:

+ D'une réduction du volume d'intérêts payés (effet taux réduit + effet durée réduite).
+ D'une réduction des primes d'assurances payées (effet durée réduite)

Dois je commencer à en parler à ma banque ?

Je pense aussi que solliciter d'autres banques pour une mise en concurrence pourrait être utile.

Bien entendu il s'agirait alors de rachats de crédits externes générant plus de frais annexes qu'une vraie renégociation mais les taux seraient aussi plus bas car, précisément, votre banque tient compte de ces moindres frais en renégociation pour les intégrer dans les taux proposés.

Bien entendu les mêmes principes de calculs et de comparaison s'appliquent également dans cette dernière hypothèse.

Toujours à toutes fins utiles :

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie) (Blog)
[lien réservé abonné]

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
[lien réservé abonné]

Comment orienter la négociation ?

En fonction des diverses simulations obtenues et de vos calculs comparatifs sur le coût du crédit corrigé vous pourrez vous appuyer sur la moins coûteuse pour négocier - au minimum - un alignement de votre banque actuelle.

Cdt