Que vaut ADOMOS ?

[eddyrouen]

Bonjour à tous,

Je vais bientôt avoir la visite d'un agent ADOMOS et j'aurais aimé avoir votre avis sur ce concept permettant de profiter de la loi Robien en achetant un appartement tout en versant 285 euros sans apport personnel permettant ainsi de payer moins d'impôts...

Je vais vous décrire en quelques mots ma situation pour savoir si ce concept est fait pour moi ou non (je n'y connais absolument rien dans l'acquisition / location d'un bien).

Je suis actuellement marié, deux enfants, et je paye 800 euros d'impôts et je suis propriétaire d'une résidence principale que je paye jusqu'en 2019.

Ma capacité d'empreint restant est de 300 euros et je peux donc prétendre au concept ADOMOS.

Mais voilà, que m'attend-il la semaine prochaine quand je serais devant le conseiller ADOMOS ?

1) Si je verse 285 euros, dans combien de temps serais-je propriétaire ?
2) Ils précisent que je devrais louer pendant 9 à 15 ans mais dans ce cas, puis-je revendre au bout de 9 ans et quels sont les pièges ou risques à éviter ?
3) Combien coute approximativement les logements ADOMOS au moment de l'ouverture du dossier ? Sont-ils chers à la base et quel est le gain dans 9 ans ?
4) Comment se passe les travaux suite à la location, les dégradations éventuelles du locataire etc... ADOMOS se charge de tout ??
5) Les logements ADOMOS sont-ils NEUF et de bonnes qualités ?

En gros, merci de me dire les pièges à éviter et les avantages ou inconvénients de ce type de contrat

En vous remerciant par avance
Eddy

 

[yoko5962]

Salut,

J'ai reçu également un commercial dans ce genre là. Je suis a peu près dans la situation que toi. Après en avoir discuté avec mon banquier, ce dernier m'a déconseillé car en général, le prix d'achat est relativement élevé pour le type de logement (pour moi 140 000 € pour un F2 à Dieppe) de plus avec ce remboursement de 285 € tu seras au taquet de ta capacité d'emprunt Quid en cas de problème de voiture ou autres??

c'est vrai que c'est tentant mais je crois qu'il convient d'être un peu plus à l'aise financièrement pour se lancer dans ce genre de truc

Bon courage.

 

[eddyrouen]

Bonjour et merci de ta réponse.

En faite, mes prêts travaux vont se terminer dans 2ans et dans 11 ans, je suis propriétaire de ma résidence principale, je regagnerais de la capacité d'empreint.

Néanmoins, ma femme va prendre une activité en janvier 2008 qui va nous permettre de gagner 500 à 1000 euros de plus par mois, ce qui va nous redonner de la capacité d'empreint, je n'ai donc pas de soucis à me faire à ce niveau là (ça me rassure un peu quand même :-s

Ceci dit, j'ai hâte de voir ce que ADOMOS va me proposer sur la Seine Maritime et les prix qu'ils vont me proposer, est-ce en général du neuf ?

En faite, on peut rembourser 285 euros sur 25 ans si le prix du bien est élevé mais on doit IMPERATIVEMENT louer pendant 9 ou 15 ans ?

Comment se passe le rapport propriétaire/locataire quand il y a des demandes du locataire (dommages, demande de travaux ...) ADOMOS gère pas mal de choses mais gère t-il tout ça ?

Pour l'assurance garantie loyer impayé, j'ai eu le cas d'une personne qui avait 3 mois de carence à chaque changement de locataire ou d'impayé, mais ADOMOS prend-il en charge vraiment tout ?

Cordialement
Eddy

 

[christianR]

Bonjour eddyrouen,
La loi Robien ou Borloo n'est pas faite pour vous, vous ne payez pas assez d'impôts.
Vous êtes dans la tranche à 5.50% ce qui s'ignifie qu'au plus vous réduirez vos impôts de 588 € par an. Le jeu n'en vaut pas la chandelle. Votre conseiller si on peut l'appeler comme cela ne fait pas preuve d'un grand professionnalisme. Payez vos impôts et gardez votre capacité d'endettement intacte pour plus tard payer les études de vos enfants ou autre.
Cordialement.
christian

 

[chinois49]

800 euros d'impôt sur le revenu?
Passe ton chemin, c'est inintéressant vu le faible montant de l'impôt. Ce genre de défiscalisation est intéressante sur les forte tranches d'IR (au delà de 30%). Saches que des vendeurs de "de Robien" ont réussi à en vendre à des non imposable!
Au fait, méfiance
[lien réservé abonné] Il faut connaitre et voir l'emplacement de la location.

 

[eddyrouen]

Bonjour et merci de votre réponse.

Je ne saisis pas bien la finalité de ce concept, ok, je ne paye pas assez d'impôts mais même si je me vois en payer moins, je serais tout de même heureux ??

En faite, la société ADOMOS à l'air d'être vraiment bien placée sur le marché, elle permet de miser peu pour un logement dont je serais propriétaire plus tard et surtout, qui sera payé en partie par le locataire en place. Surtout que je précise que ADOMOS s'occupe de toute la gestion parallèle, ce qui me parait tout de même intéressant ?

En gros, à 285 euros / mois, JAMAIS je ne pourrais prétendre à un bien immobilier alors qu'avec ADOMOS, oui car le restant du montant sera payé par le locataire en place, tout m'a l'air tellement beau pour y croire mais j'écoute vos craintes, vos expériences car à la différence de ceux qui veulent payer moins d'impôts, moi je recherche juste à posséder un appartement dans 15 à 20 ans en misant le moins possible et en faisant payer le restant à un locataire sans m'occuper de toutes les formalités et gestion (loyers, changement de locataires....)

Qu'en pensez-vous et si j'ai loupé quelque chose, merci de me le dire svp ;-) lol

Eddy

 

[webjo]

Bonjour et merci de votre réponse.

Je ne saisis pas bien la finalité de ce concept, ok, je ne paye pas assez d'impôts mais même si je me vois en payer moins, je serais tout de même heureux ??

En faite, la société ADOMOS à l'air d'être vraiment bien placée sur le marché, elle permet de miser peu pour un logement dont je serais propriétaire plus tard et surtout, qui sera payé en partie par le locataire en place. Surtout que je précise que ADOMOS s'occupe de toute la gestion parallèle, ce qui me parait tout de même intéressant ?

En gros, à 285 euros / mois, JAMAIS je ne pourrais prétendre à un bien immobilier alors qu'avec ADOMOS, oui car le restant du montant sera payé par le locataire en place, tout m'a l'air tellement beau pour y croire mais j'écoute vos craintes, vos expériences car à la différence de ceux qui veulent payer moins d'impôts, moi je recherche juste à posséder un appartement dans 15 à 20 ans en misant le moins possible et en faisant payer le restant à un locataire sans m'occuper de toutes les formalités et gestion (loyers, changement de locataires....)

Qu'en pensez-vous et si j'ai loupé quelque chose, merci de me le dire svp ;-) lol

Eddy

Je suis dans le même cas que vous sauf que moi je ne suis pas imposable mais je recherche à acheter un logement ou je n'aurais rien à m'occuper.

 

[chinois49]

En gros, à 285 euros / mois, JAMAIS je ne pourrais prétendre à un bien immobilier alors qu'avec ADOMOS, oui car le restant du montant sera payé par le locataire en place, tout m'a l'air tellement beau pour y croire mais j'écoute vos craintes, vos expériences car à la différence de ceux qui veulent payer moins d'impôts, moi je recherche juste à posséder un appartement dans 15 à 20 ans en misant le moins possible et en faisant payer le restant à un locataire sans m'occuper de toutes les formalités et gestion (loyers, changement de locataires....)

C'est très simple:
Il existe des sociétés de vente de logements "de robien", qui vous démarchent pour vendre leurs apparts. Elles vous proposent quasi systématiquement un logement à l'autre bout de la france, typiquementpour un habitant de Brest un logement dans le Var et pour les Avignonais un logement proche de Lanion.
Leur objectif est simple, vendre. Ne comptez pas sur une certitude de loyer, ils ont été capable de vendre 88 logements construits dans un village à 60km de Bordeaux, avec 4 locataires 2 mois plus tard [lien réservé abonné] La victime n'aura plus qu'a sortir 865 euros mensuels, et, faute de locataire, ne touchera pas la réduction d'impôts, et la revente risque dêtre catastrophique. Inutile de dire que pour la résidence principale, plus possible d'emprunter!
Ces sociétés vous promettent la martingale. Assurance locative, ..... mais surévaluation forcenée des biens et du loyer local... et, lorsque les problèmes viennent, hop, faillite!
Si vous voulez faire du Robien, faites le dans votre ville, en connaissant les loyers locaux et l'emplacement.

 

[Anonyme]

je confirme tout en bloc.....

une chose pour les personnes qui paient 800, 1000,1200 € d'impots.

bien sur que l'on aimerai en payer moins... mais c'est comme ça.


ne vous laissez pas séduire par les simulations qui vous sont faites.

en plus le prêt mis en place est souscrit la plupart du temps auprès de Ct Imm de france, le ct foncier ou bnp invest immo etc...

tous avec des taux révisable.

j'ai vu un dossier dans votre cas ou pour 150000 d'emprunt le "vendeur" avait prévu 33.000€ de bénéfice net dans 10 ans!
rien que sur l'emprunt révisable ou le taux augmentera d'office dans 1 an ( c'est prévu dans l'offre de prêt) le client perdra en fait 3000€ au lieu d'en gagner 33.000
de plus le commercial à omis de réintégrer le rattrapage fiscal en cas de vente - de 3 ans après la dernière déduction.

bref, ce client , qui n'a pas encore son appartement, a signé un truc qui va lui faire perdre tout ce qu'il veut.


VOUS SAVEZ COMMENT ON APPEL CES CLIENTS ?

DES PIGEONS​

et vous savez pourquoi " pigeons" : parce que quand vous mettez du grain ils descendent tous sans se meffier du danger.



alors écoutez les conseils des professionnels qui interviennet sur ce site.
moi perso je ne commercialise pas de produits immo.
je suis juste courtier en prêts immobiliers

mais par contre je rencontre souvent ces pigeons qui viennent me demander conseil pour savoir comment se sortir du piège.


après c'est vous qui voyez .....

ah au fait : le dernier en date était sur 300.000€ , le système a foiré, pas de locataires, défauts, taux révisable.

a pas pû s'en sortir : dépôt de bilan , sa femme l'a quitté et il a dû vendre sa maison pour rembourser la banque.

mais bien sur c'a n'arrive qu'aux autres !!!!!!!!!!!! lui aussi le pensait...

bien cordialement

 

[masterblaster]

Ce genre de défiscalisation est intéressante sur les forte tranches d'IR (au delà de 30%)

Salut tu parts un peu loin là.

La De Robien peu être intéressante bien avant d'atteindre ce TMI. Cela dit ce n'est pas parce que l'on paye assez d'impôts qu'une loi Robien est intéressante. Elle l'est parce que le programme que l'on nous propose et bon, parce qu'il est bien situé, parce qu'il y 'a une forte demande locative là ou on investit, parce que l'on a les moyens de se l'offrir sans remettre en cause d'autre projets.

Par contre c'est certain un dispositif de defiscalisation comme la loi Robien reste avant tout in investissement dans la pierre et il faut attendre d'un tel investissement toutes les qualités que l'on doit attendre d'un investissement immobilier classique, à la différence que cet investissement ci sera financer en partie grâce aux impôts que vous donner habituellement au Trésor Public.

Masterblaster

 

[masterblaster]

Je croyais qu'il était interdit de citer des noms d'entreprise sur ce forum, même si c'est pour demander un conseil.

Ce n'est pas que j'aime particulièrement celle-ci, mais je pense qu'elle vend ses produits comme une banque vendrait les siens.

Faut faire attention de ne pas citer n'importe comment ces sociétés, même si elles sont critiquables sur pleins de points.

C'est pareil quand vous dites que faut pas tomber dans le piège de De Robien etc.. c'est très subjectif tout ça et puis c'est faire du tort à une profession tout entière ou heureusement la plus part des professionnels ne sont pas des escrocs mais des gens qui font sérieusement leur travail de conseil.

C'est bon, une personne à peu près bien constituée sait bien qu'investir à Boulette S/Boulette n'est pas conseillé, qu'il sera dur de trouver un locataire et que le prix de la revente est loin d'être garantit.. on sait que cela existe mais il faut arreter de prendre ces cas extreme pour des généralité. En effet dans laplus part des cas les investisseurs sont satisfaits de leur opération. Et cela ne date pas d'aujourd'hui que des contribuables financent un investissement locatif avec l'argent de leurs impôts, avant Robien il y avait besson, avant il y avait Perisol etc...

Y'a heureusement plein de programmes immobiliers dans des villes super, on peut reprocher des prix de vente assez élevés, mais sur un bon quartier c'est succès garantit pour votre opération.

Faut parler de ce qui ne marche pas bien c'est vrai, mais n'oublions pas ce qui fonctionne !

Quand à Adomos, no comment, je m'en fou je ne bosse pas avec eux, par contre j'aimerais bien être aussi présent qu'eux sur la toile

 

[chinois49]

Par contre c'est certain un dispositif de defiscalisation comme la loi Robien reste avant tout in investissement dans la pierre et il faut attendre d'un tel investissement toutes les qualités que l'on doit attendre d'un investissement immobilier classique, à la différence que cet investissement ci sera financer en partie grâce aux impôts que vous donner habituellement au Trésor Public.

Bon, un peu d'étude de placement:
L'intêrêt d'un placement, c'est les intérêts produit, son "rendement".
Pour calculer le rendement d'un placement, c'est facile: (Rapport annuel/capital immobilisé) X 100. Notez bien que le rapport annuel n'est pas le montant du loyer, il faut intégrer la TF, les charges proprio, le risque d'impayés.
Il ne faut surtout pas intégrer les réductions d'impôts dans le rapport annuel, pour une raison fort simple: l'acquereur qui achètera ce bien à 12 ans ne bénéficiant pas d'une carotte fiscale risque, en faisant le calcul , de s'appercevoir que son rendement à lui sera faiblard et donc tenté de proposer un prix d'achat permettant de retrouver un rendement correct. Il ne faut pas s'illusionner, les pros font ainsi.
Actuellement, l'assurance vie pépère (fond euros) donne 4% net, sans emmerdes. La prime de risque sur ce genre de placement est à 1 à 1,5%.
Conclusion: rejeter d'emblée ce qui a un rendement inférieur à 5,5%.
J'avais joué à simuler une revente d'un "de Robien" dont le rendement remise d' impôts compris était de 5,5% avec 1/3 de ce rendement donné par la remise d'impôts. Le nouvel acquereur à 12 ans, pour retrouver ce rendement de 5,5% devra vous proposer un prix inférieur d'1/3 à celui de votre achat: la revente est TRES DOULOUREUSE
Dans un placement, il ne faut quasiment pas tenir compte d'une carotte fiscale, c'est un piège à C....

 

[BertrandM]

TMI inférieure à 30% : pas de Robien ni Borloo sans revenus fonciers préexistant, c'est mathématique.
Une solution néanmoins : un LMNP, qui va vous rapporter plus du double en matière de gain d'impôt qu'une De Robine sur la période De Robien, et bien 10 x le gain sur 20 ans ( même 100 x vu que sur 20 ans la De Robien aura consisté à vous faire rendre au fisc plus que ce qu'il vous aura permis d'économiser ... Faite le choix d'un bon LMNP avec un gestionnaire digne de ce nom et un conseiller objectif, et vous aussi aurez le droit à récupérer de l'impôt, à préparer votre retraite, vous constituer un capital, bla bla bla la succession aussi etc etc... INVESTIR QUOI, et sans perdre quoi que ce soit ni vous faire plumer.

 

[chinois49]

Qui roule pour sa crèmerie ici?
LMNP, c'est comme beaucoup de défiscalisation: un piège à C.... euh, pardon, un chalut à Pigeons.

 

[solemio]

TMI inférieure à 30% : pas de Robien ni Borloo sans revenus fonciers préexistant, c'est mathématique.

Quel est l'avantage d'avoir des revenus fonciers préexistants?

 

[LEtienne]

Cela permet d'augmenter le déficit foncier, c'est à dire d'aller au delà des 10700 € maxi de réduction des revenus net globaux.
Si vous touchez 5000 € de loyers et que les interets de votre emprunt sont inférieurs aux loyers (ou que vous n'avez plus de crédit pour financer ce bien), vous créez 10700 + 5000 de déficit foncier.
EN GROS, vous réduiser vos impots de cette somme (15700) multipliée par votre TMI.

 

[BertrandM]

Bonjour Chinois49, que préconisez vos en matière de défiscalisation immobilière ? l'abstinence ?
Le LMNP ets un chalut à pigeon pour ceux qui ne savent pas analyse un produit véreux. Mais je connais un adage juridique qui dit : le droit ne protège pas les imbéciles. Prenez un conseiller en qui vous avez confiance pas un marchant de contenant n Plastique reconverti à la gestion de patrimoine.
Dans ma crèmerie, je bosse sur tous les supports défiscalisants, et je n'ai de préférence que pour le support qui me permettra de me faire recommander par mes clients à leur entourage.
Jus est ars boni et aecqui.
BertrandM

 

[chinois49]

En défiscalisation: Simple, je suis à 30% de TMI, et 8,5% de taux de prélèvement fiscal.
Exit le "de Robien", car la revente sera problématique. (perte de rendement pour l'acquereur second=perte de valeur du bien)
LMP/ZRR: merde, du bail commercial me liant les mains: Parfaitement illiquide, c'est quasi impossible à revendre
Une bonne défisc: l'assurance vie. (je ne bosse pas chez AXA,BNP, ou ING!), ou l'épargne retraite (le fisc cette année m' a indiqué combien j'ai perdu en droit à défiscalisation depuis 4 ans, sympa! :lol: )
L'effet levier du crédit... je n'en profite pas, mais il peut se transformer en effet démonte-pneus dans les gencives....
En clair: je préfère payer le Trésor public que certains margoulins faisant de la cavalerie.

 

[BertrandM]

Merci pour votre contribution. Mais la question première me semble-il était : que vaut A... ??
Pouvez vous nous éclairer sur le lien entre la défiscalisation et la cavalerie ??? je ne voit pas bien comment faire de la cavalerie sur un bien immobilier, sauf à le revendre plusieurs fois à différentes personnes en même temps.
Cela étant dit, personne ne vous oblige à investir dans quoi que ce soit, car effectivement aucun investissement n'est jamais sur à 100%. Alors que l'impôt lui l'est, et au moins on connait immédiatement le montant de la perte ... sans aucune chance de réaliser un gain. Mais prévoyance est mère de sureté, alors méfiance ...
Si tous le monde devait vouloir défiscaliser, le gouvernement serait dans l'obligation de faire cesser au plus vite les dispositifs d'allègement d'impôts ou d'augmenter la TVA ou de trouver à nouveau d'autres prélèvements.

 

[solemio]

J'ai eu un contact avec la société Adomos lorsque j'envisageais en 2004 un investissement De Robien, le professionnel qui m'a reçu a répondu à toutes mes questions et m'a remis (à ma demande) les divers documents qu'elle m'avait présentés pour que je puisse les étudier tranquillement chez moi. Je n'ai pas donné suite car l'approche me paraissais "trop financière"