Que privilégier dans ma situation? SCPI à crédit ou autre?

W1ldsh11p

Nouveau membre
Bonjour, et merci pour les discussions très instructives à lire sur ce forum.
Je vous écris car je souhaiterais investir et me pose quelques questions sur le montage à privilégier. En fait, je souhaite profiter de l'effet de levier du crédit (profiter de capacité d'endettement actuelle) avant de quitter mon emploi actuel (déménagement lié à une mutation de conjoint, qui gagne moins que moi, mais dans une région qui nous paraît davantage attractive. Nous serons en location après ce déménagement), et ne sais trop quel est le montage à privilégier. Est-il toujours intéressant d'acquérir des SCPI à crédit en direct? Les taux immobiliers semblent le double pour les SCPI par rapport aux taux immobiliers classiques, donc j'hésite... Ou alors un investissement locatif direct, mais comment ne pas se rater?
Quelques infos sur ma situation:

J'ai la trentaine, en concubinage mais non pacsés ou mariés pour l'instant (c'est envisagé pour la suite). Pas d'enfants.

- Ma RP (valorisation actuelle ~260k) est remboursée, pas d'emprunt en cours. A terme, après déménagement, il sera mis en location et pourra assurer environ 900 e/mois
- J'ai actuellement un emploi bien rémunéré (~4500 euros net d'impôts/mois), mais que je serai certainement amené à quitter dans l'année qui vient, ce qui va diviser mes revenus par au moins deux (chômage) le temps de retrouver autre chose, qui sera certainement payé deux fois moins payé aussi. L'idée est donc d'utiliser au max l'effet de levier que le job actuel me confère avant qu'on déménage. (L'autre personne gagne environ 1800/mois. Droit privé, pas fonctionnaire. Peu de capital de son côté). Tout en gardant un peu de liquidité pour le moment où on souhaitera acheter notre RP commune dans la nouvelle région... Cette acquisition n'est pas prévue avant 3 à 6 ans, si ça avait été possible tout de suite, j'aurais bien sûr privilégié cet investissement là. Mais en l'occurrence, l'idée est donc de réussir à "transférer" d'une façon fiscalement intéressante ma capacité d'emprunt actuelle, pour le moment où j'en aurais besoin... D'où cette idée d'utiliser l'effet de levier et de garder une bonne partie mon capital pour éventuellement racheter l'emprunt/souscrire un nouvel emprunt lors de l'achat futur de cette RP. Est-ce que je fais fausse route avec cette idée?

En plus de ma RP (qui sera mise en location) je dispose aussi de ~200k d'actifs répartis comme suit (beaucoup de liquidités, je sais, mais je ne suis pas très amateur de risque)

-Assurance vie 100% fonds euro - 26K
- Assurance vie 50% fonds euro, 50% diverses SCPI - 24k
- compte courant: 50k (je sais, trop de liquidités)
- LDD 12k
- Livret A 24k
- Livret fiscalisé: 30k (+ Deux CAT de 10k chacun)
- PEL 18k

Dans ma situation que faut-il faire?
- Faut-il privilégier les SCPI en direct à crédit? L'immobilier locatif à crédit (si oui, quel type de locatif? Loc nue, bail meublé? Résidence étudiante? Autre chose encore? Qu'est-ce qui est le plus intéressant?
- Il y a clairement des choses à optimiser dans ma répartition d'actifs (J'imagine qu'il faudrait que j'ouvre un PEA par exemple... Quelles seraient les actions à privilégier pour quelqu'un comme moi qui n'aime pas le risque? Et comment améliorer mon allocation?

Merci d'avance pour vos conseils!
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
. Est-ce que je fais fausse route avec cette idée?
à voir si la banque va te suivre en sachant que tes revenus vont baisser
Dans ma situation que faut-il faire?
- Faut-il privilégier les SCPI en direct à crédit?
oui lorsque c'est possible il faut utiliser le levier du crédit biensur
Qu'est-ce qui est le plus intéressant?
il n'y a rien qui soit plus intéressant . il faut juste que l'investissement soit adapté à ta situation , à ton horizon de placement et à tes objectifs
- Il y a clairement des choses à optimiser dans ma répartition d'actifs (J'imagine qu'il faudrait que j'ouvre un PEA par exemple... Quelles seraient les actions à privilégier pour quelqu'un comme moi qui n'aime pas le risque? Et comment améliorer mon allocation?
pour le PEA et ceux qui n'aiment pas le risque ( ou s'en occuper ) il faut aller vers des produits gérés comme les ETF .
 

W1ldsh11p

Nouveau membre
Merci pour le retour Buffeto. Toutefois je suis encore en poste (et en CDI), l'idée serait de boucler l'opération avant que mes revenus ne baisse, pour que la banque me suive? (et dans tous les cas, je garderai une part de mes économies sous forme de liquidités en cas de coup dur...)
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

En droit une telle façon de faire est nommée "manœuvre dolosive" ou encore "réticence dolosive"(= mensonge par omission).

Les juristes de banque ne sont pas nés de la dernière rosée et d'une part leurs dossiers de demandes de prêts - signés des emprunteurs - contiennent une clause dite "de sincérité et de bonne foi (loi Neiertz N° 89-1010 du 31/12/1989)".
D'autre part leurs offres/contrats de prêts contiennent diverses clauses de déchéance du terme et ce cas de figure, dans des termes généraux, a un forte probabilité d'être présente.

Tant que les échéances sont honorées à bonnes dates il ne devrait pas y avoir de problème même si la baisse des revenus, visible sur le compte, entraînera peut-être/sans doute quelques demandes d'explications.

Mais à la moindre défaillance.........ce serait une autre thérapeutique !!!

Cdt
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Partir sur un crédit immo long terme alors que le court terme est encore peu engageant voire certainement moins rose ?

Au delà du dol invoqué très judicieusement par Aristide, je trouve que ce projet est à minima inadapté.
Mon opinion: mieux attendre et voir ta nouvelle "situation de croisière".

APRÈS seulement (6 à 12 mois ?) tu y verras + clair et seras sans doute bcp mieux inspiré.

Sinon, enlève moi ces 50 K€ de ton compte courant c'est ridicule !
Vire moi tout ça sur des bons fonds en €uros au rendement annuel minimum > à 0,72%, ainsi tu auras 1 rendement (lègérement) > à ton LA.
Et si d'aventures tes AV sont "mûres" çàd ouvertes depuis + de 8 ans, tu peux même "te permettre" des rendements de fonds en €uros encore + pourraves

Idem pour tes livrets fiscalisés et DAT, en net-net que reste t-il vraiment ?

Et garde bien à l'esprit, que même avec tout ça, tu continueras à perdre (un peu) d'argent.
L'inflation en rythme annuel est actuellement > 1,50% ...

De ce point de vue l'immobilier (direct ou indirect) est de bien meilleur rendement, tu as bien raison de t'y intéresser.
Mais pas tout de suite:
tu ne dois pas confondre vitesse et précipitation.
 

W1ldsh11p

Nouveau membre
Oui, j'ai bien conscience que les livrets, ça ne sert à rien vu l'inflation actuelle, d'où toutes ces questions.

Toutefois sur l'idée d'emprunt je voudrais préciser: j'ai offert un résumé partiel de la situation pour simplifier. Dans les faits, si je songe à partir, ce n'est pas seulement à cause de ma moitié, c'est aussi parce que la situation financière de mon employeur se détériore de mois en mois. Dans ces conditions, il n'est pas à exclure que ce soient eux qui doivent se séparer d'une partie de leurs employés d'ici quelques mois.

Si c'est ce qui devait se produire, et si j'avais souscrit ce prêt pour SCPI, qu'est-ce qui se passerait pour la banque?
(Dans tous les cas, je pense avoir les liquidités pour rembourser un prêt de 100k sur 20 ans même si je devais traverser une période de vaches maigres salariales pendant quelques temps...)
 
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