Que privilégier dans ma situation? SCPI à crédit ou autre?

[W1ldsh11p]

Bonjour, et merci pour les discussions très instructives à lire sur ce forum.
Je vous écris car je souhaiterais investir et me pose quelques questions sur le montage à privilégier. En fait, je souhaite profiter de l'effet de levier du crédit (profiter de capacité d'endettement actuelle) avant de quitter mon emploi actuel (déménagement lié à une mutation de conjoint, qui gagne moins que moi, mais dans une région qui nous paraît davantage attractive. Nous serons en location après ce déménagement), et ne sais trop quel est le montage à privilégier. Est-il toujours intéressant d'acquérir des SCPI à crédit en direct? Les taux immobiliers semblent le double pour les SCPI par rapport aux taux immobiliers classiques, donc j'hésite... Ou alors un investissement locatif direct, mais comment ne pas se rater?
Quelques infos sur ma situation:

J'ai la trentaine, en concubinage mais non pacsés ou mariés pour l'instant (c'est envisagé pour la suite). Pas d'enfants.

- Ma RP (valorisation actuelle ~260k) est remboursée, pas d'emprunt en cours. A terme, après déménagement, il sera mis en location et pourra assurer environ 900 e/mois
- J'ai actuellement un emploi bien rémunéré (~4500 euros net d'impôts/mois), mais que je serai certainement amené à quitter dans l'année qui vient, ce qui va diviser mes revenus par au moins deux (chômage) le temps de retrouver autre chose, qui sera certainement payé deux fois moins payé aussi. L'idée est donc d'utiliser au max l'effet de levier que le job actuel me confère avant qu'on déménage. (L'autre personne gagne environ 1800/mois. Droit privé, pas fonctionnaire. Peu de capital de son côté). Tout en gardant un peu de liquidité pour le moment où on souhaitera acheter notre RP commune dans la nouvelle région... Cette acquisition n'est pas prévue avant 3 à 6 ans, si ça avait été possible tout de suite, j'aurais bien sûr privilégié cet investissement là. Mais en l'occurrence, l'idée est donc de réussir à "transférer" d'une façon fiscalement intéressante ma capacité d'emprunt actuelle, pour le moment où j'en aurais besoin... D'où cette idée d'utiliser l'effet de levier et de garder une bonne partie mon capital pour éventuellement racheter l'emprunt/souscrire un nouvel emprunt lors de l'achat futur de cette RP. Est-ce que je fais fausse route avec cette idée?

En plus de ma RP (qui sera mise en location) je dispose aussi de ~200k d'actifs répartis comme suit (beaucoup de liquidités, je sais, mais je ne suis pas très amateur de risque)

-Assurance vie 100% fonds euro - 26K
- Assurance vie 50% fonds euro, 50% diverses SCPI - 24k
- compte courant: 50k (je sais, trop de liquidités)
- LDD 12k
- Livret A 24k
- Livret fiscalisé: 30k (+ Deux CAT de 10k chacun)
- PEL 18k

Dans ma situation que faut-il faire?
- Faut-il privilégier les SCPI en direct à crédit? L'immobilier locatif à crédit (si oui, quel type de locatif? Loc nue, bail meublé? Résidence étudiante? Autre chose encore? Qu'est-ce qui est le plus intéressant?
- Il y a clairement des choses à optimiser dans ma répartition d'actifs (J'imagine qu'il faudrait que j'ouvre un PEA par exemple... Quelles seraient les actions à privilégier pour quelqu'un comme moi qui n'aime pas le risque? Et comment améliorer mon allocation?

Merci d'avance pour vos conseils!

 

[Buffeto]

. Est-ce que je fais fausse route avec cette idée?

à voir si la banque va te suivre en sachant que tes revenus vont baisser

Dans ma situation que faut-il faire?
- Faut-il privilégier les SCPI en direct à crédit?

oui lorsque c'est possible il faut utiliser le levier du crédit biensur

Qu'est-ce qui est le plus intéressant?

il n'y a rien qui soit plus intéressant . il faut juste que l'investissement soit adapté à ta situation , à ton horizon de placement et à tes objectifs

- Il y a clairement des choses à optimiser dans ma répartition d'actifs (J'imagine qu'il faudrait que j'ouvre un PEA par exemple... Quelles seraient les actions à privilégier pour quelqu'un comme moi qui n'aime pas le risque? Et comment améliorer mon allocation?

pour le PEA et ceux qui n'aiment pas le risque ( ou s'en occuper ) il faut aller vers des produits gérés comme les ETF .

 

[W1ldsh11p]

Merci pour le retour Buffeto. Toutefois je suis encore en poste (et en CDI), l'idée serait de boucler l'opération avant que mes revenus ne baisse, pour que la banque me suive? (et dans tous les cas, je garderai une part de mes économies sous forme de liquidités en cas de coup dur...)

 

[Buffeto]

, l'idée serait de boucler l'opération avant que mes revenus ne baisse, pour que la banque me suive?

oui je me doute mais ( je ne suis pas banquier ) il serait sans doute préférable de la prévenir .....

on va appeler un ami @Aristide pour confirmer ....

 

[Aristide]

Bonjour,

En droit une telle façon de faire est nommée "manœuvre dolosive" ou encore "réticence dolosive"(= mensonge par omission).

Les juristes de banque ne sont pas nés de la dernière rosée et d'une part leurs dossiers de demandes de prêts - signés des emprunteurs - contiennent une clause dite "de sincérité et de bonne foi (loi Neiertz N° 89-1010 du 31/12/1989)".
D'autre part leurs offres/contrats de prêts contiennent diverses clauses de déchéance du terme et ce cas de figure, dans des termes généraux, a un forte probabilité d'être présente.

Tant que les échéances sont honorées à bonnes dates il ne devrait pas y avoir de problème même si la baisse des revenus, visible sur le compte, entraînera peut-être/sans doute quelques demandes d'explications.

Mais à la moindre défaillance.........ce serait une autre thérapeutique !!!

Cdt

 

[Buffeto]

En droit une telle façon de faire est nommée "manœuvre dolosive" ou encore "réticence dolosive"(= mensonge par omission).

merci pour ton éclairage .

je savais bien qu'il y avait un " truc " dans ce genre ....

 

[Aristide]

 

[W1ldsh11p]

OK, merci pour ces éclaircissements! Je sais à peu près à quoi m'en tenir donc

 

[CharlyBgood]

Partir sur un crédit immo long terme alors que le court terme est encore peu engageant voire certainement moins rose ?

Au delà du dol invoqué très judicieusement par Aristide, je trouve que ce projet est à minima inadapté.
Mon opinion: mieux attendre et voir ta nouvelle "situation de croisière".

APRÈS seulement (6 à 12 mois ?) tu y verras + clair et seras sans doute bcp mieux inspiré.

Sinon, enlève moi ces 50 K€ de ton compte courant c'est ridicule !
Vire moi tout ça sur des bons fonds en €uros au rendement annuel minimum > à 0,72%, ainsi tu auras 1 rendement (lègérement) > à ton LA.
Et si d'aventures tes AV sont "mûres" çàd ouvertes depuis + de 8 ans, tu peux même "te permettre" des rendements de fonds en €uros encore + pourraves

Idem pour tes livrets fiscalisés et DAT, en net-net que reste t-il vraiment ?

Et garde bien à l'esprit, que même avec tout ça, tu continueras à perdre (un peu) d'argent.
L'inflation en rythme annuel est actuellement > 1,50% ...

De ce point de vue l'immobilier (direct ou indirect) est de bien meilleur rendement, tu as bien raison de t'y intéresser.
Mais pas tout de suite:
tu ne dois pas confondre vitesse et précipitation.

 

[W1ldsh11p]

Oui, j'ai bien conscience que les livrets, ça ne sert à rien vu l'inflation actuelle, d'où toutes ces questions.

Toutefois sur l'idée d'emprunt je voudrais préciser: j'ai offert un résumé partiel de la situation pour simplifier. Dans les faits, si je songe à partir, ce n'est pas seulement à cause de ma moitié, c'est aussi parce que la situation financière de mon employeur se détériore de mois en mois. Dans ces conditions, il n'est pas à exclure que ce soient eux qui doivent se séparer d'une partie de leurs employés d'ici quelques mois.

Si c'est ce qui devait se produire, et si j'avais souscrit ce prêt pour SCPI, qu'est-ce qui se passerait pour la banque?
(Dans tous les cas, je pense avoir les liquidités pour rembourser un prêt de 100k sur 20 ans même si je devais traverser une période de vaches maigres salariales pendant quelques temps...)

 

[CharlyBgood]

Si c'est ce qui devait se produire, et si j'avais souscrit ce prêt pour SCPI, qu'est-ce qui se passerait pour la banque?
(Dans tous les cas, je pense avoir les liquidités pour rembourser un prêt de 100k sur 20 ans même si je devais traverser une période de vaches maigres salariales pendant quelques temps...)

Pour la bq , rien: elle prend des garanties sur tes actifs (caution, hypothèque, PPD) et te fais souscrire une ADi pour ta santé. Elle est un peu ceinture-bretelles.

Pour toi en revanche tu devrais consacrer tous tes moyens à rembourser l'emprunt sur tes deniers.

Mais je le répète: ce n'est pas la bonne attitude (je parle même pas de stratégie)
Et si d'aventures tu envisageais de souscrire une assurance perte d'emploi, là je pense que le dol pourrait être invoqué par l'assureur.

Mêmes anonymes, les écrits sur ce forum restent ...
Je ne serai pas surpris que des institutionnels fassent de la veille sur le forum; je sais qqu'ils le font en corowdfunding immobilier.

 

[Buffeto]

Je ne serai pas surpris que des institutionnels fassent de la veille sur le forum; je sais qqu'ils le font en corowdfunding immobilier.

?? tu crois que les banques ont suffisamment d'employés pour suivre toutes les conversations sur tous les forums dédiés qui existent ?
déjà moi , comme modérateur , je ne regarde pas tout .....

 

[Aristide]

Bonjour,

Et si d'aventures tu envisageais de souscrire une assurance perte d'emploi, là je pense que le dol pourrait être invoqué par l'assureur.

Pour l'assurance perte d'emploi il n'est peut-être pas inutile de rappeler que deux délais qui s'ajoutent sont prévus dans les contrats.
Ce ne sont pas forcément les mêmes suivant les assureurs mais l'on trouve :

+ Un "délai d'attente" encore appelé "délai d'attente" pendant lequel l'emprunteur assuré paie bien des primes mais un chômage intervenant pendant cette période ne donne pas lieu à prise en charge des mensualités.
Ce délai est souvent de un an.

+ Passé cette première période, une perte d'emploi permet bien une prise en charge mais seulement au-delà d'un second "délai de franchise".
Souvent cette franchise est de 3 mois.

Dans ces hypothèses, un emprunteur ayant souscrit une assurance perte d'emploi ne verra donc une partie de ses mensualités prises en charge qu'à partir du quatorzième mois bien qu'ayant payé les primes depuis le départ.

Par ailleurs pour une telle assurance il y a :
+ Une limite d'âge à l'adhésion (ex 50 ans)
+ Un âge limite de garantie (ex 55 ans)
+ Un pourcentage maxi de prise en charge (ex 50%)
+ Un plafond mensuel (en euros) de prestations.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Aristide]

?? tu crois que les banques ont suffisamment d'employés pour suivre toutes les conversations sur tous les forums dédiés qui existent ?

Les employés/conseillers n'ont sans doute pas le temps de le faire; mais il arrive que certains le fassent (j'ai eu des échos !!!)

Mais souvent les banques ont une unité chargée de l'observatoire de la concurrence et de leur environnement et ces investigations rentrent bien dans leur mission.

Cdt

 

[CharlyBgood]

?? tu crois que les banques ont suffisamment d'employés pour suivre toutes les conversations sur tous les forums dédiés qui existent ?

En l'occurrence je parlais des assureurs , mais bon: comme Aristide je pense que oui il y a des cellules de veille.
Aidées en cela parfois par du data-mining.

Et que c'est plutôt en mode dissuasion: avoir l'information est une chose; s'en servir en est une autre; souvent juridiquement compliqué. pas impossible mais compliqué.

déjà moi , comme modérateur , je ne regarde pas tout .....

ton côté feignasse. damned, j'en étais sûr !

 

[Buffeto]

ton côté feignasse. damned, j'en étais sûr !

je trie il y a certains cbanconautes que je surveille plus que d'autres .....

par exemple je ne lis jamais les posts de @Aristide je ne suis pas de niveau et je sais qu'il ne va pas écrire des incongruités

 

[Aristide]

 

[zomu]

Bonjour,

En droit une telle façon de faire est nommée "manœuvre dolosive" ou encore "réticence dolosive"(= mensonge par omission).

Les juristes de banque ne sont pas nés de la dernière rosée et d'une part leurs dossiers de demandes de prêts - signés des emprunteurs - contiennent une clause dite "de sincérité et de bonne foi (loi Neiertz N° 89-1010 du 31/12/1989)".
D'autre part leurs offres/contrats de prêts contiennent diverses clauses de déchéance du terme et ce cas de figure, dans des termes généraux, a un forte probabilité d'être présente.

Tant que les échéances sont honorées à bonnes dates il ne devrait pas y avoir de problème même si la baisse des revenus, visible sur le compte, entraînera peut-être/sans doute quelques demandes d'explications.

Mais à la moindre défaillance.........ce serait une autre thérapeutique !!!

Cdt

Je rebondis sur ce message pour une question. Une de mes amies orthophoniste souhaite faire un prêt professionnel pour payer une formation, mais elle veut emprunter plus pour payer aussi des parts de SCPI. Elle dit que sa banque ne demande pas de justificatifs. Je ne suis pas sûr qu'elle ait le droit de faire ça malgré tout. Quelqu'un peut me le confirmer ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Si elle fait un prêt professionnel (qui sera pris comme tel au plan fiscal) une banque digne de ce nom lui demandera les factures correspondantes et elle ne financera pas - bien entendu - l'achat de parts de SCPI.

En revanche si elle sollicite et obtient - à titre particulier - un prêt personnel "non lié/non affecté/non causé" elle pourra employer les fonds comme bon lui semble.

Cdt

 

[zomu]

Bonjour,

Si elle fait un prêt professionnel (qui sera pris comme tel au plan fiscal) une banque digne de ce nom lui demandera les factures correspondantes et elle ne financera pas - bien entendu - l'achat de parts de SCPI.

En revanche si elle sollicite et obtient - à titre particulier - un prêt personnel "non lié/non affecté/non causé" elle pourra employer les fonds comme bon lui semble.

Cdt

Ok merci. Elle semble soutenir qu'on ne lui demande pas de facture. Mais bon, moi je la mets en garde, après, je ne peux pas faire plus....
Merci pour la réponse