Rachat => impact fiscal

[himalaya75]

Bonjour,

je loue un bien immobilier dans le cadre de la loi Scellier que j'ai acheté totalement à crédit en 2010. En 2013 j'ai fait racheter mon prêt par une autre banque et j'ai déduit de mes revenus locatifs l'ensemble des frais inhérents (IRA, frais de dossier, caution crédit logement) et intérêts d'emprunt. J'avais lu que dans le cas d'un rachat le fisc admettait de déduire à nouveau ces frais si le le coût global du crédit était inférieur...

Compte tenu de la forte baisse des taux depuis 2013 est-ce que je peux encore diminuer le coût global de mon crédit en faisant de nouveau racheter mon prêt ? (j'en ai encore pour 15 ans) Et pouvoir déduire les frais et intérêts d'emprunt de mes revenus ? Y a-t-il un risque vis-à-vis du fisc ?

Merci

Cordialement,

 

[Buffeto]

en fait dans le cadre d'un pret locatif ce que tu vas gagner en économie d'interet tu vas le perdre en impots supplémentaire ( je schématise à peine ).
donc pour que le rachat vaille vraiment le coup , il faut un différentiel de taux véritablement important.

 

[moietmoi]

Bonjour,

je loue un bien immobilier dans le cadre de la loi Scellier que j'ai acheté totalement à crédit en 2010. En 2013 j'ai fait racheter mon prêt par une autre banque et j'ai déduit de mes revenus locatifs l'ensemble des frais inhérents (IRA, frais de dossier, caution crédit logement) et intérêts d'emprunt. J'avais lu que dans le cas d'un rachat le fisc admettait de déduire à nouveau ces frais si le le coût global du crédit était inférieur...

Compte tenu de la forte baisse des taux depuis 2013 est-ce que je peux encore diminuer le coût global de mon crédit en faisant de nouveau racheter mon prêt ? (j'en ai encore pour 15 ans) Et pouvoir déduire les frais et intérêts d'emprunt de mes revenus ? Y a-t-il un risque vis-à-vis du fisc ?

Merci

Cordialement,

Bonjour, il semble que vous avez déjà fait une erreur... donc normalement à ne pas reproduire, en effet que dit la notice de la 2044.?

En cas de souscription d'emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts sont déductibles si :
• le nouvel emprunt est souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial ;
• les intérêts n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial ;

En revanche, les frais d'emprunts liés à la souscription d'un emprunt substitutif ne sont pas déductibles à l'exception des primes afférentes aux assurances contractés pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.
Si vous déduisez des intérêts d'emprunt, remplissez, page 4, la rubrique 410 Intérêts d'emprunt.
Dans le cas d'un emprunt se substituant à l'emprunt initial, précisez à quel prêt le nouveau se substitue.
Portez, case G, la somme des montants de chaque colonne de la ligne 250.

donc les frais engagé pour la substitution (l'IRA, frais de dossier, caution ..) n'étaient pas déductibles

 

[himalaya75]

Bonjour, il semble que vous avez déjà fait une erreur... donc normalement à ne pas reproduire, en effet que dit la notice de la 2044.?


donc les frais engagé pour la substitution (l'IRA, frais de dossier, caution ..) n'étaient pas déductibles

Voici la réponse que j'avais eue du fisc :
"
4. Frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif
220
Les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n'ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.
Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l'emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.
Le Conseil d'Etat a jugé que de l'indemnité de résiliation anticipée d'un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l'article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l'emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n'ont eu ni pour objet ni pour effet d'accroître la valeur d'actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l'emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658).

"

 

[himalaya75]

Bonjour,
je viens d'essayer de renégocier le taux que j'ai obtenu en 2013 (3% sur 18 ans) auprès de la BNP Paribas sans succès.
Je voudrais donc faire jouer la concurrence avec les taux actuels, car il me semble qu'il y aurait un gain appréciable.
Je me repose donc la question :
Puis-je faire racheter le prêt de 2013 qui était déjà un rachat du prêt de 2010 ? Dans la mesure où bien sûr ce prêt remplace l'emprunt initial et le coût total est inférieur ? (tous frais inclus : frais de dossier, IRA...)
Je ne sais pas si ce cas est traité par le fisc ?
Si vous avez une réponse je suis preneur ;-)
Merci
Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Bien évidemment que c'est possible; le fisc n'a rien à voir dans une telle opération.

Cdt

 

[himalaya75]

Disons que le fisc accepte de prendre en compte la déduction des intérêts (et autres frais) dans le cadre d'un emprunt substitutif (qui se substitue à l'emprunt initial), à déduire des revenus fonciers.
Dans le cas évoqué il s'agit d'un emprunt qui se substitue à l'emprunt substitutif...

logiquement dans la mesure où le coût global du crédit baisse par ce rachat de prêt le fisc ne devrait pas remettre en cause l'opération ?

 

[Buffeto]

logiquement dans la mesure où le coût global du crédit baisse par ce rachat de prêt le fisc ne devrait pas remettre en cause l'opération ?

à partir du moment où le montant déduit des interets n'est pas supérieur à ce que tu déduisait avant , il n'y a pas de raison que ce soit remis en cause

 

[ZRR_pigeon]

en fait dans le cadre d'un pret locatif ce que tu vas gagner en économie d'interet tu vas le perdre en impots supplémentaire ( je schématise à peine ).

pas du tout, a moins d'etre en tranche marginale à 100%.

tu peux toujours racheter ou renégocier quand tu veux. quand a la déductibilité, la regle est toujours la meme, comme tu l'as dit, du moment que le volume global déductible baisse, c'est OK.

par contre pour le 2e rachat (pret numéro 3), je pense qu'il faut comparer avec le volume déductible du pret numéro 2 et pas le pêt initial.

mais oui bien sur moins tu paies, mieux c'est locatif ou non.

ca va te faire payer + d'impot certes mais cela va mécaniquement te faire gagner au final + d'argent, tous impot payés.

 

[Aristide]

Bien évidemment que c'est possible; le fisc n'a rien à voir dans une telle opération.

J'ai répondu sans relire les posts d'origine et en me situant dans le cadre d'une résidence principale personnelle où il n'y a plus de déductibilité d'intérêts

par contre pour le 2e rachat (pret numéro 3), je pense qu'il faut comparer avec le volume déductible du pret numéro 3 et pas le pêt initial.

Non, à ma connaissance c'est le volume des intérêts qui ressort de l'offre de prêt initiale.

Cdt

 

[moietmoi]

J'ai répondu sans relire les posts d'origine et en me situant dans le cadre d'une résidence principale personnelle où il n'y a plus de déductibilité d'intérêts



Non, à ma connaissance c'est le volume des intérêts qui ressort de l'offre de prêt initiale.

Cdt

je pense aussi , mais une petite phrase me laisse un doute quant à la faisabilité

110

Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt

(RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts

il faut que l'offre fasse mention du contrat initial..or, est ce que le pret numéro 3 fait référence au 2 ou au 1????

 

[Aristide]

C'est le prêt d'origine; de l'époque de l'investissement.

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

pour moi initial = pret en cours.

donc pret en train d'etre racheté. c'est logique quand on y pense.

car le nouveau rachat va stipuler "rachat du capital restant du du pret numero bidulle", donc le dernier en date.

 

[Aristide]

Non.

Initial c'est d'origine; conditions de l'offre de prêt initiale.

Le n° d'un crédit n'a aucune valeur juridique; il peut être changé en cours de vie du prêt.

Et un contrat bien fait pourrait être libellé dans ce style :

Objet du crédit : Rachat du solde actuel d'un crédit "Achat de logement à usage locatif" réalisé le jj/mm/aaaa pour un montant initial xxx.xxx,xx€ lequel a déjà fait l'objet d'un premier rachat le jj/mm/aaaa à hauteur de yy.yyy,yy€ et dont le capital restant dû à ce jour zz.zzz.zz€.

Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;

Il ne faudrait pas oublier que les rachats de crédits ne sont pas nouveaux et qu'ils existaient aussi, avant octobre 2011, pour les résidences principales personnelles qui donnaient alors accès à un crédit d'impôts.

Mais ce crédit d'impôts était limité par des pourcentages annuels et des plafonds en fonction de la composition de la famille.

Et ce sont bien les conditions d'accès audit crédit d'impôt en vigueur à la date de l'offre de prêt d'origine qu'il fallait toujours respecter en cas de rachat ultérieur.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Non.

Initial c'est d'origine; conditions de l'offre de prêt initiale.

donc si je fais racheter mon pret initial à 4%, par un pret a 1%. ca marche.

si je fais a nouveau racheter à 1.5%, ca marche aussi selon vous (vu que 1.5% < 4%).

alors que c'est un non sens, ca fait perdre de l'argent a tout le monde (sauf a la banque).

 

[himalaya75]

réponse du fisc :
"Vous pourrez bien évidemment déduire les intérêts de ce nouveau prêt dès
lors qu'il se substitue aux 2 précédents.

Les frais de renégociations et autres frais associés ne seront pas
déductibles.
"

 

[Aristide]

donc si je fais racheter mon pret initial à 4%, par un pret a 1%. ca marche.

si je fais a nouveau racheter à 1.5%, ca marche aussi selon vous (vu que 1.5% < 4%).

alors que c'est un non sens, ca fait perdre de l'argent a tout le monde (sauf a la banque).

D'une part, dans la seconde opération, je ne vois pas l'intérêt de faire racheter un prêt à 1% par un nouveau prêt à 1,50% avec , en plus, tous les frais qui en résultent...???...!!!

D'autre part la règle est que ce sont les conditions (% - plafonds) en vigueur au moment de l'offre initiale et dans les limites de l'offre initiale qui doivent être respectées.

Donc en supposant qu'un farfelu se lance dans votre cas d'école, il peut même emprunter à 10% s'il le veut mais il sera toujours bridé par le maximum résultant des conditions de l'offre initiale.

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial.

Enfin voir réponse du fisc ci-dessus rapportée par himalaya75.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Enfin voir réponse du fisc ci-dessus rapportée par himalaya75.

il y a aussi son post #4 qui dit l'inverse. même source : le fisc.

 

[ZRR_pigeon]

D'une part, dans la seconde opération, je ne vois pas l'intérêt de faire racheter un prêt à 1% par un nouveau prêt à 1,50% avec , en plus, tous les frais qui en résultent...???...!!!

moi je le vois tres bien. s'il me reste un pret sur 7 ans a 1%, je la rachete et le rallonge sur 15 ans a 1.8%.

mais comme c'est du locatif, je recupere en avantage fiscal 1.8 * (TMI+PS) = 1.8 *( 41% + 15.5%) = 1.017 %.
il me coute donc 0.8%.

pendant ce temps là j'ai gravement abaissé ma mensualité et je laisse de la place pour raccourcir mon prêt RP qui lui n'est pas déductible.

 

[Aristide]

Bonjour,

il y a aussi son post #4 qui dit l'inverse. même source : le fisc.

???

Pourquoi ne lis tu que le seul paragraphe qui t'arrangerait pour avoir raison ?

Voici la réponse que j'avais eue du fisc :
"
4. Frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif

220

Les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n'ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l'emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus.

Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

Le Conseil d'Etat a jugé que de l'indemnité de résiliation anticipée d'un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l'article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l'emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n'ont eu ni pour objet ni pour effet d'accroître la valeur d'actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l'emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658). "

A toutes fins utile extrait du BOI 2012 qui précise encore mieux les règles:

C. Cas particuliers

1. Intérêts des emprunts substitutifs

a. Exclusion de principe

100

Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers.

Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

b. Déduction sous conditions

110

Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial.
Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui.

Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial.

Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt

(RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).

Identifiant juridique : BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912
Date de publication : 12/09/2012 Page 6/10 Exporté le : 03/06/2016 [lien réservé abonné]

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue.

Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.

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moi je le vois tres bien. s'il me reste un pret sur 7 ans a 1%, je la rachete et le rallonge sur 15 ans a 1.8%.

mais comme c'est du locatif, je recupere en avantage fiscal 1.8 * (TMI+PS) = 1.8 *( 41% + 15.5%) = 1.017 %.
il me coute donc 0.8%.

Ce calcul est inexact car ainsi que déjà dit et de nouveau retracé via le BOI ci-dessus les intérêts déductibles sont limités à ce qu'ils auraient été avec l'échéancier initial.

Donc sur ton second emprunt à taux plus élevé ne seraient déductibles que le seul reliquat entre le volume total des intérêts issus du premier échéancier à 1% et ceux déjà effectivement déduits à ce même taux.

Par rapport à l'échéancier initial tu ne peux légalement déduire pas un centime d'euro de plus.....mais tu paieras un taux plus élevé sur une durée plus longue.

Sans compter tous les frais (mainlevée hypothécaire - IRA - frais de dossier - frais de garantie - parts sociales) qu'il faudra aussi financer en plus......et non déductibles.

Cdt