refus PTZ+

[avril]

Bonjour,
J'ai reçu en donation un terrain comportant un bâti ancien en quasi état de ruine (type grange/garage + salle d'eau). Ce bâti n'est pas assujetti à la taxe d'habitation.
J'ai appris que les services des impôts classait ce bien en catégorie 7, c'est à dire non habitable et notait un local à usage d'habitation de 50m², un garage de 50m² et une dépendance commerciale de 50m².
La réalité est que ce bâtiment est vide depuis plusieurs décennies, en très mauvais état et est considéré comme une habitation médiévale ancienne par les services du patrimoine.
Nous sommes en secteur sauvegardé et dans notre permis de construire, en accord avec le service du patrimoine, il a été mentionné "rénovation d'une habitation ancienne et extension". Nous nous lançons donc dans un chantier très important de quasi construction, tant il ne restera que peu de traces du bâti initial.
Aujourd'hui, la caisse régionale de notre banque refuse notre dossier de PTZ+ sous le prétexte qu'il ne s'agit que de travaux. Nous soutenons que "l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation (assimilé à un logement neuf)" est éligible au PTZ+. Nous avons fourni des photos, le relévé de propriété imprimé par le service des impôts et des arguments précis mais doutons que cela ait été transmis par notre banquier à sa caisse régionale qui a donc probablement statué sur la seule base du permis de construire. Notre banquier nous indique que sa caisse a contacté la SGFGAS qui a confirmé que nous ne pouvions pas accéder au PTZ+ et a demandé un courrier de cet organisme nous précisant les motifs du refus (à ce jour non reçu).
Il nous semble que même si nous appliquions un prorata sur la partie garage et commerce, nous pourrions demander un PTZ+ que sur cette seule partie de notre projet. Nous insistons auprès de notre banquier pour qu'il communique l'ensemble des éléments à sa caisse mais n'est-il pas trop tard et la SGFGAS alertée, a t-elle déjà tranché définitivement sur notre cas ? Du coup, il nous propose de signer une offre de prêt sans PTZ+ et en reportant la somme sur le prêt principal ...
Qu'en pensez-vous ? Quelqu'un a t-il rencontré ce problème ? Que pouvons-nous faire ? Merci d'avance pour vos réponses.Lire la suite

 

[Aristide]

Bonjour,

Au regard de l'article R.31-10-2 du code de la construction et de l'habitation je penserais que vous avez raison.

Ce qui est ennuyeux c'est que la SFGAS donne un avis contraire.
Mais les bonnes informations lui ont elles été communiquées ?

Hélas, normalement, cet Organisme ne répond pas aux courriers émanant des particuliers. Mais je sais qu'il y a eu des exceptions.

Vous pourriez donc tenter une démarche en ce sens.

Vous pourriez également solliciter l'avis de l'A.D.I.L. de votre département s'il en existe une, si non A.N.I.L. Paris.

Autre possibililité, solliciter
+ Service Public
[lien réservé abonné]

+ Allo Service Public 3939
mais, concernant cette administration, par expérience, ne vous attendez pas à des renseignements précis (elle vous citera probablement le code de la construction sans aller plus loin ???)

Cordialement,

 

[avril]

Merci Aristide pour votre réponse rapide et vos conseils.
J'avais déjà demandé l'avis du 3939 qui m'a renvoyé sur les textes de présentation du PTZ+, sans pouvoir donner plus de précisions ou des exemples antérieurs.
A plusieurs reprises, j'ai sollicité l'ADIL de notre département qui s'est démenée pour nous trouver une information intéressante : une note d'information de la SGFGAS à l'époque du NPTZ (dont certains principes d'instruction ne semblent pas différer) qui valide que "la transformation de la seule partie non auparavant destinée à l'habitation est finançable au moyen d'un NPTZ". Dans notre cas, il me semble que nous pourrions proratiser le PTZ+ sur les deux tiers transformés en habitation. J'ai demandé que la caisse régionale réinstruise notre dossier en tenant compte de toutes les infos.
Le service des impôts m'avait conseillé de demander éventuellement, le reclassement du bâti mais c'est une démarche longue et nous n'avons plus ce temps.
La seule piste qu'il me reste est d'écrire à la SGFGAS même si l'ADIL m'a déjà confirmé que les particuliers n'ont pas d'accès direct à cet organisme; on ne sait jamais !
Avec tous mes remerciements,

 

[Aristide]

A plusieurs reprises, j'ai sollicité l'ADIL de notre département qui s'est démenée pour nous trouver une information intéressante : une note d'information de la SGFGAS à l'époque du NPTZ (dont certains principes d'instruction ne semblent pas différer) qui valide que "la transformation de la seule partie non auparavant destinée à l'habitation est finançable au moyen d'un NPTZ".

Dans notre cas, il me semble que nous pourrions proratiser le PTZ+ sur les deux tiers transformés en habitation.

Si les anciennes parties non habitables (commerce par exemple) sont désormais transformées en parties habitables il n'y aurait même pas besoin de proratiser.

La seule piste qu'il me reste est d'écrire à la SGFGAS même si l'ADIL m'a déjà confirmé que les particuliers n'ont pas d'accès direct à cet organisme; on ne sait jamais !

Vous pourriez aussi solliciter l'A.N.I.L. mais aussi d'autres banques.

Le résultat définitif de vos démarches nous intéresserait.

Cordialement,

 

[avril]

"Si les anciennes parties non habitables (commerce par exemple) sont désormais transformées en parties habitables il n'y aurait même pas besoin de proratiser."
J'aurais dû préciser que la question posée à la SGFGAS concernait les biens mixtes (habitation ET commerce, grange, garage ...).
C'est notre cas, et vu qu'il n'y a pas d'acquisition, puisque donation, nous ne finançons pas l'achat d'une maison. Mais donc il me semble que nous pouvons au moins argumenter en faveur d'un PTZ+ sur la partie transformée (deux tiers du bâti existant) au minimum.

Après, pour le tiers restant, la banque et la SGFGAS pourrait reconnaître qu'il ne s'agit pas d'une habitation habitable en l'état... C'est quand même le service des impôts qui me l'a expliqué (notre bien est classé en catégorie 7, la 8 étant les ruines ! nous on a de la chance on a 4 murs et un toit perçé!).
Si j'ai bien compris , c'est ce même service qui accuse réception de la déclaration de travaux achevés mais aussi qui peut être amené à effectuer un contrôle sur demande de la SGFGAS (en référence au texte de la loi de finances 2011 :« Le droit de contrôle confié à la société de gestion s’exerce sans préjudice de celui dévolu à l’administration fiscale, qui demeure seule compétente pour procéder à des rectifications." Si on est logique, un bien habitable devrait engendrer une taxe d'habitation.

Voilà, les cas particuliers posent problème face à des conseillers qui ne maîtrisent pas exactement le dispositif PTZ+ et j'ai eu l'occasion d'en voir qqs uns... Mais je ne demande pas que tous les banquiers connaissent toutes les réponses et tous les cas particuliers, juste que notre banque se donne les moyens de ne pas classer un peu vite un dossier parce qu'il rentre pas dans le cadre d'un extranet ou d'un imprimé !

Au début nous avions essayé de monter notre plan de financement avec un PTZ+ pour la partie transformée et une extension (donc un PTZ+ version projet neuf) avec un ECOPTZ+ pour la partie habitation ancienne. Les conseillers des différentes banques ont souvent eu des bugs informatiques à cause de l'incompatibilité d'un PTZ+ neuf avec un ECOPTZ sensé financé des travaux sur de l'ancien. Donc, obligé de monter un ECOPTZ+ à part. Et puis finalement, devant la complexité, nous avons uniquement misé sur le PTZ+.

Aujourd'hui, je n'exclue pas de faire appel à une autre banque si le refus de la caisse régionale est réitéré.
Je ne manquerai pas de donner des infos sur l'issue de notre projet. Merci encore.