Gwenola a dit:
Bonjour,
Avec mon ami, nous nous lançons dans la joie d'être propriétaire mais pour celà il faut passer par un prêt immobilier.
Nous allons faire un crédit en francs suisses car mon ami travaille en Suisse.
Nous sommes allée voir une banque qui nous propose un taux fixe à 3,15% sur 25 ans ou un taux "complètement" variable sur le libor chf 3 mois avec une marge de la banque à 0.5 point, soit à la date d'aujourd'hui, un taux à 0.79% sur 25 ans.
Moi je suis tentée par ce taux variable, mais ami, plus par le taux fixe.
ZRR pigeon, je ne comprend pas votre histoire de marge!!!
J'ai démontré à mon ami que le libor sur les 10 dernières années, n'avait été au dessus de 3.6% soit avec la marge de la banque à 4.10% et ce pendant peu de tps.
Suite à celà, nous avons convenu d'économiser le gain réalisé entre le taux variable et le taux fixe afin de se prévaloir d'une éventuelle hausse.
J'aimerai savoir si c'est une bonne idée? ou bien nous devrions plutot rester sur le taux fixe?
Merci de m'éclairer et de me donner vos avis.
Bonne journée
Beaucoup sur ce forum ne connaissent pas ces "prets de frontaliers" en chf et entierement variables. Beaucoup vont hurler a la mort...
J'explique ce que j'entends par marge dans le paragraphe suivant mais tout d'abord un detail sur les taux libor CHF 3 mois.
1/ il est vrai que si on regarde les dernieres annees, le libor est systematiquement en dessous de l'euribor, et surtout a des taux tres contenus comme vous le soulignez. Gardez a l'esprit que les performances passees ne presagent en rien bla bla bla...on n'est pas a l'abri d'une reprise economique de feu de dieu avec des taux a 6% une epargne a 5% et une inflation a 4% !
2/ une marge de 0.5% est tres bonne, on voit souvent du 0.6%. Et 0.8% quand c'est pour du locatif.
3/ ce genre de pret engendre 2 risques et sous-entend deux choses pour les minimiser :
- le risque de change : il est annule pour le fait que votre salaire est en CHF. Pour etre complet il faudrait que votre ami gagne des euros pour fournir de quoi manger/divertir etc...car j'imagine que vous residez en france...
- le risque de taux : soit on le limite avec un pret cape +1 (rare) ou +2 (plus frequent) mais la marge devient enorme donc a considerer serieusement mais souvent pas l'ideal. Soit on le minimise avec le dispositif suivant:
- possibilite de transfert en pret euro a taux fixe avec la meme marge mais ajoute au taux euribor du moment. Transfert irreversible.
- possibilite de remboursement anticipe partiel sans frais ou presque.
Une fois que l'on sait ca, il faut evaluer la securite de l'emploi en Suisse de son job ou la facilite a en trouver un autre. Le cas echeant la perte de salaire pourun nouveau job en france (-50% pour les peu qualifies, -30% pour les bac+5 et au dessus).
Une fois que l'on sait ca, il faut des marges de manoeuvre. Par la j'entends que si vous pouvez emprunter 200 000 euros avec un pret fixe a 4.5%. C'est bien d'emprunter 200 000 euros avec un variable a 0.9% aujourd'hui. Comme vous le dites, l'excedent chaque mois DOIT etre mis de cote pour remboursement anticipe partiel en cas de hausse forte. Alors bien sur on va pas passer de 0.9 a 5% en deux mois mais en 3-4 ans c'est possible.
Je connais trop de gens qui ont emprunté en "se serrant la ceinture" a 1% (y'a 4-5 ans dans le precedent trou) et ont explose en vol en 2007-2008.
J'ai personnellement signe a 2.5%, c'est monte a 3.5% et maintenant c'est a 0.79%. Je ne recommande pas de fuir ces prets mais de vraiment faire les calculs dans le detail, et si vous vous avez un doute n'y allez pas.
Pour oter les doutes, faites des scenarios :
0.9% cette annee, 1.9% l'an prochain, 2.9 l'an d'apres. Pourrez vous maintenir vos mensualites quasi constantes en faisant un remboursement anticipe au bout de ces 3 ans.
Surtout au debut on entame le capital tres fortement (1200 euros de capital et 200 euros d'interets par exemple) avec un taux faible, donc ca fait la difference, mais tout est dans le timing. Entre acheter dans l'ancien demain et acheter en VEFA dans 6 mois et livraison dans 18 mois (lorsque le libor sera a 2.2%?) c'est pas la meme histoire.
Comparer les couts totaux des prets dans differents scenarios (fonction VPM sous excel).
Voir aussi qu'un taux fixe de 3.1 permet de rembourser des la premiere mensualite plus de capital que d'interets sur 20 ans pour 200 000 euros. Regardez de pres la duree, je trouve que 15-20 ans c'est bien mais 25 ans, franchement j'ai des doutes.
En resume, a faire si :
- vous etes strict avec vos depenses (et votre epargne),
- vous pouvez epargner chaque mois pas mal
- vous avez le coeur bien accroché
- vous avez une bonne visibilite sur la securite de votre emploi a moyen terme (5-8 ans).
- vous etes realistes dans vos scenarios
sinon, un bon taux fixe n'a jamais tué personne
), vous serez a meme de reagir.
