Refus de prêts : comment la crise m'a privé de mon rêve...

[Kadargo]

Bonjour à toutes et à tous, je suis un petit nouveau sur ce forum.

Je viens vous conter ma petite histoire: j'ai décidé de réorienter ma carrière il y a presque un an, et j'ai eu l'idée de développer une activité touristique dans le bassin d'arcachon, répartie entre la gestion d'un centre équestre dédié au tourisme (activité existante, avec du CA récurrent), et la location de gîtes et roulottes (un gîte à rafraîchir et trois roulottes à installer).
J'ai bossé plusieurs mois sur un projet spécifique, suite à la visite d'un bien immobilier particulièrement intéressant.

Après avoir validé plusieurs étapes (expert comptables, travaux, premiers contacts avec les banques), il est apparu évident que nous n'aurions pu aller plus loin dans la recherche de crédits, sans la signature d'un compromis. Ce qui a été fait en juin 2008.

Six mois plus tard, après des démarches directes, et le recours à deux courtiers distincts, le constat est sans appel : nos chères banques se remplissent les poches et ne lâchent pas un centime, quelle que soit la pertinence et le potentiel du projet. Nous avons eu en gros des contacts avec dix banques: 1/3 nous ont refusé le prêt en agence, 1/3 l'ont validé en agence , et ont refusé en commission régionale, et 1/3 l'ont refusé lors que la phase de garantie des prêts.

Donc , au moins 6 dossiers ont passé le cap des agences, et j'ai entendu autant de fois qu'il y a un an , mon dossier serait passé. Alors effectivement, je n'avais pas assez d'apport (75 ke) et le dossier était lourd en terme de financement (460 ke), mais pourquoi ai je alors passé autant de barrières?

Voilà donc un an de boulot qui tombe à l'eau, une situation professionnelle qui s'est dégradée parce qu'évidemment, je n'ai pas pu m'investir autant dans ce projet , sans connaître de répercussion sur mon travail. Et je vous parle pas de la situation perso.

Y a t il d'autres "forumeurs" qui sont dans ce cas?

Bon courage à tous

 

[hargneux]

Désolé pour votre projet, mais 2 courtiers + 10 banques = 10 refus, je veux bien croire qu'il n'y a pas beaucoup de sentiments dans les banques, il y a quand un problème dans le projet ou dans sa rentabilité.

Quels motifs ont donnés les banques ?

 

[aldaron]

bonjour,
avez-vous songé à contacter le médiateur du crédit mis en place récemment pour régler les problèmes de financement des entreprises? Visiblement, une solution est trouvée dans deux tiers des cas.
J'imagine que la frilosité des banques (10 sur 10 c'est quand même beaucoup comme l'écrit hargneux!) est liée directement aux craintes sur la baisse de l'immobilier: en phase de hausse des prix, la banque sait qu'elle revendra le bien sans problème en cas de défaillance de l'activité. en phase baissière, elle se dit qu'elle ne rentrera pas dans ses fonds. Le reste n'est que tables de probabilités...

 

[Pierrealb]

Bonjour

Un projet de 460 000 € c'est plutôt balaise, faut de sacrés revenus pour suivre cela.

Si un apport de 75000 permettrait de passer, Donc sauf gagner plus de 7000€ par mois et sans charge, cela ne passera pas et ce rien que pour l'imobilier.
Si en plus on ajoute les charges d'entretient (matériel roulant et chevaux) il vous faut des rentrées bien plus importantes.

La crise = tourisme en berne, les hébergeurs et prestataires de services touristiques s'en sont suffisament pleinds.
Même si la volonté et l'envie est la le risque est bien trop important pour les banques.
Réessayez dans 6 mois, peut être qu'avec la baisse des taux cela sera plus positif.

 

[crédit-ciblé]

Bonjour,

La baisse des taux n' apportera pas de la rentabilité au projet.
Même si les taux baissaient d'1 point , il faudra toujours du CA et de la marge
pour faire fasse aux échéances.
Je ne pense pas que la crise soit la simplement pour qq mois...
Pourquoi ne pas revoir ta copie et finaliser un projet plus petit,qui limiterait le risque?
Courrage
Cdt

 

[Anonyme]

crédit ciblé a parfaitement raison.

sur le papier les projets tiennent toujours la route..........

dans la vraie vie les aléas sont nombreux et les dépenses imprévues aussi.


il faut savoir que pour se lancer dans une activité de tourisme et encore plus un centre de tourisme équestre il faut avant tout de l'expérience dans le métier.
n'oubliez pas que vos prédecesseurs n'avaient pas les charges d'emprunts que vous auriez eu.

que le prix ou vous achetez est surement beaucoup plus élevé que celui auquel ils ont, eux, acheté.

la crise n'y est pour rien

j'ai l'exemple très récent d'un financement de 400.000 € pour un projet de gite et table d'hôte) donc un gros projet, qui a été financé sans problème avec un apport de 20%.
la différence est que le couple était restaurateurs depuis des années.

celà rassure les banques sur le savoir faire et surtout le savoir gérer.

par contre nous avons souvent vu des projets bien plus modestes qui ne passaient pas du fait du client qui quittait son emploi pour se lancer la dedans sans aucune expérience antérieure dans la branche.


en espérant que vous trouverez un projet plus abordable.

bien cordialement

PS : ce n'est pas parce que l'on vous dit que le prêt est refusé pour cause de garantie ( sté cautionnement) quil a passé tous les stades.
le dossier est souvent présenté au cautionnement dès le départ.

c'est parfois pratique de mettre le refus sur le dos d'une entité "anonyme"

 

[Kadargo]

Bonjour à tous et merci pour vos réponses,

Effectivement , je n'ai pas une expérience pratique de la gestion d'un centre équestre classique, par contre j'ai dix années de pratiques commerciales et marketing. J'ai participé à la création de trois "agences " commerciales en partant de rien, je suis donc relativement réaliste et pragmatique, et j'ai l'habitude de mettre en place des stratégies commerciales adaptées. Car pour moi , même si ce projet a un côté sympa type retour à la nature, c'est avant tout un projet d'entreprise , qui se doit d'être rentable.

La réussite de ce dossier repose sur deux activités distinctes et complémentaires . La structure équestre est relativement light, avec des chevaux en pature, peu d'entretiens de boxes (même si les installations en général demandent une rénovation constante), nous ne sommes clairement pas dans un environnement de CE classique, qui demande beaucoup plus d'entretien.
Nous avions prévu de recruter un salarié confirmé dès la première année, qui nous aurait aidé sur les tâches quotidiennes, ainsi que sur les cours et ballades. Je suis formé pour assurer également les sorties extérieures.

Concernant la deuxième activité, la location, nous nous sommes renseignés sur les taux de location moyen sur le bassin, et avons adapté nos prévisionnels de manière pessimiste sur les premières années, afin de ne pas avoir de mauvaise surprise. L'originalité du concept (gîte + roulottes) en adéquation avec la qualité du site (un écrin de verdure à proximité de la côte) a séduit la majorité des personnes ayant travaillé sur le dossier.

J'ajoute à tout cela notre souhait de mettre en place un plan de communication adapté et progressif (com dans les centres équestres, sites internet, partenariats, presse...), avec des idées de développement commercial qui me semblaient pertinentes (comités d'entreprises, séminaires, écoles, centre aérés, week end à thème cheval/vin/huîtres - dans quel ordre?-...).

Dans notre BP, nous avons pris des chiffres réalistes, minorés, et nous avons gonflé systématiquement les charges fournies par les propriétaires actuels. Ce business plan a été retravaillé et validé par un cabinet d'expertise comptable local, et expérimenté dans ce genre d'activité.

En terme de CA, nous avions prévu le CA du centre actuel (association à but non lucratif et qui n'a donc pas de politique en terme de communication extérieure ou d'offre spécifique, donc un CA largement optimisable) , et un taux de location de 40% sur la première année (la moyenne sur le bassin est de 60%). Sur le papier, l'affaire est rentable dès la première année, et dégage en moyenne une rentabilité de 8 à 10% après charges, salaires et impôts dès la deuxième année.

Il nous a été reproché essentiellement deux choses : le manque d'expérience (
cité plus haut) et le faible apport global (14%).

Ok sur le principe, et nous savions dès le départ que cela allait être tendu. Mais si le dossier était si bancal, et si nous n'étions pas capable de le réaliser, pourquoi avons nous passé la plupart des commissions?

Je prends deux cas:
- banque n°1: nous travaillons avec un courtier, qui nous fait passer en agence avec succès. Le dossier est préparé et passe en arbitrage. Un expert financier de cette banque l'étudie , et donne son aval. Reste la signature du directeur régional. On connait la suite...
- banque n°2: le courtier reste super prudent , ça va pas être facile. ok. On passe le stade de l'agence. Le dossier est ensuite présenté en direction régionale. retour positif! Tout le monde pensait que c'était ok. Et là , blocage au niveau de la garantie crédit.

Je sais très bien que notre dossier était à fort potentiel , mais fragile. Mais clairement, il y a un an , il serait passé. Et ça reste rageant, même si je vous le répète, je sais qu'il n'est pas parfait.

Il nous sera par contre difficile d'acheter le bien , sans acheter les roulottes et faire les travaux. C'est un tout, sans une partie de l'activité, cela n'est plus rentable. Et je me vois mal être salarié, tout en gérant en parallèle une cavalerie matin , soir , et week end.

On va donc se retirer du compromis de vente, en espérant peut être une baisse de prix ultérieure et un dégel des crédits. Si elle n'est pas vendue avant!

Merci à tous!

 

[Anonyme]

c'est vrai que c'est dommage.

cependant ces temps çi les acheteurs ne se bousculent pas au portillon.


juste par contre une remarque purement technique:

la gestion était sous forme asso 1901, pourquoi cessent ils l'activité.

le point qui m'interpelle le plus c'est sur le développement du centre équestre.

à partir ou des écoles ou le public est accueilli pour des cours, il est indispensable d'avoir un moniteur diplomé d'état.
pour la promenade ou rando, un diplome de tourisme équestre.

les contrôles sont stricts et malgré quelques sursis beaucoup de clubs en association 1901 on fermés

de plus la réglementation sur le logement des chevaux est strict et les faire paturer à longueur d'année ne doit pas être autorisé dans une activité commerciale.


je me permets cette remarque mais il est vrai que j'ai arrêté de m'occuper de la gestion de C.H depuis 1982.....
on faisait 1300 heures de monte par mois....


ceci étant je trouve que le coût est élevé pour ce qu'il représente.

une recherche de bien pouvant ce préter à ce projet dois pouvoir aboutir pour un budget moindre ( bien sur il y a la mer à côté c'est + cher)

c'est dans quelle région?



bien cordialement

 

[Kadargo]

Bonjour,

Les propriétaires actuels partent en retraite , et donc souhaitent transmettre (si possible) leur patrimoine à une personne ayant un projet similaire.

Leur association est rattachée à la FREF. Nous avons comme projet de recruter un ou une monitrice diplômée BJPES et également ATE, ce qui nous permets d'organiser des randonnées et également des cours. En ce qui me concerne, je passe bientôt un diplôme ATE, me permettant de venir en renfort de la structure d'enseignement.
Le centre est également une structure d'acceuil en terme de formation pour la FREF, ce qui amène un CA régulier. Nous pouvons tout à fait reprendre cette activité, la FREF semble prête à nous affilier si nous avons les compétences nécessaires et suffisantes.
Les chevaux sont effectivement souvent en près, mais sont en boxes ou en paddocks pendant les périodes froides. Il y a de toute façon des aménagements en fonction des randos ou des cours prévus.

Il ne faut pas oublier que la propriété nous donne la possibilité de proposer des herbergements complémentaires. L'investissement de base sert à organiser les deux activités distinctes. Pour un CE, c'est effectivement un peu cher. Rajoutez à cela un gîte (70 m2) et trois roulottes aménagées (sanitaire, kitchenette, couchages, chauffage, tv...), et vous avez un "complexe" touristique dédié à la nature et aux chevaux.

Le site est proche du bassin d'arcachon et de lacanau, proche de l'aéroport, de la mer, d'une ville de 35 000 habitants... On est pas dans le gîte équestre perdu au fin fond de la cambrousse (et j'en ai fait quelques uns...).

Bon WE!

Nouvelles fraîche du jour : le vendeur a envoyé lundi une lettre au président, à Christine Lagarde, et au médiateur, pour contester les derniers refus de banque. Et il a déjà eu une réponse hier...
Bon je sais pas trop ce que ça va donner, et je suis pas trop chaud pour faire pression sur une banque.. mais bon, au point où nous en sommes!

 

[Kadargo]

Bonjour à tous,
Malgré les refus successifs, nous n'avons pas lâché l'affaire! J'ai fait baisser le prix de 20 ke, et j'ai retravaillé mon business plan de manière à le faire fonctionner en mode dégradé la première année, avec un investissement inférieur.
Le dossier est présenté actuellement par 3 courtiers dans 9 banques différentes. On est toujours pas sur 20% d'apport , mais on s'en rapproche. Avec la baisse des taux et un relatif assouplissement des banques, on espère bénéficier d'une ou deux propositions d'ici fin du mois.

J'ai mis ma maison en vente en parallèle, afin de pouvoir bénéficier d'un apport supplémentaire le cas échéant , et surtout , lever cet obstacle qui pouvait poser problème.

Allez, un peu de chance!