Provision charges

[paal]

Es-tu certain que l'énergie que tes radiateurs vont utiliser pour rattraper le retard (pour compenser le froid qui se sera installé dans la pièce concernée) ne va pas être identique à ce qu'ils auraient consommé si tu les avais laissés à la température de la journée ?

Nous demeurons en région Paca, où la température extérieure actuelle varie entre 5 et 15/18°, et c'est un sujet qui fut abordé lors de notre premier hiver au siècle passé ; depuis il y a le réchauffement climatique, ainsi qu'une isolation thermique/phonique effectuée par l'extérieur il y a environ 10 ans ....

A cette heure, et alors que nous avons 12° en extérieur (22° en intérieur), le radiateur de séjour se trouve déjà en pause, et tous les autres le sont par leur horodateur individuel (les chambres principalement qui pourtant donnent au Nord).

Et lorsque nous avions mis en oeuvre ce type de régulation (avec les compteurs de l'époque), il apparaissait évident que selon l'impact de la régulation (ou non), la différence de consommation était significative, et nous n'avons donc pas eu à poursuivre très longtemps l'expérimentation comparative .....

Autant je peux concevoir qu'on abaisse la température demandée quand on part en vacances, mais sur quelques heures, j'en suis moins convaincu

Ensuite et pour les congés, c'est relativement simple, surtout avec l'incidence du dérèglement climatique actuel ....
Nous sommes donc en région Paca et durant la période estivale, nous avons davantage besoin de clim que de chauffage ; et sous l'angle du chauffage, on va dire qu'à compter de mars, et en dehors de la salle de bains, tous les radiateurs sont coupés ; par contre, et si nous devons nous absenter plus de 10 jours, tous les disjoncteurs sélectifs seront coupés, et seul demeure opérationnel celui qui alimente notre frigo-congélateur ....

 

[Mburgirl]

Bonjour,
69,20 m3 sur 16 mois, cela fait 51,9m3 sur 12 mois.
Il me semble que ce n'est pas exagéré.

C'est bien ce qui m'inquiète avec les 230e de charges de regularisation que je dois payer, je penses que les charges (inclus au loyer) ont été sous estimer et qu'au fin d'année, même en étant dans la "normal" voir en dessous, je devrais toujours de l'argent à ma proprio..

 

[jp19]

Peut-être que ta proprio pourrait revoir à la hausse les charges prélevées mensuellement par anticipation avec le paiement du loyer ? Ou sinon, tu mets 20 euros de côté chaque mois ;-)

 

[paal]

non, on consomme beaucoup moins d'eau avec un lave vaisselle qu'à la main ( une vaisselle pour 2 personnes) 2 fois moins d'eau; vaisselle familiale 4 à 5 fois moins.....
12 litres contre 42/50litres par exemple...

Je dois reconnaître ne m'être jamais posé la question, mais nous avons un évier à deux bacs, et pour une vaisselle légère, il nous arrive de procéder à un prélavage des couverts et assiettes, puis de les entreposer dans le lave vaisselle jusqu'à ce qu'il soit complètement occupé par de la vaisselle semi-nettoyée .....

Alors ensuite, je ne me suis jamais occupé de savoir ce que consommait exactement le lave lave vaisselle, lors d'un cycle complet .... ; et j'ai l'intuition qu'il ne faille pas trop se fier à la consommation indiquée sur la brochure de l'appareil

 

[Manu215]

Pour repartir du début, j'ai une autre lecture des choses...

Tel que je comprends, le premier document mis en ligne par @Mburgirl est un calcul issu de données antérieures et permettant de calculer les provisions à venir sur 2022 pour le locataire.
La dernière assemblée générale a du avoir lieu il y a quelques semaines (beaucoup de copropriétés ont vu leur AG en retard, et bien après les 6 mois réglementaires), et à partir du décompte de charges annuel, le bailleur a alors calculé les provisions à venir, et régularisé l'eau consommée sur l'exercice clos.

La TOM a été divisée par 8x12 mois, étant donné qu'il y a 8 appartements dans cette copropriété, et que la TOM est indiquée dans l'avis de la TF sur 12 mois. Il semble donc que cette TOM soit issue d'une TF de la copropriété, et non de la TF que paye le bailleur pour son appartement. Sauf si le bailleur est propriétaire des 8 appartements, mais dans ce cas, pas de syndicat des copropriétaires donc pas de syndic.

Pour l'eau, je suis d'accord avec ce qui a été dit, 69 m3 ne me paraît pas excessif, mais il faut vérifier effectivement si la chasse d'eau ne fuit pas un peu.

La seule chose qui manque dans ce document, c'est le coût de l'électricité des parties communes, on ne sait pas d'où sortent les 2.50 €.

 

[Mburgirl]

Pour repartir du début, j'ai une autre lecture des choses...

Tel que je comprends, le premier document mis en ligne par @Mburgirl est un calcul issu de données antérieures et permettant de calculer les provisions à venir sur 2022 pour le locataire.
La dernière assemblée générale a du avoir lieu il y a quelques semaines (beaucoup de copropriétés ont vu leur AG en retard, et bien après les 6 mois réglementaires), et à partir du décompte de charges annuel, le bailleur a alors calculé les provisions à venir, et régularisé l'eau consommée sur l'exercice clos.

La TOM a été divisée par 8x12 mois, étant donné qu'il y a 8 appartements dans cette copropriété, et que la TOM est indiquée dans l'avis de la TF sur 12 mois. Il semble donc que cette TOM soit issue d'une TF de la copropriété, et non de la TF que paye le bailleur pour son appartement. Sauf si le bailleur est propriétaire des 8 appartements, mais dans ce cas, pas de syndicat des copropriétaires donc pas de syndic.

Pour l'eau, je suis d'accord avec ce qui a été dit, 69 m3 ne me paraît pas excessif, mais il faut vérifier effectivement si la chasse d'eau ne fuit pas un peu.

La seule chose qui manque dans ce document, c'est le coût de l'électricité des parties communes, on ne sait pas d'où sortent les 2.50 €.

Bonjour @Manu215

Comment je sais si il y a un sindyc ou pas ? Ma proprietaire fait partie d'une SCI et je crois bien qu'elle est proprietaire de tout les appartemment dans la résidence.

Dans tout les cas je lui dois bien les 230e ?

Pour la chasse d'eau ou une eventuel fuite, j'ai relever mon compteur avant d'aller me coucher hier, ce matin le compteur n'avait pas bouger donc on peut exclure la fuite a prioris.

Pour l'electricité des communs, oui c'est vrai, elle n'a pas simplement fait une estimation ? 2,50 par locataire ?

 

[moietmoi]

Comment je sais si il y a un sindyc ou pas ? Ma proprietaire fait partie d'une SCI et je crois bien qu'elle est proprietaire de tout les appartemment dans la résidence.

C'est ce qu'on peut penser en lisant tes posts.
Entre autre , le fait qu'il n'y a pas de charges de syndic.

 

[Triaslau]

Les charges de syndic ne sont pas des charges locatives donc elles n’y seraient pas.
Si c’est la sci qui possède tous les logements alors c’est encore plus compliqué la la propriétaire doit justifier la clé de répartition utilisée, justifier qu elle est equitable (par exemple si vous n’êtes plus que 7 logement, vous n’avez pas à payer pour celui qui est parti) et justifier que cette clé n’a pas changé par rapport aux années précédentes.

Vu la mauvaise foi évidente de la sci; je lui ferai sortir une bonne liasse de papier et de preuve avant de régler quoi que ce soit.

 

[Manu215]

Bonjour,

Si votre bailleur possède tous les appartements de l'immeuble cela signifie qu'il n'y a pas de syndicat des copropriétaires et donc pas de syndic.
Elle doit recevoir une taxe foncière unique pour l'immeuble et c'est tout.
Par ailleurs, il n'y a pas non plus d'état descriptif de division et pas de règlement de copropriété, donc il n'y a pas de parties communes.
Toutes ces divisions de l'immeuble n'existent que pour un syndicat de copropriétaires.
Il n'y a donc aucune clé de répartition des charges qui aient été établies par un géomètre et il n'y a pas de taxe foncière applicable sur les parties communes puisqu'elles n'existent pas.

Néanmoins, il me semble qu'une partie de la taxe foncière peut être répercutée sur le locataire dans le cas odinaire où le bailleur serait un copropriétaire appartenant à un syndicat (les bailleurs du forum pourront confirmer ou pas...).
Toujours est-il que la taxe foncière a été divisée par 8 appartements sur 12 mois : ça veut dire que les 8 appartements ont exactement la même surface, le même confort, le même étage, etc... ce qui est possible mais étonnant.

Ca devient compliqué pour moi de donner des explications car sorti de la copropriété, je sais beaucoup moins de choses...
Ce qu'il faudrait savoir, c'est comment elle répartit les dépenses alors qu'il n'y a pas d'état descriptif de division. Si elle a fait cette répartition elle-même, j'ignore si c'est légal ou pas.

 

[Triaslau]

Oui en l'absence de répartition officielle (avec les fameux tantieme), elle doit avoir un document justifiant la répartition qu'elle fait. Cette répartition doit être justifiée et équitable et le bailleur doit également être en mesure de justifier que cette répartition n'a pas changé.

La taxe foncière n'est pas imputable aux locataires; mais la taxe sur les ordures ménagères, incluse dans la taxe foncière, elle l'est.

 

[Mburgirl]

Bonjour,

Si votre bailleur possède tous les appartements de l'immeuble cela signifie qu'il n'y a pas de syndicat des copropriétaires et donc pas de syndic.
Elle doit recevoir une taxe foncière unique pour l'immeuble et c'est tout.
Par ailleurs, il n'y a pas non plus d'état descriptif de division et pas de règlement de copropriété, donc il n'y a pas de parties communes.
Toutes ces divisions de l'immeuble n'existent que pour un syndicat de copropriétaires.
Il n'y a donc aucune clé de répartition des charges qui aient été établies par un géomètre et il n'y a pas de taxe foncière applicable sur les parties communes puisqu'elles n'existent pas.

Néanmoins, il me semble qu'une partie de la taxe foncière peut être répercutée sur le locataire dans le cas odinaire où le bailleur serait un copropriétaire appartenant à un syndicat (les bailleurs du forum pourront confirmer ou pas...).
Toujours est-il que la taxe foncière a été divisée par 8 appartements sur 12 mois : ça veut dire que les 8 appartements ont exactement la même surface, le même confort, le même étage, etc... ce qui est possible mais étonnant.

Ca devient compliqué pour moi de donner des explications car sorti de la copropriété, je sais beaucoup moins de choses...
Ce qu'il faudrait savoir, c'est comment elle répartit les dépenses alors qu'il n'y a pas d'état descriptif de division. Si elle a fait cette répartition elle-même, j'ignore si c'est légal ou pas.

Oh la la moi qui n'y connait rien du tout je suis complètement paumée. Même si je l'appel elle peut me raconter ce qu'elle veut et n'ayant aucune conaissance c'est compliqué de contre argumenter..

 

[jp19]

Petite incursion dans ton topic @Mburgirl, je peux ? ;-)

La taxe foncière n'est pas imputable aux locataires; mais la taxe sur les ordures ménagères, incluse dans la taxe foncière, elle l'est.

Le remboursement, par le locataire, de la taxe sur les ordures ménagères est exigible pendant combien de temps ?

J'ai un propriétaire qui ne me l'a jamais demandé, je serais grandement tenté de l'en remercier, mais mon copain ne veut pas, de peur qu'il nous fasse un rappel sur les années antérieures.

 

[Triaslau]

Oh la la moi qui n'y connait rien du tout je suis complètement paumée. Même si je l'appel elle peut me raconter ce qu'elle veut et n'ayant aucune conaissance c'est compliqué de contre argumenter..

Oui c'est à vous de voir si vous voulez vous battre ... elle a le droit de demander une régul mais elle a aussi les devoir de vous demander une regul honnête et de justifier tout ce qu'elle vous demande.

Je considère que le bailleur a volontairement sous-estimé les charges de façon très significative ce qui me permet de douter de son honnêteté. Du coup je serai volontairement très embêtant sur mes demandes de justification avant de payer mais c'est à vous de voir selon votre situation.

 

[Triaslau]

Petite incursion dans ton topic @Mburgirl, je peux ? ;-)

Le remboursement, par le locataire, de la taxe sur les ordures ménagères est exigible pendant combien de temps ?

J'ai un propriétaire qui ne me l'a jamais demandé, je serais grandement tenté de l'en remercier, mais mon copain ne veut pas, de peur qu'il nous fasse un rappel sur les années antérieures.

Si votre propriétaire ne fait pas de regul de charge, c'est qu'il considère que vous payez suffisamment pour les couvrir, dont la taxe sur les OM. Vous pourriez vous inquiétez de savoir si vous ne payez pas trop mais si la situation vous convient, c'est acceptable de faire l'autruche. En tout cas ne le remerciez pas, vous la payez déjà dans vos charges.

Les charges sont dues pendant 3 ans; si pas de demande dans cette période, elle ne peuvent plus être régularisées.

 

[jp19]

Vous pourriez vous inquiétez de savoir si vous ne payez pas trop mais si la situation vous convient

On paye quelque chose comme 30 euros de plus que les autres maisons identiques du lotissement, mais on a une super cuisine intégrée (en lieu et place d'un pauvre évier et d'un placard mural) et une maison toute climatisée, donc sincèrement, ca me convient très bien

Les charges sont dues pendant 3 ans; si pas de demande dans cette période, elle ne peuvent plus être régularisées.

OK, merci pour l'information !

 

[Triaslau]

On paye quelque chose comme 30 euros de plus que les autres maisons identiques du lotissement, mais on a une super cuisine intégrée (en lieu et place d'un pauvre évier et d'un placard mural) et une maison toute climatisée, donc sincèrement, ca me convient très bien


OK, merci pour l'information !

Si l'électricité est comprise dans vos charges alors çà se tient, sinon pas de raison de payer plus de charge parce que vous avez une belle cuisine - mais si c'est 30 euros de loyer alors là oui c'est différent, il faut bien séparer la partie loyer de la partie charge.

 

[jp19]

Oui excuse-moi, en fait je répondais à ta phrase "Vous pourriez vous inquiétez de savoir si vous ne payez pas trop"

J'avais compris :
"si je ne paye pas trop" (tout court, donc au total),

et toi tu devais penser :
"si je ne paye pas trop (de charges)".

Donc oui, c'est du montant du loyer dont je parlais (ce sont des maisons, donc il n'y a pas de charges)

 

[Triaslau]

Oui excuse-moi, je répondais à ta phrase "Vous pourriez vous inquiétez de savoir si vous ne payez pas trop", j'avais compris "si je ne paye pas trop" (tout court, donc au total), et toi tu devais penser "si je ne paye pas trop de charges".

Donc oui, c'est du montant du loyer dont je parle (ce sont des maisons, donc il n'y a pas de charges)

ok dans ce cas c'est parfait.

Effectivement je parlais de charge en disant vu que ton proprio ne demande pas de régularisation de charges c'est peut être que tu en payes trop, la régularisation doit marcher dans les 2 sens. Cela dit c'est possible aussi qu'il n'y ait aucun souci et qu'il a juste pas envie se de prendre la tête pour quelques euros en plus ou en moins. La mésaventure de @Mburgirl est différente, c'est un proprio qui annonce un montant de charge 30 euros par mois puis après il dit "ah bah non en fait pas c'est pas 30 euros c'est 100; donc vous me devez X mois x 70 euros". C'est un procédé peu honnête mais tout à fait légal.

 

[Manu215]

Oh la la moi qui n'y connait rien du tout je suis complètement paumée. Même si je l'appel elle peut me raconter ce qu'elle veut et n'ayant aucune conaissance c'est compliqué de contre argumenter..

Le truc, c'est que c'est très opaque. On ne sait pas trop d'où sortent ces sommes mais on peut tout de même supposer qu'elles sont justes jusqu'à preuve du contraire, ni comment elles sont réparties entre les différents locataires.
Autrement dit, ça ne me paraît pas déraisonnable comme dépenses.
La TOM de 926 € me semble cohérente pour un immeuble comportant 8 appartements.

De mon point de vus, le gros point d'interrogation reste la répartition des dépenses en fonction des appartements. Faire une simple division n'est, a priori, pas équitable.
Par exemple, et pour rester sur la taxe foncière, la part de TOM est indexée sur la base cadastrale, cette base cadastrale étant communiquée par les impôts. A moins que tous les appartement aient exactement la même valeur cadastrale, alors oui, elle peut diviser la TOM par 8x12 mois.

En rédigeant ce post, je me dis qu'il est possible que cet immeuble ait été par le passé une copropriété, et que votre bailleur ayant acheté tous les appartements, la copropriété a disparu pour faire place à un unique propriétaire sous la forme juridique d'une SCI.
Il est alors possible que votre bailleur ait à sa disposition les documents de cette copropriété maintenant disparur et qu'elle les utilise pour répartir les dépenses.
Ce serait donc parfaitement équitable (on ne peut plus parler de chose légale, l'immeuble lui appartenant entièrement, elle fait ce qu'elle veut avec) à la condition toutefois qu'il n'y ait eu aucun travaux pouvant modifier cette répartition. Par exemple si elle avait divisé un appartement en deux de manière inégale.

 

[jp19]

De mon point de vus, le gros point d'interrogation reste la répartition des dépenses en fonction des appartements. Faire une simple division n'est, a priori, pas équitable.

Si j'étais concerné par cette question, je m'interrogerais effectivement de comparer l'appart que j'habite avec les autres.

Car il y a 2 choses qui me sautent aux yeux :
- Si j'ai un appart + grand que la moyenne, autant ne rien dire ^^
- Si les 8 apparts ont +/- la même superficie / la même valeur, je n'aurais pas forcément envie de jouer le locataire procédurier pour gagner au final...je sais pas... 3 ou 5 euros par mois ? Peut-être même moins ?